房價，漲了？！

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房價反彈了？

股市牛了，樓市也出現新動態。

最近的深圳樓市，在整體平穩的表象下，瀰漫著一種“反常”的氣息。

市場的分化訊號，率先從二手房市場傳來。

資料顯示，深圳調漲的二手房源成交佔比，已連續5周穩定在25%左右。

8月份，報價上漲的片區比7月增加了13個，一些優質物業曾經的“降價急售”正在被“惜售反價”取代。（資料來源：樂有家）

更值得關注的是，在這部分業主漲價的同時，二手房成交量反而上漲。

從7月28號開始，深圳二手房成交周錄得量實現了連續三周的增長。難道說，在這些核心區域，市場已經慢慢從“買方市場”倒向“賣方市場”？（資料來源：深圳市房地產中介協會）

這種信心上的變化，也體現在土地市場上。

前海地塊拍出8.4萬/㎡的樓麵價，溢價率高達86.1%；寶中地塊拍出86.4億元的總價，創下今年總價最高紀錄，溢價率超35%。

自今年以來，深圳共出讓9宗宅地，平均溢價率約34%，遠超去年24%的溢價率。

開發商們用真金白銀下注，補倉核心地段。“麵粉”價格的上漲，也預示著未來“面包”的價格不會便宜。

新房市場同樣不甘示弱。

有消息稱，光明鳳凰城的熱銷紅盤——中建·觀玥，即將加推的1棟新品，吹風價至少4.2萬/㎡，而上一次開盤成交價約3.93萬元/㎡！

漲價的訊號，從新房、二手房、土地市場三個維度同時傳來。

最重要的問題是：誰給他們漲價的底氣？

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漲價的底氣

這股底氣，首先來自於高層的政策訊號。

就在A股高歌猛進的時候，國務院第九次全體會議立刻重提：“採取有力措施鞏固房地產市場止跌回穩態勢”。

這說明樓市不是被拋棄了，而是被放在了和股市同等重要的位置上。

國家深知，單靠股市的“財富效應”，孤掌難鳴。中國家庭的資產負債表，壓艙石終究是房子。如果樓市不穩，股市創造再多的富貴也會被資產縮水的焦慮所抵消，消費這駕馬車就永遠無法真正啟動。

只有“股樓聯動”，才能打贏這場經濟保衛戰。

其次，經過幾年深度調整，一線城市核心資產價格已經極為夯實了。

最直觀的資料就是租金回報率。截至今年6月，一線城市平均租金回報率已升至1.93%，超過了30年期國債約1.86%的無風險收益，而國有大行一年期定存利率已普遍低於1%。

這意味著，把錢換成優質物業，要比存在銀行更划算。

尤其在一個錢正在變得越來越“毛”的時代，聯準會降息的靴子即將落地，中國貨幣政策的空間徹底打開，一個“大放水，大通膨”的時代就在眼前。

最後，一個區域的房價能否真正上漲，最終取決於其自身的人口、經濟和供需關係。

這是房價上漲最根本的“底層邏輯”。

還是以深圳光明鳳凰城為例，你會發現片區兌現速度要比房價上漲速度快得多。

備受關注的地鐵13號線，其一期南段（深圳灣口岸-高新中）已於2024年底通車。而真正打通光明任督二脈的一期北段（高新中-上屋）及二期北延，根據官方工程進度及相關公告，均有望在2025年內開通。

片區內本就擁有光明區外國語學校、南方科技大學附屬光明鳳凰學校等優質學府。由深圳實驗教育集團這塊金字招牌加持的深圳實驗光明科林學校，將於2025年9月1日正式開學。

