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北京樓市、上海樓市、廣州樓市、深圳樓市，集體衝破榮枯線了！
一線城市，集體衝破二手房榮枯線
隨著9月末一線城市集體松，這一波熱度拉滿了整個十月份。
這一點，本號早就在10月21日最新LPR無論一年期還是五年期均下調25個基點的時候，就強調過，一線城市樓市“金十”，毫無懸念。
從目前的資料來看，北京、上海、廣州、深圳的二手房成交量，全部衝破了榮枯線。
北京方面：
10月28日，北京商報記者從多家經紀機構、行業協會獲得證實：截至26日北京10月二手房實際成交量已經突破2萬套。由於網簽存在滯後性，截至10月26日，北京二手房網簽量已達1.3萬套。
業內人士普遍預測，10月總網簽量將突破1.7萬套，創下連續19個月新高；實際成交有望突破2.5萬套大關，成為自2017年以來八年同期的最高水平。
1.5萬套是北京榮枯線的標準，目前到26日已經達到了1.3萬套，日均網簽量500套，按照這種速度，案底衝破1.5萬套沒有懸念，業內人士預測，北京10月份網簽量可能突破1.7萬套。
上海方面：
相比於北京，上海目前的二手房成交量，已經衝破了1.5萬套榮枯線。
據安居客上海監測，截至10月26日，10月上海二手房日成交量已經四度破千套大關，成交總量已突破2萬套，達20028套，比9月同期上漲52.3%。
不過，上海衝破榮枯線並不稀奇，畢竟從3月份以來，上海的二手房網簽量均在1.5萬套之上。
就目前的成交量來看，到月底成交量可能追齊6月份2.6萬套。
廣州方面：
廣州二手房成交量榮枯線是1.2萬套。
冰山指數顯示，到10月22日，廣州二手房網簽量已經突破了11525套。這意味著，到目前，廣州已經衝破了榮枯線。
機構預測，10月份可能達到1.6萬套。
深圳方面：
樂有家披露，10月1日至27日，深圳二手房網簽量已經達到了6811套。而深圳二手房榮枯線為5000套。
按照樂有家預測，全月深圳的二手房網簽量有望超過8000套。
8000套意味著什麼？這是深圳樓市的繁榮線。
價格並未出現上漲
這樣的劇情，大家應該早有心理準備。
在北上廣深9月末放鬆的時候，我就說過，10月份肯定會迎來一波小高潮。
畢竟北京、上海外圍區的社保門檻大幅降低了，而且首付也降低了。而廣州全面放開，誰都可以買了，無論多少套。深圳外圍區不再有社保限制，誰都可以買了，首付也降低了。
那麼，這一波高潮，是否是牛市的開始？
當然不能這麼看。邏輯在於：
第一，這一波高潮，並未帶動價格上漲。
10月份行情好起來後，我們經常能看到開發商撤銷折扣，二手房業主反水跳價的消息。
但這些只是小部分，整體來看，並非出現房價上漲的局面。
以北京來說，北京商報披露，儘管當前成交量有所攀升，但掛牌房源量仍維持在高位，顯示出供應量依然偏高。因此，即便單月成交量達到較高水平，也並未引發房價的全面上漲。
再看看李嘉誠最近的操作。
最近北京朝陽區東四環的“御翠園”開盤，被傳出76折降價出售。
該消息獲得了財聯社證實。
財聯社披露，該項目備案價9.07萬至9.97萬元/平方米，而這一次該項目拿出了50套特價房，價格低至7.5萬元至7.6萬元，相比於備案價下降了1.5萬元至2.4萬元，相當於打了76折。
上海方面，新京報10月24日發佈的報導指出：
雖然議價空間在縮小，但是二手房房價還未回升。這次調控的目標也是止跌回穩，止跌是第一步，成交量持續的穩定，價格先止跌才有可能上漲。從目前來看，房東跳價、惜售等僅僅是個別現象，並不是主流。
深圳方面，二手房降價讓利仍是主流。
樂有家披露，隨著10月份行情轉好，的二手住宅價格與參考價之間的偏差值有所縮小。9月份低於參考價20%以上的佔比達到52.9%，目前則大幅度縮小至39%，減少了13.9個百分點。此前低於參考價20%以上的佔比連續6個月上漲，直到10月份才出現了罕見的回落趨勢。
另外，低於參考價10%-20%的佔比上漲4.1%，低於參考價0-10%的佔比上漲4.8%。
