大漲83%！上海二手房，賣爆了…

2025/11/20

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11月的上海二手房市場出乎不少人意料。截至11月14日，上海二手房本月累計成交已突破10000套，環比上月同期大漲83.77%。

日均成交約700套的速度，讓11月有望衝擊2萬套的月度成交規模。這一資料似乎為持續低迷的市場注入了一針強心劑。

十一月前兩周的上海二手房市場呈現出明顯的“量升價跌”態勢。根據統計資料，本月前14天累計成交已突破1萬套，環比增長超過八成。

這一增長主要來自於月初以來的穩定表現。

在上周（11月3日-9日），上海二手房網簽總量為5138套，雖然環比前一周下降了8.43%，但11月8日單日成交1075套，再度站上千套關口，顯示出市場在部分時段仍保持活躍度。

與成交量形成鮮明對比的是價格表現。上海二手房價格已連續6個月下跌，10月環比下降0.9%，但好消息是降幅較上月有所縮小。

截至11月14日，上海二手房平均單價為3.45萬元/㎡，套均價格289.46萬元，較上月均有明顯下降。

當前市場呈現出明顯的分化特徵：市中心的部分老舊小區因跌出性價比而成交相對活躍；徐匯濱江、浦東前灘等熱點改善類股則走出了獨立的結構性行情。而郊區的次新房價格壓力依然較大，買賣雙方博弈激烈。

這一輪成交回升並非市場反轉，而是多重因素共同作用的結果。

龐大的掛牌量賦予購房者更充分的選擇空間與議價主動權，直接導致價格持續承壓。

當下上海二手房市場正經歷“屠龍刀式砍價”，買家議價行為愈發大膽，部分買家甚至直接按掛牌價的七八折出價。

剛性需求的大量分流至二手房市場也是關鍵因素。

2025年前三季度，上海二手房與新房成交套數比達到5：1，即每成交5套二手房才有1套新房成交，這一比例在2022-2023年僅為1.56：1。

二手房成交以小面積、低總價產品為主，更偏向剛需。2025年1-3季度，100平方米以下二手房套數佔比達到78.6%，500萬以下的二手房佔比達到78.8%。價格調整後，二手房性價比凸顯，持續分流剛需購房者。

政策層面，上海近期加大了城中村舊改力度，並配合執行“房票”制度，這也有利於新房和二手房的成交上漲。

面對11月上半月的成交激增，市場更關心的是：這究竟是短期反彈還是趨勢反轉？

從短期因素看，市場可能正迎來季節性復甦。按照傳統規律，年末通常是房地產市場的交易窗口期。前期壓抑的需求在價格調整到一定程度後集中釋放，促成成交量的階段性反彈。

但從中長期視角分析，市場仍面臨挑戰。

未來一段時間，上海二手房市場仍將處於“高庫存、低價位、剛需主導”的深度調整階段。對於有實際居住需求的購房者而言，當前正是仔細甄選房源、理性議價入市的窗口期。

對此，你怎麼看？ (上海樓市情報)