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北京樓市“金九”實探：售樓處重新熱鬧，價格還在磨底

“我們是准現房，明年5月交房。新政後供地全走現房銷售，至少得等兩年。” 這是8·28新政落地後，北京在售准現房項目銷售常用的開場白。 這批樓盤大多開盤超過一年，主體結構已封頂，僅剩部分房源在售。新政拉長了未來新盤的入市周期，反倒給了它們時間差優勢。未來兩年，“市場上難再有剛出地面就開賣的新增樓盤”，而它們是當下少有的、可以實景看房的選項。 海淀永豐類股的保利嘉華天珺售樓處裡，項目銷售指著窗外已經封頂的樓棟說：“您看，外立面石材已上了七成，東區全部封頂，會所、園林全是實景，不用擔心爛尾。”他告訴騰訊財經，自新政落地以來，項目諮詢量和看房量明顯增加，10天時間已賣出約30套。
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北京樓市：二環房價有點恐怖

從近期的成交資料來看，二環大量小區的跌幅非常瘋狂，很多小區的首付已經跌沒了，甚至近乎腰斬。北露園在2025年9月成交了一套43㎡的1居室，成交價326萬。同戶型在2022年9月成交價是635萬，下降309萬，跌幅49%。△阜成門-北露園43㎡1居室：2025年9月，頂層成交價326萬相比於2025年6月，同戶型成交價394萬，↓68萬，-18%相比於2022年9月，同戶型成交價635萬，↓309萬，-49%相比於2019年12月，同戶型成交價512萬，↓186萬，-37%相比於2016年5月，同戶型成交價388萬，↓62萬，-16%海晟名苑北區在2025年9月成交了一套46㎡的1居室，成交價310萬。同戶型在2017年4月成交價是600萬，下降290萬，跌幅49%。△工體-海晟名苑北區46㎡1居室：2025年9月，5層成交價310萬相比於2024年12月，同戶型成交價383萬，↓73萬，-19%相比於2021年7月，同戶型成交價553萬，↓243萬，-44%相比於2017年4月，同戶型成交價600萬，↓290萬，-49%相比於2015年11月，同戶型成交價336萬，↓26萬，-8%海運倉小區在2025年9月成交了一套48㎡的1居室，成交價370萬。同戶型在2017年3月成交價是678萬，減少308萬，下降46%。△東直門-海運倉小區48㎡1居室：2025年9月，中樓層成交價370萬相比於2025年5月，同戶型成交價472萬，↓102萬，-22%相比於2023年3月，同戶型成交價633萬，↓263萬，-42%相比於2017年3月，同戶型成交價678萬，↓308萬，-46%相比於2016年6月，同戶型成交價432萬，↓62萬，-15%樂城在2025年9月成交了一套43㎡的1居室，成交價275萬。同戶型在2022年4月成交價是488萬，下降213萬，跌幅44%。△菜戶營-樂城43㎡1居室：2025年9月，4層成交價275萬相比於2025年2月，同戶型成交價348萬，↓73萬，-21%相比於2022年4月，同戶型成交價488萬，↓213萬，-44%相比於2020年5月，同戶型成交價410萬，↓135萬，-33%相比於2017年3月，同戶型成交價470萬，↓195萬，-42%左安浦園在2025年9月成交了一套49㎡的1居室，成交價290萬。同戶型在2022年7月成交價512萬，下降222萬，跌幅44%。△左安門-左安浦園49㎡1居室：2025年9月，高樓層成交價290萬相比於2024年7月，同戶型成交價363萬，↓73萬，-20%相比於2022年7月，同戶型成交價512萬，↓222萬，-44%相比於2020年5月，同戶型成交價415萬，↓125萬，-30%相比於2016年8月，同戶型成交價335萬，↓45萬，-14%當前市場分化嚴重，買房試錯空間很小，關於購房時機以及保值性等問題，可以參考《北京樓市：目前買房最重要的幾個注意事項》。<買房相關問答>【問題1】目前金域華府一期自住2居，孩子2027年上小學，想添點錢再加貸款換一套800w以內學區房，或者添購一套300w以內的，不住用於出租。兩人目前都在海淀工作，希望房子不要太遠，後期儘量保值。1：麻煩針對我們的情況推薦小區及學區；2：建議何時買房？3：根據您的經驗還有什麼別的方案可推薦？【回答】（1）我建議還是800萬買個兼顧自住和學區的，沒必要300萬買佔坑房，佔坑房是學區預算不夠的選擇，預算夠的話還是考慮自住。時間的話，明年這個時候買就行，裝修一下散味；（2）可以看下清河的萊圳、橡樹灣、世華龍樾的2居，對口實驗二小橡樹校區、永泰小學、育鷹小學；其次就是你說的回龍觀這邊，金域華府，或者隔壁西二旗的領秀新矽谷。【問題2】有一套百子灣燕保百安家園或者回龍觀融澤家園的2居室指標，從區位交通、房屋品質、中長期保值等角度來看，如果以5年或更久之後出售為目的，這兩個指標房更推薦購入那個呢？能否詳細說明一下原因？【回答】選百子灣的2居室最好，畢竟是朝陽，融澤嘉園樓齡比百子灣這哥的舊，以後發展潛力是百子灣更強。但是這倆都是回遷房，以後保值都要打個折扣。戶型得具體看，儘量選中高樓層、戶型方正、南北通透的就行【問題3】您好，在永定路附近打算買一套預算在300W以內的學區房，小孩是今年上幼兒園。目前在永定路1號院看過一套老破小房子，房屋臨馬路，南北向，單價預計在5萬/1平以上，我想問的問題是現在這個小區的房子是否還有降的空間，降的幅度預計多大，現在是否適合買入？【回答】（1）3年後才上小學，現在不用著急買，可以先持幣觀望+租房過渡，等入學前一年買就可以，學區老破小以後的前景都不太好；（2）田村附近稍微新一點的可以看下玉海園、蘭德華庭，其他的預算內大多都是老破小。【問題4】預算600萬，想瞭解一下這三個類股有那些小區值得關注：1、三元橋附近，60-80平左右一居；2、西四環附近的改善型130平左右，帶電梯，周邊配套方便一些，小區環境比較好；3、麗澤附近的改善型。【回答】（1）三元橋可以看下uhn國際村、裘馬都，鳳凰城要加點預算；（2）在西四環這邊，130平可選的就很少了，大多是老破大，次新並不多，很多是塔樓。青塔的長安新城、西翠芳庭，玉泉路的翠谷玉景，或者石景山古城的曦景長安；（3）麗澤附近可以往南看，玉泉營的三環新城、萬年花城，豐科園的怡海花園。 (京房早知道)
北京樓市：二環房價有點恐怖
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深夜重磅！北京樓市大消息→

