美國過去幾年房地產市場的瘋狂，已經讓許多人望而卻步，尤其是在過去兩年，房價和利率雙高的“鎖定效應” 英文稱為“lock-in effect”，讓買房夢徹底變成了“海市蜃樓”。CNN的最新報導還說，這個鎖定效應至少還得持續8年。

這使得美國住房問題成為自1980年以來最嚴重的時期。高盛最近的報告更是直接戳破了許多人最後的幻想：未來五年，美國家庭不可能買得起房子！

1、房價瘋漲，收入卻不漲？

先來聊聊房價。在著名商業地產資訊GlobeSt.com一篇新聞報導 ，高盛研究員Vinay Viswanathan說，儘管聯準會降息了50個基點，並且未來還有進一步降息的計畫，但是！這並不會讓房價下降。相反，房價依舊會穩健上漲，今年預計還要漲4.5%，2025年漲4.4%。乍一看，這個漲幅好像不大，但問題是，自疫情後兩年，美國經歷了歷史上最強勁的房價增長的時期——年均20%，這是過去幾十年從沒見過的誇張現象。2023-24兩年，受疫情影響，整個環境都呈現疲軟，房價本該消停下來，結果還依然“虛火太旺！”。

回頭來看看，美國每個區域漲幅都不一樣，中西部、東北部和加州的房價漲得最快，特別是聖何塞這樣的城市，Vinay認為未來一年房價可能還要上漲10%。這哥們還預言，想要房市回到正常水平，至少要再等5年！

2、富人更富，窮人更窮，購房夢何時能圓？

由於過去幾年房價的瘋漲，使得美國持有地產的有錢人更加有錢，而窮人每天都在惆悵下個月到期的房租怎麼辦，高漲的房價其實進一步加深了貧富差距。根據蓋洛普的最新調查，只有21% 的美國人認為現在是買房的好時機，這是歷史上最低的比例。絕大多數(76%）的的人覺得現在買房完全不合適。

問題來了，美國銀行經濟學家加彭表示，如果美國經濟實現了預期的軟著陸，通膨下降反而可能推動房價進一步上漲，窮人依然無房可買，貧富差距還會增大。假如經濟真的出現衰退，房價也許會暴跌，人們可能住得起房子，但那時社會整體的負面影響更大，普通人能買得起房的日子，還不知道要等多久。

3、降息真的能救市嗎？

看到降息消息，很多人可能鬆了一口氣，覺得房貸壓力會減輕。但實際上，降息並不會解決根本問題。高盛的資料顯示，雖然利率下調，但房價依然居高不下。即使利率再降40個基點，對於那些月供壓力大的家庭來說，這也只是杯水車薪。

Vinay還指出，房價的可負擔性問題，不會通過房價突然暴跌來解決，而是一個漫長的“磨礪”過程。利率可能會逐漸下降，收入也許會有所增長，但房價上漲的腳步不會停下，只不過是增速變得稍微慢一些。到2030年左右，房市可能才會變得健康一點。

然而，真正的問題在於，及時利率下降，收入的增長能否跟上房價的腳步？根據高盛的資料，即便在未來兩年，實際可支配收入的增長也只在2.4%和2.1%之間，這都趕不上房價上漲的速度，房價上漲速度都有5%左右。換句話說，漲工資和漲房價就像“貓鼠遊戲”你追我趕，普通購房者在這場遊戲中註定沒戲！

老郭認為：

富人，在這波周期房價上漲中，可以實現50%的房產增值，

窮人，在期待來年工資能有個5%的增幅，

政府，一邊想給富人加稅，一邊讓窮人多加把勁兒。

或許，這就是社會吧！ (老郭聊地產)