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存量房貸利率大調整，房地產見底了嗎？
這一輪房地產政策的推出
以及決策層有關房地產市場的表態
在激勵信心上的作用
今天（12日）一早，工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行等多家銀行陸續發佈公告，10月25日起，將對存量個人房貸利率進行批次調整。除貸款在北京、上海、深圳等地區且為二套房貸款的情形外，其他符合條件的房貸利率都將調整為貸款市場報價利率LPR-30BP。北京、上海、深圳三個城市，由於首套房和二套房的貸款利率下限不同，存量房貸利率調整有所不同。
在9月24日釋放的一攬子金融政策中，房地產政策在其中佔據重要位置，如調低存量房貸利率、統一最低房貸首付比例至15％、央行對「收儲」的出資比例從60％上升至100％等，意在從需求與供給兩端穩定房地產市場。
隨後，北京、上海、廣州、深圳等一線城市迅速回應，降低甚至全面取消購屋門檻，調低房貸首付比例下限。浙江工業大學中國住房和房地產研究院院長虞曉芬告訴《中國新聞周刊》，一線城市的風向標意義不容忽視。
相較於這些房地產政策，更引發市場關注的是9月26日中央政治局會議有關房地產市場的表態，「要促進房地產市場止跌回穩」。 《中國新聞周刊》專訪虞曉芬，解讀在決策層已經釋放如此明確訊號的情況下，未來還將出台那些房地產政策，房地產行業走出三年「寒冬」的關鍵是什麼。
預期的改善，對於房地產市場有重要意義
《中國新聞周刊》：你認為決策層在9月底明確提出房地產市場「止跌回穩」目標的原因是什麼？
虞曉芬：決策層應該主要基於兩方面的因素提出房地產市場「止跌穩定」。首先，從今年1—8月的資料來看，房地產產業的核心指標仍在持續下行。新建商品房成交面積年減18％，房地產投資增幅為-10.2％。 8月，70個大中城市中，68個城市新建商品住宅銷售價格較去年同期下降，全部城市二手房銷售價格較去年同期下降。房地產是國民經濟支柱產業，其核心指標持續下行，必然拖累建築、建材、家裝、家具等行業。房地產資產價格下跌，也使得居民、企業財富縮水，同時聚集金融風險。其次，隨著聯準會降息，資金外流壓力減緩，為政策加碼提供了一個比較好的機會。
《中國新聞周刊》：你如何評價這一輪房地產政策的力道？
虞曉芬：我認為這一輪房地產政策的力道比較大，特別是中央政治局會議提出「止跌回穩」後，市場普遍預期未來會有更大力度的刺激政策出台。
當前，預期的改善對於房地產市場乃至整體經濟形勢都有重要意義。因此這一輪房地產政策的出台，以及決策層有關房地產市場的表態，在激勵信心上的作用可能大於具體政策的刺激作用。儘管樓市的反應不如股市迅猛，但是一些開發商反饋的資料顯示，「十一」假期成交量同比上漲五成以上，這可能是2022年以來最佳化房地產政策效果最好的一次。
《中國新聞周刊》：隨著「止跌回穩」目標的提出，你認為未來會不會有更多直接刺激房地產市場的政策推出？
虞曉芬：既然房地產市場「止跌回穩」已經作為一項政治任務被提出，後續一定會積極動用政策工具。供需關係是影響價格的重要因素，政策無非在供給、需求兩端發力。例如在供給端，中央政治局會議已經提出，商品房建設要嚴控增量。先前住建部也曾提出以人定房、以房定地，科學確定住房與土地供給，而非根據地方政府財政需要而確定。
但不能將「嚴控增量」簡單地理解為控制數量，同時要最佳化增量的供給結構，例如增加優質地塊供應、鼓勵開發商進行第四代住宅等產品創新。另外，也要梳理好商品房與保障房的關係，在供給嚴重大於需求的市場，政府應該減少保障房建設，更多通過收購，或者給予保障對象貨幣補貼的方式盤活存量市場。
從需求端的角度來看，信貸政策已經基本調整到位，未來除非跟隨整體利率進一步下調，否則進一步下降的空間有限，而15％的首付比例放在全球範圍來看也處於較低的水平。但是稅收政策仍有調整空間，例如在一些高房價地區，居民置換時交易成本非常高。此外，政府提供保障房屋的方式可以最佳化，例如以明補的方式補貼購屋者，鼓勵其到市場購買房屋。城中村改造過程中已經有地方政府不再建設安置房，轉而進行貨幣化安置。另外，政府可以考慮將房屋公積金的覆蓋範圍延伸到全體勞動者。這些政策都可以創造一些需求。