18日晚，北京市住房和城鄉建設委、北京市財政局、北京市稅務局聯合印發《關於取消普通住房標準有關事項的通知》宣佈，北京市將取消普通住房和非普通住房標準，自2024年12月1日起施行。 《通知》明確，北京市取消普通住房和非普通住房標準後，個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免徵增值稅。個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的徵收率全額繳納增值稅。 在個人購買住房契稅方面，北京市適用與全國統一的個人購房契稅優惠政策。個人購買家庭唯一住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率徵收契稅；面積為140平方米以上的，減按1.5%的稅率徵收契稅。對個人購買家庭第二套住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率徵收契稅；面積為140平方米以上的，減按2%的稅率徵收契稅。 《通知》還明確，12月1日前，個人銷售、購買住房涉及的增值稅和契稅尚未申報繳納的，符合相關規定的可適用執行。 (央視財經)
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北京樓市、上海樓市、廣州樓市、深圳樓市，集體衝破榮枯線了！

一線城市，集體衝破二手房榮枯線 隨著9月末一線城市集體松，這一波熱度拉滿了整個十月份。 這一點，本號早就在10月21日最新LPR無論一年期還是五年期均下調25個基點的時候，就強調過，一線城市樓市“金十”，毫無懸念。 從目前的資料來看，北京、上海、廣州、深圳的二手房成交量，全部衝破了榮枯線。
北京樓市、上海樓市、廣州樓市、深圳樓市，集體衝破榮枯線了！
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剛剛！北京樓市，重磅調整！

