01房價反彈了？股市牛了，樓市也出現新動態。最近的深圳樓市，在整體平穩的表象下，瀰漫著一種“反常”的氣息。市場的分化訊號，率先從二手房市場傳來。資料顯示，深圳調漲的二手房源成交佔比，已連續5周穩定在25%左右。8月份，報價上漲的片區比7月增加了13個，一些優質物業曾經的“降價急售”正在被“惜售反價”取代。（資料來源：樂有家）更值得關注的是，在這部分業主漲價的同時，二手房成交量反而上漲。從7月28號開始，深圳二手房成交周錄得量實現了連續三周的增長。難道說，在這些核心區域，市場已經慢慢從“買方市場”倒向“賣方市場”？（資料來源：深圳市房地產中介協會）這種信心上的變化，也體現在土地市場上。前海地塊拍出8.4萬/㎡的樓麵價，溢價率高達86.1%；寶中地塊拍出86.4億元的總價，創下今年總價最高紀錄，溢價率超35%。自今年以來，深圳共出讓9宗宅地，平均溢價率約34%，遠超去年24%的溢價率。開發商們用真金白銀下注，補倉核心地段。“麵粉”價格的上漲，也預示著未來“面包”的價格不會便宜。新房市場同樣不甘示弱。有消息稱，光明鳳凰城的熱銷紅盤——中建·觀玥，即將加推的1棟新品，吹風價至少4.2萬/㎡，而上一次開盤成交價約3.93萬元/㎡！漲價的訊號，從新房、二手房、土地市場三個維度同時傳來。最重要的問題是：誰給他們漲價的底氣？02漲價的底氣這股底氣，首先來自於高層的政策訊號。就在A股高歌猛進的時候，國務院第九次全體會議立刻重提：“採取有力措施鞏固房地產市場止跌回穩態勢”。這說明樓市不是被拋棄了，而是被放在了和股市同等重要的位置上。國家深知，單靠股市的“財富效應”，孤掌難鳴。中國家庭的資產負債表，壓艙石終究是房子。如果樓市不穩，股市創造再多的富貴也會被資產縮水的焦慮所抵消，消費這駕馬車就永遠無法真正啟動。只有“股樓聯動”，才能打贏這場經濟保衛戰。其次，經過幾年深度調整，一線城市核心資產價格已經極為夯實了。最直觀的資料就是租金回報率。截至今年6月，一線城市平均租金回報率已升至1.93%，超過了30年期國債約1.86%的無風險收益，而國有大行一年期定存利率已普遍低於1%。這意味著，把錢換成優質物業，要比存在銀行更划算。尤其在一個錢正在變得越來越“毛”的時代，聯準會降息的靴子即將落地，中國貨幣政策的空間徹底打開，一個“大放水，大通膨”的時代就在眼前。最後，一個區域的房價能否真正上漲，最終取決於其自身的人口、經濟和供需關係。這是房價上漲最根本的“底層邏輯”。還是以深圳光明鳳凰城為例，你會發現片區兌現速度要比房價上漲速度快得多。備受關注的地鐵13號線，其一期南段（深圳灣口岸-高新中）已於2024年底通車。而真正打通光明任督二脈的一期北段（高新中-上屋）及二期北延，根據官方工程進度及相關公告，均有望在2025年內開通。港鐵深圳官網公佈《13號線通勤班車（含司機）服務 (2025年-2026年）詢價公告》片區內本就擁有光明區外國語學校、南方科技大學附屬光明鳳凰學校等優質學府。由深圳實驗教育集團這塊金字招牌加持的深圳實驗光明科林學校，將於2025年9月1日正式開學。示意圖鳳凰城商圈彙集了藍鯨世界、萬達廣場、N次方公園三大商業體，總體量超20萬平方米，品牌超450個。其中藍鯨世界在全市中小型商業綜合體人氣排名中位列第一。僅今年上半年，三大商場就引入了70個新品牌，其中不乏深圳乃至光明首店。（資料來源：贏商網）實拍圖與鳳凰城地鐵站一路之隔的光明文化藝術中心，是斬獲中國建築行業工程質量最高榮譽“魯班獎”的文化地標，每年近百場高端演出讓文藝生活成為日常。周末，距離核心區僅一公里的虹橋公園，更是成為露營、徒步的網紅打卡地。實拍圖所有配套的兌現，最終都反映在區域發展的核心資料上：經濟增速：根據官方統計，2024年光明區GDP增速達8.6%（除深汕合作區外），位居全市第二。