鳳凰城商圈彙集了藍鯨世界、萬達廣場、N次方公園三大商業體，總體量超20萬平方米，品牌超450個。

其中藍鯨世界在全市中小型商業綜合體人氣排名中位列第一。僅今年上半年，三大商場就引入了70個新品牌，其中不乏深圳乃至光明首店。（資料來源：贏商網）

與鳳凰城地鐵站一路之隔的光明文化藝術中心，是斬獲中國建築行業工程質量最高榮譽“魯班獎”的文化地標，每年近百場高端演出讓文藝生活成為日常。

周末，距離核心區僅一公里的虹橋公園，更是成為露營、徒步的網紅打卡地。

所有配套的兌現，最終都反映在區域發展的核心資料上：

經濟增速：根據官方統計，2024年光明區GDP增速達8.6%（除深汕合作區外），位居全市第二。

人口增長：過去五年常住人口增幅達85.4%，全市第一，且勞動年齡人口占比高達83.48%，是深圳最年輕的城區。

供需逆轉：曾經的新房供應大戶，今年上半年新房成交量位列全市前列，按上半年的去化速度計算，目前光明新房庫存的去化周期僅約4.5個月，創下歷史新低。

根據最新的土地規劃，鳳凰城的核心區已無新增住宅用地，在售樓盤基本清盤。現在想在鳳凰城買到好地段、好樓層、好戶型的新房，真的要等，要搶了。

基於以上分析，就不難理解中建·觀玥加推的1棟為什麼會漲價了。

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鳳凰城的稀缺入場券

在鳳凰城核心區“斷供”，新房“賣一套少一套”的背景下，每一個新入市的項目都值得關注。

而中建·觀玥，恰好就是那個把區域價值、產品價值和品牌價值集於一身的“硬核”選項。

它不是某個單一維度突出，而是建構了四道堅固的“護城河”，讓它的價值變得極為紮實和清晰。

第一道，是“央企品牌”帶來的安全感

在當下的市場環境中，購房者最擔心的就是交付風險。開發商的背景，是資產安全的第一道防線。

中建·觀玥的底氣，源自其強大的央企背景。項目由中國建築旗下中建八局的全資子公司——上海中建東孚投資發展有限公司傾力打造。

作為2024年《財富》世界500強排名第14位的企業，中國建築的實力早已無需贅言。中建八局的標竿作品如深圳國際機場T3航站樓、深圳大運中心、深圳寶安體育場、上海迪士尼等，一座座城市封面級作品，本身就是品質和實力的代名詞。

有如此雄厚的實力背書，選擇中建·觀玥，就是選擇了一份資產的安全感與未來的品質保障。

第二道，是“13號線地鐵口”帶來的通勤價值

項目距離在建的13號線德雅路站D口直線距離僅約100米，是真正意義上的地鐵口物業。這意味著未來從業主踏出家門到進入地鐵站，可能只需要幾分鐘。

對於在南山科技園、後海總部基地工作的精英人群來說，這條“黃金科創線”能帶來的，是每天多半小時的睡眠，是風雨無阻的從容，更是資產價值的長期支撐。

第三道，是“深實驗”帶來的成長價值

對於深圳的家庭來說，優質學位是硬通貨。項目一路之隔就是在建的深圳實驗光明科林學校（九年一貫制），將於今年9月開學。

“深圳實驗”這塊金字招牌的含金量無需多言。這不僅關乎孩子的成長，更直接決定了房產在未來二手市場的流通性和議價能力。

第四道，是“新規戶型”帶來的空間價值

這是觀玥區別於片區內二手房的“代際優勢”。作為2024年深圳建築“新規”後首批入市的項目，它的部分戶型使用率可以做到超100%。

建面約80㎡做到三房兩衛：用過去兩房的面積，實現了三代同堂的居住功能。

對於初次置業的年輕家庭，可以用更低成本實現一步到位。夫妻有主臥套間，孩子有獨立的兒童房，還有一個房間可以留給偶爾來訪的父母，或者作為丈夫的書房、妻子的瑜伽室。早晚高峰，兩個衛生間的設計也避免了家人排隊的尷尬。

建面約89㎡做到三房兩衛（豎廳&橫廳可選）：這個面積段，觀玥給出了兩種截然不同的生活場景。

經典的豎廳戶型，動靜分區明確，保證了臥室區域的私密性，適合注重家庭成員間獨立空間的客戶。

而創新的橫廳戶型，擁有超大的採光面和更開闊的公共活動空間，客廳、餐廳、陽台連成一體，非常適合喜歡社交、聚會，或者希望孩子有更寬敞玩樂區的家庭。

建面約107㎡做到四房兩衛：這是二胎家庭或需要居家辦公人士的“終極解決方案”。

四個獨立的房間賦予了生活極大的靈活性：可以是“主臥+兩個兒童房+老人房”的配置，也可以是“主臥+兒童房+書房+多功能室”的組合。它確保了家庭在未來5-10年的成長周期中，無論家庭成員或生活方式如何變化，都無需再為空間而煩惱。

為什麼觀玥敢於釋放漲價的預期？因為它有足夠的底氣。

我們不需要看遠，就看旁邊的華潤潤暉府，同為一線品牌開發商，其同梯隊的二手房掛牌價已經在4.6萬/㎡以上。

如果再把目光放到周邊更廣的範圍，那些非“新規”產品的二手房價格更有參考性：龍光玖龍台二期在5.8-6.3萬/㎡，深房傳麒山東區約6.37萬/㎡，中海寰宇時代約4.71萬/㎡。

對比之下，一個由央企傾力打造、佔據地鐵口和深實驗學區雙重優勢、並擁有“新規”高贈送戶型的全新盤，其內在價值本身就應該高於這些二手房。

因此，中建觀玥即將加推的1棟新品，即便價格不低於4.2萬/㎡，甚至達到4.5萬/㎡，也不算漲價，而是價值的合理回歸。

鳳凰城正在用肉眼可見的配套兌現，迅速填平價格與價值之間的“窪地”。中建·觀玥加推的新品，或許就是低門檻的上車機會。 (劉曉博說財經)