北京市深入貫徹落實中央政治局會議精神，堅持首都功能定位，適應房地產市場供求關係的新變化，回應群眾關切，更好滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展，9月30日，市住房城鄉建設委、市財政局、人民銀行北京市分行、國家金融監管總局北京監管局、國家稅務總局北京市稅務局、北京住房公積金管理中心等6部門聯合印發《關於進一步最佳化調整本市房地產相關政策的通知》（以下簡稱《通知》），實施降低存量房貸利率、下調個人住房貸款最低首付款比例、加大住房公積金貸款支援力度、調減非京籍家庭購房社保或個稅繳納年限、調整通州區住房限購政策、取消普通住房和非普通住房標準、加快建構房地產發展新模式等政策措施。《通知》自2024年10月1日起施行。 《通知》提出，加大信貸政策支援力度。一是降低存量房貸利率。引導商業銀行穩妥有序將存量房貸利率降至新發放貸款利率附近，切實減輕購房人房貸利息負擔。二是下調房貸首付款比例。將商業性個人住房貸款首套房貸最低首付款比例由不低於20%下調至不低於15%，二套房貸由不低於35%（購買五環內住房）、不低於30%（購買五環外住房）統一下調至不低於20%。三是更好發揮住房公積金貸款作用。京籍二孩以上家庭購房的，公積金可貸款額度上浮40萬元。 《通知》提出，最佳化調整商品住房限購政策。一是縮短非京籍家庭購房所需繳納社保或個稅年限。對非京籍家庭購買五環內住房的，社保或個稅繳納年限由“購房之日前連續繳納滿5年及以上”調減為“購房之日前連續繳納滿3年及以上”；購買五環外住房的，進一步調減為“購房之日前連續繳納滿2年及以上”。符合本市經濟社會發展需要的高層次和急需緊缺人才購房，明確為“購房之日前連續繳納滿1年及以上”。二是調整通州區住房限購政策。為促進城市副中心更好承接非首都功能和人口疏解，更好實現職住平衡，自《通知》發佈之日起，居民家庭購買通州區商品住房，按全市統一政策執行。三是京籍成年單身人士與未成年子女共同生活的，按京籍居民家庭執行住房限購政策。 《通知》明確，北京市將按照國家工作部署，及時取消普通住房和非普通住房標準。
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澤平宏觀—北京樓市新政來了！房子能買了嗎？

導讀 “517”新政標誌房地產政策的歷史性拐點到來，體現出當前穩地產的重要性，關係經濟復甦、地方財政、民生保障等。 一線城市具有“風向標”意義。5.27上海放鬆限購打響一線城市放鬆第一炮（參考《上海樓市新政來了！房子能買了嗎？》）。隨後5.28廣州、深圳跟進。6.26北京房地產新政出台，標誌著四大一線城市全面轉向救市。驗證了我們“一二線放鬆限購是大勢所趨”的判斷。 房地產長期看人口，考慮到北、上、廣、深等城市人口流入和購買力情況，這些城市放鬆限購後市場活躍度短期提升，核心區域銷售去化或加速。
澤平宏觀—北京樓市新政來了！房子能買了嗎？
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北京樓市新政落地首日：售樓處坐滿人，有業主不想低價賣了……

6月26日，北京發佈樓市新政，包括首套房最低首付比例從30%降至20%、5年期以上首套房貸利率下限降至3.5%、公積金貸款最低首付比例降至20%、多孩家庭購買第二套房按首套認定等等。【此前報導：剛需請“上車”！北京樓市刷屏了！】 在新政落地首日，北京樓市表現如何？ 01 售樓處迎來大量訪客 6月26日北京一宣佈最佳化房地產政策，各大樓盤售樓處便忙了起來。北京豐台科技園板塊某樓盤銷售人員表示，平時晚間他們早就下班了，但26日當晚就有客戶預約看房，銷售人員便加班加點地接待起訪客來。
北京樓市新政落地首日：售樓處坐滿人，有業主不想低價賣了……
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北京樓市新政來了，首套首付最低20%，利率下限3.5%

6月26日，北京市住房和城鄉建設委員會等四部門聯合印發《關於最佳化本市房地產市場平穩健康發展政策措施的通知》，明確實施調整商業性個人住房貸款最低首付款比例和利率下限，調整住房公積金個人住房貸款最低首付款比例，支援多子女家庭改善性住房需求，提高購買綠色建築、裝配式建築或者超低能耗建築的住房公積金貸款額度，組織開展住房“以舊換新”活動等政策措施。《通知》自2024年6月27日起施行。 此前，上海、廣州、深圳已先後落實“517”樓市新政，對樓市政策作出最佳化調整。業內人士表示，北京何時作出調整備受關注。此次北京靴子落地，意味著四個一線城市在房貸等政策方面都做出了較大力度的放鬆。 最低首付比例降至20% 《通知》提出調整本市商業性個人住房貸款有關政策。北京地區市場利率定價自律機制通過了調整本市新發放商業性個人住房貸款最低首付款比例和利率下限的自律決議。
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