人口增長：過去五年常住人口增幅達85.4%，全市第一，且勞動年齡人口占比高達83.48%，是深圳最年輕的城區。供需逆轉：曾經的新房供應大戶，今年上半年新房成交量位列全市前列，按上半年的去化速度計算，目前光明新房庫存的去化周期僅約4.5個月，創下歷史新低。根據最新的土地規劃，鳳凰城的核心區已無新增住宅用地，在售樓盤基本清盤。現在想在鳳凰城買到好地段、好樓層、好戶型的新房，真的要等，要搶了。基於以上分析，就不難理解中建·觀玥加推的1棟為什麼會漲價了。03鳳凰城的稀缺入場券在鳳凰城核心區“斷供”，新房“賣一套少一套”的背景下，每一個新入市的項目都值得關注。而中建·觀玥，恰好就是那個把區域價值、產品價值和品牌價值集於一身的“硬核”選項。它不是某個單一維度突出，而是建構了四道堅固的“護城河”，讓它的價值變得極為紮實和清晰。第一道，是“央企品牌”帶來的安全感在當下的市場環境中，購房者最擔心的就是交付風險。開發商的背景，是資產安全的第一道防線。中建·觀玥的底氣，源自其強大的央企背景。項目由中國建築旗下中建八局的全資子公司——上海中建東孚投資發展有限公司傾力打造。作為2024年《財富》世界500強排名第14位的企業，中國建築的實力早已無需贅言。中建八局的標竿作品如深圳國際機場T3航站樓、深圳大運中心、深圳寶安體育場、上海迪士尼等，一座座城市封面級作品，本身就是品質和實力的代名詞。有如此雄厚的實力背書，選擇中建·觀玥，就是選擇了一份資產的安全感與未來的品質保障。效果圖第二道，是“13號線地鐵口”帶來的通勤價值項目距離在建的13號線德雅路站D口直線距離僅約100米，是真正意義上的地鐵口物業。這意味著未來從業主踏出家門到進入地鐵站，可能只需要幾分鐘。對於在南山科技園、後海總部基地工作的精英人群來說，這條“黃金科創線”能帶來的，是每天多半小時的睡眠，是風雨無阻的從容，更是資產價值的長期支撐。示意圖第三道，是“深實驗”帶來的成長價值對於深圳的家庭來說，優質學位是硬通貨。項目一路之隔就是在建的深圳實驗光明科林學校（九年一貫制），將於今年9月開學。“深圳實驗”這塊金字招牌的含金量無需多言。這不僅關乎孩子的成長，更直接決定了房產在未來二手市場的流通性和議價能力。效果圖第四道，是“新規戶型”帶來的空間價值這是觀玥區別於片區內二手房的“代際優勢”。作為2024年深圳建築“新規”後首批入市的項目，它的部分戶型使用率可以做到超100%。建面約80㎡做到三房兩衛：用過去兩房的面積，實現了三代同堂的居住功能。對於初次置業的年輕家庭，可以用更低成本實現一步到位。夫妻有主臥套間，孩子有獨立的兒童房，還有一個房間可以留給偶爾來訪的父母，或者作為丈夫的書房、妻子的瑜伽室。早晚高峰，兩個衛生間的設計也避免了家人排隊的尷尬。建面約89㎡做到三房兩衛（豎廳&橫廳可選）：這個面積段，觀玥給出了兩種截然不同的生活場景。經典的豎廳戶型，動靜分區明確，保證了臥室區域的私密性，適合注重家庭成員間獨立空間的客戶。而創新的橫廳戶型，擁有超大的採光面和更開闊的公共活動空間，客廳、餐廳、陽台連成一體，非常適合喜歡社交、聚會，或者希望孩子有更寬敞玩樂區的家庭。建面約107㎡做到四房兩衛：這是二胎家庭或需要居家辦公人士的“終極解決方案”。四個獨立的房間賦予了生活極大的靈活性：可以是“主臥+兩個兒童房+老人房”的配置，也可以是“主臥+兒童房+書房+多功能室”的組合。它確保了家庭在未來5-10年的成長周期中，無論家庭成員或生活方式如何變化，都無需再為空間而煩惱。為什麼觀玥敢於釋放漲價的預期？因為它有足夠的底氣。我們不需要看遠，就看旁邊的華潤潤暉府，同為一線品牌開發商，其同梯隊的二手房掛牌價已經在4.6萬/㎡以上。