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在上周的摩根大通全球中國峰會上，我們與多位行業專家、代理商和開發商進行了交談。總體而言，我們認為房地產市場持續存在兩極分化，一線城市的核心區趨於穩定，但非核心區繼續承壓。然而，即使在上海等一線城市，二手房價格仍在走弱。專家大多預計，在年底之前市場將進一步走弱，儘管跌幅將比2024年溫和。一線城市今年可能會測試底部是否有效，但專家普遍預計需要更多的政策寬鬆才能實現這一目標。但可以肯定的是，高層決心支援托底。
房地產峰會六大要點
譯文：房地產市場持續疲軟，尤其是二手市場：大多數專家注意到從4月開始加速下跌的跡象，一些人認為第一季度可能已經是今年表現最好的季度（除非有新的政策支援）。然而，下降幅度將比2024年溫和，二手市場價格（即使在上海等一線城市）正在走弱。KE Holdings報告稱，4月份二手市場價格環比下降1.5%（之前為-0.5%）。就銷量而言，大多數專家預計一手房銷量將同比下降5-10%，而二手房銷量將保持穩定。
分析：首先整體的房地產市場肯定還是疲軟的，在沒有新政策支援的前提下一季度可能是最好的季度了。這點上說的很對，二季度目前已經快要走完，大家應該感受的到二季度比一季度情況急轉直下（尤其是二手房價格在5月幾乎全線下跌），但預計今年的房價跌幅會比去年溫和。
譯文：兩極分化仍在繼續：我們看到成都和上海的核心區（成交量和價格）趨於穩定。我們還看到位於核心區（房價仍可能小幅上漲）的豪宅項目需求強勁，而非核心區大多仍面臨壓力。從好的方面來看，開發商不再積極降低非核心區的價格，因為這無論如何都不會刺激需求。
分析：如之前一直分析的那樣，一些頭部城市核心區的房價已經趨於穩定，要下手的可以選擇下手。特別是頭部城市核心區的豪宅產品，市場無風險利率水平已經很低而且預期未來會繼續長期走低，不差錢的群體自然也會選擇低位購入優質資產作為長持配置，因為長期看經濟總會好起來。
但頭部城市的非核心區仍然面臨不小的下跌壓力，這是因為非核心區對應的購房群體大多需要貸款買房，在就業和收入不穩的前提下理智的人很難冒著風險下決心買房。這一點開發商也已經看明白了，因為問題不在於房價高低，而在於目標客群的收入是否穩定和是否有背房貸的能力和意願，所以開發商也已經不再降低非核心區項目的價格。
譯文：可能會有更多的政策支援：大多數利益相關者認為，更多的政策寬鬆可能會支援房地產市場的托底。中原房產建議花費數兆作為購房補貼，以直接刺激住房需求。一線城市的交易稅和部分放寬購房限制也有可能。然而，沒有人有信心會對房地產市場進行另一次“重大刺激”。在我們看來，這是依賴於資料的。如果成交量和價格進一步惡化，政策轉向或推出另一輪刺激計畫仍然是可能的。
分析：關於更多的政策支援，無非是契稅優惠，購房補貼，一線城市放開限購限售等。前兩項大多數城市已經在做，後續只是擴大優惠和補貼的力度，一線城市放開限制目前廣州也已經在做了，中原房產還建議花費數兆作為購房補貼。其實這些建議都解決不了目前樓市面臨的核心問題，即穩住居民收入和就業，畢竟目前不是房價不夠便宜而是不敢貸款去買。
譯文：“好房”可能有助於一手房重新獲得更多市場份額：幾個城市正在推動“四代住宅”，這與高層推動的“好房子”相呼應。開發商表示，建築成本的負擔並沒有增加很多，但他們正在調整產品以滿足最新的市場需求（因此一些發佈可能會延遲一點）。在成都和重慶，我們還看到許多新項目中得房率已經上升到大於100%（因為他們免費提供陽台和凸窗），而以前通常為70-80%。這從根本上降低了房價（基於實際面積），使新房比二手房更具競爭力。
分析：關於第四代住宅之前已經分析過很多了，其核心特點就只有兩個：
1，實際居住面積單價：過去產品得房率普遍在80%左右，第四代住宅得房率在100%以上，也就是說過去150平的產品實際居住面積可能和第四代住宅100平的差不多。所以現在第四代住宅看起來單價很高，但其實你去算一下實際居住面積後會發現這只是一個數位遊戲，其實新房價格還是下跌的，有意向購買第四代住宅的群體需要注意計算實際居住面積的單價。
2，差異化：第四代住宅在層高，陽台設計等方面都與之前的產品有很大的差異，正因為上面也知道目前二手房市場短期內難以扭轉頹勢，所以想通過製造差異化來保證新房賣得動。但需要注意的是，差異化也有一定的限制，就是不管是之前的房子還是第四代住宅本質上都是房產，如果二手房市場持續萎靡的話，這點差異化無法維持第四代住宅的高溢價。
譯文：“現房銷售”可能會逐步執行：我們採訪的所有專家/代理商/開發商都預計這項政策只會逐步實施，也許會從一些試點項目開始。開發商表示，他們的IRR要求通常為10-20%，如果這項政策得到全面執行，他們將要求更高的利潤率。
分析：現房銷售會導致開發商融資成本飆升，因為期房的工程款來自買家不需要支付利息，而現房的工程款來自貸款需要支付大量利息。同時也會導致大量融不到資的中小開發商退出市場，從而造成市場新房供應量大幅萎縮。
這兩點都會導致新房價格大幅升高，所以我覺得全面執行的可能性並不大，即使全面執行了，大機率也是會碰到很多難以解決的問題。開發商也表示如果全面執行現房銷售的話，他們還需要打高利潤率。
譯文：庫存購買（收儲）可能沒有多大幫助：我們採訪的大多數專家/代理商都認為庫存購買不會改變遊戲規則，因為由於地方政府和開發商之間的利益不一致，大規模收儲的可能很小。相反，專家們對收購閒置土地持有更具建設性的觀點，儘管受益者大多是LGFV（地方融資平台）和SOE（國企開發商）。另外，一些國有企業開發商表示，他們已經設法實現了土地的歸還/交換，這是他們最佳化土地儲備的有效方式。
分析：回購土地可以參考另一篇“摩根大通-中國房地產：閒置土地回購正在加速，這重要嗎？”庫存商品房回購的話由於地方政府和開發商目前都比較困難，雙方一個不想低價賤賣，一個不想高價吃虧，所以基本談不攏。而且被收購的商品房還要求已完工且地段好，開發商就更加不想賣了，所以商品房回購的規模一直很小，大家都只是為了完成任務意思下。 (finn的投研記錄）