行業透視 | 京滬杭房價二次下行後對那些需求影響更明顯

到7月份重點30城二手房成交規模4個月連續下跌，一線和杭蓉津等二線跌幅領先,京滬杭等熱點城市稍稍走穩的房價也在成交量持續低迷之後迎來二次下跌,成交價與掛牌價剪刀差再次拉大,在此背景下,京滬杭等二手房成交結構有那些變化？二手與新房會是此消彼長還是一損俱損？

01

京滬杭二手掛牌價較高點降16%左右

成交折價率回升後二次下行

資料顯示，京滬二手房掛牌價高點在2023年底和2024年初，杭州領先一年調整高點出現在2022年底，之後掛牌價都逐月下行且有跌幅擴大之勢，到7月份為最低值，京滬杭三城平均掛牌價較高點分別下行17.6%、17.1%和15%。反映出賣方業主心態一致更偏向於快速成交，即便是2024年5月和9月兩次政策調整也未能改變買方市場格局。另一方面，從成交價格來看則相對穩定，7月北京二手住宅成交均價較2022年以來最高價（2025年3月）和平均值分別跌7.4%和1.7%，上海這一數值分別為9.5%（2024年12月）和4.6%，杭州為23.1%（2022年6月）和14.4%，從成交價格來看，至少2024年四季度有京滬回升向好趨勢明顯，但二季度開始二次回落。

這反映在買賣雙方價格博弈的結果就是成交價與掛牌價比值的變化，說明成交折價水平變化，京滬杭都有走高回落的表現，賣方降價換取快速成交，買方成交價格相對穩定成交相對活躍，折價率到今年3月達到高點，二季度又開始下行，說明買方出價也開始下行，議價空間再次拉大。

02

房價下行加重購房觀望，京滬杭僅有小面積低總價剛需成交佔比增加

從成交結構來看，7月份僅有低總價極致剛需成交佔比持增，房價二次下行於影響改善需求“塌陷”，中高改小區能否放量主要取決於新增掛牌量和新房市場優質產品入市量影響，剛需房源仍以價格為導向，同時會綜合考慮區位、配套、學區等因素，交易周期將進一步拉長。

從面積段看，京滬以70平方米以下小面積段佔比約40%為最高，杭州約21%，其次是70-90平方米房源京滬佔比約25%而杭州約32%為最高，整體而言90平方米以下房源成交集中度都有上升，其餘面積段成交佔比隨之下降。

從總價段看，300萬元以下低總價段房源成交套數佔比超60%，且市場份額持續擴大，7月京滬杭分別環比增加2.4pcts、1.9pcts和4.5pcts，顯示出僅剛需客群是當下二手房市場活躍需求。另一方面，總價1000萬元以上豪宅上海成交套數佔比約5%、京杭約2%，成交佔比不大但市場需求相對穩定，整體市場呈現出剛需翹、高端穩、改善落得特徵。

03

二手成交下行影響“賣舊換新”能力和信心，依託中高端需求支撐的新房承壓

就新房和二手市場關係而言，京滬杭等一直都是賣舊買新正循環市場，尤其是在當前經濟環境下，核心區域新房的金融資產屬性進一步強化，無論是出於資產置換的需求還是改善自住終極置業的需要，二手房的成交量價變化直接影響到新房的購房能力，二手成交剛需、新房吸納改善。前7月京滬300萬元以下低總價段房源成交套數佔比超60%，而新房成交主力價格區間為1000-3000萬元，佔比分別為21%和24%，其次是500-700萬元佔比都約22%。總而言之，二手房成交下行勢必加重需求觀望，整體市場成交從此前新房二手的“此消彼長”傳導到新房二手雙雙下行，尤其是依賴賣舊買新來支撐的中高端新房也將面臨去化壓力。

(克而瑞地產研究)