樓市，定調了！

2025/04/28

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4月25日，政治局研究經濟工作的會議召開。這次的會，時間提前，字少，事大，時間緊，任務重。

此次會議的表述中，有關房地產方面的，有2點值得關注。

第一，是關於財政政策和貨幣政策。

會議提出：加緊實施更加積極有為的宏觀政策，用好用足更加積極的財政政策和適度寬鬆的貨幣政策。

加緊的說法較為少見，不過沒有提到增發新國債。主要是因為前段時間剛批了1.3兆超長期、以及4.4兆的專項債。

此外，會議強調：適時降准降息、創設新的結構性貨幣政策工具。

貨幣政策的最大期待在降准降息，自2024年10月20日，5年期LPR下調25個基點開始，LPR已連續6個月按兵不動，這是在等待一個合適的時機。

也許是等川普的底牌真的亮出來，央媽才會適時降准降息。

第二，是關於關於房地產和資本市場。

這次會議也明確提出了“持續鞏固房地產市場穩定態勢”，之前都是促進房地產市場止跌回穩，“鞏固”是新增的。

這是一種清晰堅定的表態，“止跌回穩”不是一種選擇，而是一種必然的歸屬，是一定要實現的目標。

這次會議，也強調了後續房地產的方向。

要加力實施城市更新行動，有力有序推進城中村和危舊房改造。加大高品質住房供給，最佳化存量商品房收購政策。

這也預示著2025年房地產政策重點可能會涉及以下4個方面：

一是，保障居民的合理需求釋放，剛需和改善。

二是、存量房收購和專項債收儲快速推進。這次會議提出“最佳化存量商品房收購政策”，有助於促進房企去庫存。

三是，大力支援鼓勵“好房子”建設，把標竿樹立起來。這次會議首次提出“加大高品質住房供給”，這對應“好房子”建設。

四是，城市更新、老舊小區/危舊房改造要加速，改善居民生活環境和條件，提高城市治理水平。

站在政策與市場的交匯點，上海樓市即將迎來新一輪價值重估周期。

其中較為重要的影響，就是上海樓市政策工具或將再升級。

上海外環外限購政策或將進一步鬆綁，臨港、金山等區域或試點差異化政策等等。

若是這些差異化政策持續落地，將推動市場走向更深刻的分層重構。

在價格方面，內環內及濱江類股預計上漲5%-8%，五大新城軌交盤走穩，金山、崇明等遠郊或再降3%-5%。

面對分化的市場格局，購房策略的制定需超越傳統思維定式。

剛需客群：關注五大新城地鐵沿線，總價控制在500萬以內，優先現房或准現房項目。

改善家庭：把握內環內資產（如黃浦豫園、徐匯濱江），注重得房率、物業品牌及綠色認證。

寫在最後：

政治局會議為樓市注入“穩預期”強心劑，但上海市場已告別普漲時代。

未來政策紅利將加速資源向核心區、高品質項目聚集，而遠郊非優質資產或面臨長期盤整。 (上海樓市情報)