《中國新聞周刊》：目前市場對於房地產政策的優先順序有一些爭論，比如有觀點認為，相比刺激需求，消化存量，更應該集中力量“保交樓”，你怎麼看待不同政策的優先順序問題？
虞曉芬：幾項政策的優先順序應該是平等的，因為其相互關聯。例如如果無法“保交樓”，肯定會影響購屋者切身利益，更會影響準備購屋者的信心。而從另一個角度來看，許多「保交樓」項目只銷售了部分房源，如果不對需求端進行刺激，導致未能銷售的房源遲遲不能出售，開發商面臨的債務壓力與日俱增。因此刺激需求，加速庫存去化，也有利於緩解「保交樓」資金壓力，兩者相互影響。我認為還是應該多措並舉。
《中國新聞周刊》：有觀點認為，中央政府應該通過發行國債的方式支援“保交樓”，你如何看待這樣的建議？
虞曉芬：中央政府確實需要加大對於「保交樓」的支援力度，儘管建立了城市房地產融資協調機制，但是商業銀行提供融資需要遵循市場規律，導致其向「保交樓」項目提供融資的門檻比較高，依靠商業銀行向「保交樓」項目提供融資接近「天花板」。中央政府有必要發揮更積極的作用，可以動用國債「保交樓」。當然，在將資金注入這些項目後要處理好與已有債務債權的關係，同時對於資金的使用進行嚴格的封閉管理，特別是需要開發商也承擔一定代價。對於已經出讓土地的項目“保交樓”，對於恢復市場信心比較關鍵，同時也能帶動建築、建材等產業。
《中國新聞周刊》：有些地方政府「收儲」存量商品房似乎不積極，你認為原因是什麼？
虞曉芬：「收儲」主要受到幾個因素的限制。首先，保障性住宅以中小戶型為主，特別是配租型保障房的面積可能會更小，只有四五十平方公尺。但商品房的面積以中大戶型為主，與保障性住宅的需求難以適配。其次，政府收購配售型保障房的定價是重設價格，以土地劃撥成本加建安成本加不高於5％的利潤核定，但是如果以這樣的價格收儲，大部分開發商可能難以接受。而且存量商品房背後往往牽涉複雜的債權關係，有些房產已經被抵押，即使開發商同意政府以較低價格收儲，債權人也不一定認同。
房地產市場的需求仍然存在
《中國新聞周刊》：有些人認為，從人口、城市化處理程序等維度衡量，當下房地產市場面臨結構性需求不足，因此需求難以被“刺激”，你如何看待當下房地產市場的真實需求？
虞曉芬：目前房地產市場的需求依然存在。例如「七普」資料顯示，住在沒有電梯的公寓的家庭佔比58％，並不適應老齡化社會。而且一些老舊公寓的建築品質、戶型已經落伍。再例如大量新市民沒有購房，如在杭州，常住人口中租房的比例超過四成。
根據粗略測算，今年1—8月新建商品住房成交量約為6億平方米，如果在剩餘的4個月保持類似的成交水平，今年全年成交量約為9億平方米，相比2021年下降50％。
我們可以將中國的情況與韓國、日本進行比較。 1991年，韓國的都市化率已達74.79％，日本城鎮化率也達77.47％。中國去年常住人口的城鎮化率不足67％，尚未達到韓國、日本1991年時的水準。從1991年到2007年，韓國每年每千人新建住宅套數是11.35套，日本同期的數字是10.34套，因此中國完全有理由將每年每千人新建住房套數保持在10.5套左右。保守估算，如果中國每年新建房屋中七成位於城鎮（實際佔比高於七成），套均面積110平方米，以14億人口的體量計算，每年城鎮新建住房量在11億平方米以上，加上商辦銷售量，扣除保障性住宅項目，商品房每年的銷售量也會維持在10億平方公尺以上。
目前房地產市場確實存在「超跌」現象，其中最重要的問題是購屋者信心不足，從購買力的角度測算，截至去年年底，居民總體儲蓄額達到137兆元，具備其他國家難以比擬的購買力。因此還是應該增強購屋者信心，積極鼓勵居民改善居住條件。
當然，目前宏觀經濟形勢與房地產市場相互影響，這個循環結需要盡快解開，宏觀經濟形勢改善後肯定會改善購房者預期；反之，也需要穩定房地產市場為穩定宏觀經濟做出貢獻，這也是決策層幾次關注房地產形勢的原因。
《中國新聞周刊》：目前房地產市場持續下行，但並未像2008年的美國一樣演變為系統性金融危機，你認為原因是什麼？
虞曉芬：中國房地產金融衍生性商品的發達程度確實不比美國，減少了引發全面金融危機的可能性。
美國、日本在房地產泡沫破裂時，個人房屋抵押貸款的違約率都曾超過10％，中國沒有達到這一水平，但是違約率確實在上升，金融系統無疑存在壓力。這也是決策層提出房地產市場「止跌回穩」的關鍵原因之一。 （中國新聞周刊）