如果再把目光放到周邊更廣的範圍，那些非“新規”產品的二手房價格更有參考性：龍光玖龍台二期在5.8-6.3萬/㎡，深房傳麒山東區約6.37萬/㎡，中海寰宇時代約4.71萬/㎡。對比之下，一個由央企傾力打造、佔據地鐵口和深實驗學區雙重優勢、並擁有“新規”高贈送戶型的全新盤，其內在價值本身就應該高於這些二手房。因此，中建觀玥即將加推的1棟新品，即便價格不低於4.2萬/㎡，甚至達到4.5萬/㎡，也不算漲價，而是價值的合理回歸。鳳凰城正在用肉眼可見的配套兌現，迅速填平價格與價值之間的“窪地”。中建·觀玥加推的新品，或許就是低門檻的上車機會。 (劉曉博說財經)

近日，中央財經委員會第六次會議召開，透露了重要政策訊號。在逆全球化時代，在關稅博弈日益激烈的時代，中國不僅要加大對外開放，還要刀刃向內，淘汰過剩產能、整頓內卷，推動出口轉內銷。先看會議通稿裡比較重要的幾句話：1、依法依規治理企業低價無序競爭，引導企業提升產品品質，推動落後產能有序退出；2、著力推動內外貿一體化發展，暢通出口轉內銷路徑，培育一批內外貿優質企業；3、規範地方招商引資，加強招商引資資訊披露；引導幹部樹立和踐行正確政績觀，完善高品質發展考核體系和幹部政績考核評價體系。“推動落後產能有序退出”、“出口轉內銷”，相信45歲以上的人，對這兩個概念都耳熟能詳。它們往往周期性出現。雖然提法不算新，但對於大多數企業、就業者來說，卻非常關鍵。因為它關係到企業的生死存亡，個人的飯碗。歷史上，曾有多輪“淘汰落後產能”（去產能）的行動。比如1990年代末，紡織業產能嚴重過剩，國家通過行政指令實施“限產壓錠”，當時的目標是3年壓減紡織錠子約700萬錠，大量紡織工通過買斷工齡等方式下崗、再就業。2005-2015年期間，搞了傳統重工業去產能，具體包括鋼鐵、水泥、電解鋁、平板玻璃、船舶等。煤炭行業更是多次去產能，比如1998年到2001年，2013年到2015年，2016年到2020年，都搞過。產能過剩，意味著出現了“內卷”；“內卷”往往引發“外卷”，企業去開拓國際市場，卷全世界。其他國家為了保護自己的產業，解決企業破產、工人失業的問題，必然發動貿易戰，阻止你對外出口。當出口遇阻的時候，只能一邊淘汰過剩產能，一邊“出口轉內銷”。現在，我們又身處“去產能+出口轉內銷”的周期了。這將是痛苦的，伴隨著企業關門、人員轉崗、通縮等。但不經歷這樣的轉型，就無法迎來下一個春天。目前，那些行業產能過剩最嚴重？按照國際標準，當一個行業產能力利用率低於75%的時候，就視作嚴重過剩。目前，中國工程機械行業產能利用率為30%；如果火力全開，僅中國的產能就可以滿足全球需求的109%。太陽能元件產能利用率約44%，如果火力全開，僅中國的產能就可以滿足全球需求的197%。鋰電池產能利用率大約60%，如果火力全開，僅中國的產能就可以滿足全球需求的153%。新能源車行業，產能利用率54%，如果火力全開，僅中國的產能就可以滿足全球需求的116%。此外，中國空調產能可以滿足全球需求的119%，目前產能利用率62%；風能裝置產能可以滿足全球需求的109%，目前產能利用率30%。手機、家具、玩具、建材、煤炭等行業，也都存在產能過剩的問題。過剩的產能，怎樣才能壓縮、退出？“有形之手”將發生重要作用。從歷史上歷次“去產能”的經驗看，政府將主導這個過程。比如減少政府補貼，引導銀行設定貸款門檻，甚至抽貸；政府牽頭，讓龍頭企業收購兼併腰部或者尾部的企業。對於技術差、污染強的企業，可以直接要求退出，甚至斷水斷電。最近新能源車行業很卷，價格戰不斷。有形之手介入後，把車商給供貨商的帳期壓縮到60天，這對於很多帳期需要150天到200天的企業來說，是很難跨越的。本身就是一個去產能的措施。“去產能”將引發不少員工提前退休、下崗、轉行。比如本輪房地產的調整，導致了超過1000萬人轉崗。