中國房地產重磅利多！財政“大放水”，稅收減免將推出

大規模財政刺激政策，真得來了。

這是近年來力道最大的化債措施。

11月8日下午，全國人大常委會辦公廳舉行新聞發佈會，明確增加地方政府債務限額6兆元，用於置換存量隱性債務。

全國人大財政經濟委員會副主任委員、全國人大常委會預算工作委員會主任許宏才表示，為便於操作、儘早發揮政策效用，新增債務限額全部安排為專項債務限額，一次報批，分三年實施。 2024～2026年每年2億元。依此安排，2024年底地方政府專項債務限額將由29.52兆元增加到35.52兆元。

這是黨中央統籌考慮國際國內發展環境、確保經濟財政平穩運行，以及地方政府化債實際等多種因素，作出的重大決策部署，是今年一系列增量政策的「重頭戲」。

在此次會議上，財政部部長藍佛安還透露，目前，支援房地產市場健康發展的相關稅收政策，已按程序報批，近期即將推出。隱性債務置換工作，馬上啟動。專項債券支援回收閒置存量土地、新增土地儲備，以及收購存量商品房用作保障性住房方面，財政部正在配合相關部門研究制定政策細則，推動加快落地。

「我們有充足的政策工具和資源，能夠保障今年全國財政收支實現平衡，重點支出力度不減。」藍佛安說。

新增6兆元！

當前一些地方隱性債務規模大、利息負擔重，不僅存在「暴雷」風險，也消耗了地方可用財力。

藍佛安表示，2023年末，經過逐個項目甄別、逐級審計上報，全國隱性債務餘額為14.3兆元。今年以來，受外部環境變化和內需不足等因素影響，經濟運行出現一些新的情況和問題，稅收收入不及預期，土地出讓收入大幅下降，各地隱性債務化解的難度加大。

在這種情況下，實施這樣一次大規模置換措施，意味著財政化債工作思路，作了根本轉變。

財政部明確，從2024年開始，連續5年每年從新增地方政府專項債券中安排8000億元，補充政府性基金財力，專門用於化債，累計可置換隱性債務4兆元。再加上這次全國人大常委會批准的6兆元債務限額，直接增加地方化債資源10兆元。同時明確，2029年及以後年度到期的棚戶區改造隱性債務2兆元，仍按原合約償還。

「這三項政策協同發力，2028年以前，地方需消化的隱性債務總額將從14.3兆元大幅降至2.3兆元，平均每年消化額從2.86兆元減為4600億元，不到原來的六分之一，化債壓力大大減輕。

藍佛安表示，從政策效應看，這次大規模化債將能夠發揮“一石二鳥”作用，一方面，解決地方“燃眉之急”，緩釋地方當期化債壓力、減少利息支出；另一方面，幫助地方暢通資金鏈條，增強發展動能。

這次置換，近3年密集安排8.4兆元，顯著降低了近幾年地方需消化的隱性債務規模，讓地方卸下包袱、輕裝上陣。同時，由於法定債務利率大大低於隱性債務利率，置換後將大幅節約地方利息支出。據財政部估算，5年累計可節省約6,000億元左右。

透過實施置換政策，一是將原本用來化債的資源騰出來，用於促進發展、改善民生。二是將原本受制於化債壓力的政策空間騰出來，可以更大力度支援投資和消費、科技創新等，促進經濟平穩增長和結構調整。第三是將原本用於化債化險的時間精力騰出來，更多投入謀劃和推動高品質發展。同時，還可以改善金融資產品質，增強信貸投放能力，利多實體經濟。

「在解決存量債務風險的同時，必須堅決遏制新增隱性債務。」藍佛安說。

接下來，財政部將同相關部門，持續維持「零容忍」的高壓監管態勢，對新增隱性債務發現一起、查處一起、問責一起。監測口徑更全，預算約束更強，監管問責更嚴。嚴落地方政府違規舉債問責制。

房地產重磅利多

這次存量債務化解工作，對房地產意味著極大利多。最直接利多就是避險土地收入的收縮。要知道，中國土地出讓收入佔財政收入比重高達約20%。

「最近幾年各地土地出讓金收入大幅銳減，造成了地方政府償債資金的萎縮，也導致一些債務問題的放大。」上海易居房地產研究院副院長嚴躍進分析稱，此次6兆元債務限額增加，較好避險了最近幾年土地出讓金明顯不足問題。同時，使得各地政府在後續土地出讓金徵收方面，工作自由度會增加。今年中央政治局明確「嚴控增量、最佳化存量、提高品質」。尤其是嚴控增量的工作，客觀上會限制地方土地供應。當前地方政府債務壓力減小，在土地供應等環節的嚴控增量方面，將有主動性。

此次存量債務化解工作，也將進一步推動閒置土地與存量房的收購節奏。

10月12日發佈會上，財政部明確提出，允許專項債券用於土地儲備，允許專項債券收購存量房用作保障性住房；疊加運用地方政府專項債券、專項資金、稅收政策等工具，支援推動房地產市場止跌回穩。

有了專項債的支援，國企或城投平台收儲與盤活土地力度將加大，有利於加快保障房建設，並有利於紓困房企資金鏈。

這次會議上，藍佛安表示，從地方看，我們拿出4000億元地方政府債務結存限額，用於補充地方政府綜合財力；鼓勵有條件的地方盤活政府存量資源資產，加強國有資本收益管理，保障財政支出需要。如果確實有必要，地方還有預算穩定調節基金等存量資金可以動用。

「預計閒置土地化解的專項債政策會加快推出，其有助於後續收儲閒置安置房用地、房企未開工用地、房企未銷售的現房項目等，這都有助於加快推進以購代建等工作的開展。

下一步財政政策有什麼新的考量？這也是業界非常關心的。

藍佛安表示，中國政府還有較大舉債空間。目前我們正積極謀劃下一步的財政政策，加大逆周期調節力道。

一方面，持續抓好增量政策落實。今年的增量政策力道大，對經濟的拉動效應正在顯現，不少政策效應明年還會持續釋放。我們將加力推進相關工作，已經推出的抓好落地實施，尚未推出的盡快推動。

目前，支援房地產市場健康發展的相關稅收政策，已按程序報批，近期即將推出。隱性債務置換工作，馬上啟動。發行特別國債補充國有大型商業銀行核心一級資本等工作，正加速推進中。專項債券支援回收閒置存量土地、新增土地儲備，以及收購存量商品房用作保障性住房方面，財政部正在配合相關部門研究制定政策細則，推動加快落地。

另一方面，結合明年經濟社會發展目標，實施更給力的財政政策。一是積極利用可提升的赤字空間。二是擴大專項債券發行規模，拓寬投向領域，提高用作資本金的比例。第三是繼續發行超長期特別國債，支援國家重大戰略和重點領域安全能力建設。四是加強支援大規模裝置更新，擴大消費品以舊換新的品種和規模。五是加大中央對地方轉移支付規模，加強對科技創新、民生等重點領域投入保障。

大規模財政刺激政策，真得來了。 （中國房地產報）