從上圖可以看到，10月份低於參考價成交的比例仍高達87.4%。
新房方面，開發商借助行情，打折出售也仍是主流。
以10月份兩個日光碟來說。
10月13日龍華區的深業上城學府開盤，有名校學位加持，價格很高。戶型為79平方米至139平方米的3-4房，備案均價定為8.05萬元/平方米。開盤時享受93折優惠後，均價降至約7.6萬元/平方米，使得三房單位的起步價不到600萬元，首套房首付僅需80多萬元，呈現出明顯的價格倒掛優勢。
另一個日光碟位於光明區的中建觀玥，項目備案均價約3.8萬元/㎡，備案單價區間約3.5萬元/㎡～3.9萬元/㎡，備案總價區間約284萬元～439萬元，而且，在此基礎上還可以疊加各種優惠，折後單價約3.3萬元/㎡起，其中80㎡三房折後總價低至249萬元。
果然，沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價格。
持續性有待考驗
第二，持續性還要繼續觀察。
這次行情的促成，是政策給予了市場一定的信心，前期猶豫客戶正在加快進場，精明的開發商也順勢而為，加大促銷力度，從而成就了近1個月來成交放量的行情。
但觀察樓市，不能僅憑藉一個月的成交量就可以下定論。
而且，臨近年底，開發商有沖業績需求，11月份和12月份可能會有大量打折促銷活動，成交量可能還有一波延續，所以，真正的考驗，是三個月之後的資料，能否實現連貫。
就過往的經驗來看，過去三年來的救市措施，作用效果越來越短、
以5月末的那一撥以一線城市為引領的放鬆來看，效果也就維持了一兩個月。
深圳5月末降低了首付比例和房貸利率。
首套房首付由30%降至20%，商業貸款利率由原來的LPR-10BP降至LPR-45BP，降低了35個基點，根據目前的LPR計算，利率已經降至3.5%。
二套房首付由40%降至30%，商業貸款利率由原來的LPR+30BP降至LPR-5BP，同樣降低了35個基點，根據目前的LPR計算，利率降到了3.9%。
在新政作用下，6月、7月深圳的二手房網簽量均衝到了5000套以上。但8月份，再次跌破5000套。
可見，效果僅僅維持了兩個月，9月份的二手房網簽量只有3986套。
上海也是5月末下調了首付與貸款利率，6月份二手房成交量直接干拔到2.64萬套，創三年多新高。7月與8月效應退去，8月份上海二手房（含商業）共計成交17884套，環比下跌12.25%。
北京方面，在上海、深圳、廣州降首付一個月後的6月末，北京跟進。
首套房首付，無論是商貸還是公積金貸款，最低下調至20%。
二套房首付以五環為界線，五環內首付35%，五環外30%。
新政作用下，7月份北京的二手房成交量衝破了1.5萬套，高達15575套。然而8月份又跌破了1.5萬套，為14363套。
9月份北京二手房成交量只有13274套。
以上的資料，不過就是眼前的事情。這一次，難道就能走出不一樣的局面？我並不認為。
我強調過很多次，一線城市，尤其是深圳這樣的城市，供應少，需求多，完全不缺購買力，早晚還是會上漲。
但節點並不是現在。
因為影響一線城市冷暖的關鍵因素，是信心。這種信心，需要全國經濟、就業等大環境作為底座。
不然，深圳為何自2021年2月份以來一路下跌。
從最高時期8萬多一路下跌，跌破8萬，跌破7萬，今年7月份已經跌破6萬，回到了“5”字打頭時代。
樂有家資料顯示，7月份深圳二手房成交價格為5.9萬元/平方米。
這三年的下跌過程，深圳的供應依舊少，需求依舊多，結果不還是下降了嗎？
根本原因在於宏觀大環境帶來的不確定性，無法給市場以信心和預期，沒有信心和預期，一線城市就會出現富人不投資，中產不兜底，越來越多的窮人收入縮水致使更加買不起的局面。
我還是那句話，只有經濟、產業、就業復甦了，樓市才能走出低谷，上演走穩局面。
而這些救市措施，能夠立刻讓經濟回暖嗎，能夠讓就業立刻提升嗎？不能夠。
看看9月份的一些宏觀資料，就能明白，經濟復甦，任重道遠。
這是工業利潤增速，9月份增速又轉負數了。
失業率，相較於2020年之前，仍偏高。 (城市財經)