根據第五次經濟普查資料，從2018年到2023年全國房企員工人數從317.5萬人減少到了217.3萬人，少了接近三分之一。由此引發房屋建築業減員1000萬。但這是“糾偏”必然要付出的代價，在經濟學上叫“出清”。出口轉內銷，又會帶來那些影響？短期內會加劇內卷，讓競爭力弱的企業失去原來的市場份額。在廣東、浙江等沿海省份，有一些專做外銷市場的廠家，他們長期遵循歐美標準生產，產品質量比較過硬。一旦轉而內銷，很容易獲得較大市場份額。此次會議提出的“著力推動內外貿一體化發展，暢通出口轉內銷路徑，培育一批內外貿優質企業”，意味著將給出口轉內銷一系列政策優惠，包括產品認證、貸款、稅收等，這對於原來只做內銷、產品質量一般、競爭力弱的企業是利空，將加速它們退場。值得注意的是，這次會議還提出：規範地方招商引資，加強招商引資資訊披露；引導幹部樹立和踐行正確政績觀，完善高品質發展考核體系和幹部政績考核評價體系。這是什麼意思？第一，“規範地方招商引資”意味著，招商引資方面將變得越來越規範，原來常用的減稅、財政補貼、大幅減免地價的做法，可能行不通了。第二，“引導幹部樹立和踐行正確政績觀”意味著，原來地方慣用的通過隱性債務加槓桿，獲得無效、低效GDP的路子走不通了。最近柳州化債引起了全國關注，這個三線城市的隱性、顯性債務加起來超過3000億，而地方一年的一般預算收入（不計算轉移支付）還不到150億元。兩任市委書記因為通過大基建、加槓桿搞腐敗，被判刑。總結一下：財經委員會第六次會議，意味著經濟轉型已全面開啟。以前，拉動經濟的三駕馬車主要是大基建（投資）、房地產（兼具投資、消費屬性）、出口。現在都玩不轉了。房地產過剩了，除了少數大城市核心區，不動產價值都不高了，大家暫時不願意買了；工業產能普遍過剩，出口遇阻，雖然將簽署中美貿易協定，但大趨勢很難改變；大基建也接近於過剩，有效益的項目越來越少。出路在那裡？第一，增加財富分配中居民收入的比重，讓老百姓有錢花、敢花錢，啟動國內消費，打造國內大市場，進而掌控全球貿易主動權。美國之所以能拿捏世界，就是靠消費佔全球比重最高實現的。老美佔全球約4%的人口，消費額卻佔了全球近三成。所以，美國不僅有軍事霸權，還有貿易霸權。所謂美元霸權，正是基於強大國內市場獲得的貿易霸權。第二，淘汰落後產能、壓縮過剩產能，把資源從“紅海”轉移到“藍海”，把中國主導產業升級到全球產業鏈的中高端，提高中國產品的“剛需性”和利潤率。第三，繼續對外開放，開拓新興市場，給中國商品找到更多的銷路。幾點建議：刀刃向內是痛苦的，也是難以迴避的。第一，如果你身處產能過剩行業，要有所佈局了。要麼通過自我提升、人脈積累，躋身到該行業最具競爭力的企業去，要麼早點轉行，奔赴朝陽產業。第二，如果你是投資者，要注意“去產能”的一般規律。當手術刀落下前夕，或者剛落下的時候，全行業的股票可能都會跌；當手術接近完成的時候，行業景氣度會好轉，出現投資機會。歷史上每次煤炭去產能後，留下的頭部企業股價都會翻倍。所以，踩准節奏能在“去產能”中掙錢。第三，跟落後產能相反的朝陽行業，往往獲得官方的“溢價特許”，比如半導體、人工智慧等行業。雖然當前泡沫不小，但還能維持一段時間。其中不少企業有較大套利機會。今天有一個好消息，一個壞消息。好消息是：據央視新聞，德國西門子收到美國政府的通知，美國已取消其對中國晶片設計軟體的出口限制。根據公司聲明，這家德國供應商已恢復中國客戶對其軟體和技術的全面訪問。壞消息是：川普宣佈跟越南達成了貿易協議，越南跪了。條件是，越南對美國基本上零關稅（完全開放市場），美國對越南產品徵收至少20%的關稅，對通過越南轉運輸美的其他國家商品徵收40%關稅。這意味著中國通過越南向美國的轉口貿易，空間將大大縮小。 (劉曉博說財經)