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許多人在房貸清償後，往往以為只要繳完最後一期房貸就算結束，卻忽略了抵押權塗銷登記這個步驟。只要抵押權尚未辦理塗銷登記，登記上仍會顯示這間房屋已設定抵押權，可能影響日後買賣或再貸款。
「抵押權塗銷」指的是當貸款清償或拋棄權利後，向地政事務所申請解除房屋上的抵押權註記，使其恢復為無抵押狀態。房貸清償不等於抵押權自動消失，而是必須主動申請塗銷登記，產權才會回到「無任何抵押權註記」的狀態。
1. 貸款申請
向貸款機構申辦貸款，由貸款機構審核借款人條件、評估是否核貸，並決定額度、利率、還款年限等貸款條件。
2. 對保簽約
貸款機構確定核貸與貸款條件後，雙方面對面逐條核對合約內容，如借款金額、利率、還款方式、違約條款等，申請人確認無誤後即可完成簽約。
3. 抵押權設定
備妥抵押權設定相關文件資料，如所有權狀、身分證明、印鑑證明等，前往不動產所在地的地政機關提出抵押權登記申請。
4. 完成抵押權設定並撥款
地政機關將核發抵押權設定相關證明，並將權狀交還給申請人。完成設定後貸款機構會將款項撥款至申請人帳戶。
1. 房屋所在地地政機關臨櫃申請
▪️ 親自到房屋所在地的地政事務所申請辦理抵押權塗銷。
▪️ 臨櫃遞交相關文件，如抵押權塗銷同意書、債務清償證明等。
▪️ 承辦人員確認文件與身分資料無誤後，才會進行後續程序。
2. 同縣市跨所申請
▪️ 可選擇不動產所在縣市內的地政機關辦理塗銷。
▪️ 僅受理一般案件。若是一次申請超過 10 件的大宗案件，或非屬於跨所可以辦理的案件項目，則不適用該方式申請。
3. 網路線上申請
▪️ 委託地政士或律師代為申請的代理人，可透過自然人憑證或工商憑證登入內政部地政司的「數位櫃臺系統」提出申請。
▪️ 申請人確認申請書表內容正確後，進行電子簽章，並由代理人線上送件。
4. 跨縣市收辦
▪️ 只要抵押權人是金融機構，抵押權塗銷得於全國各地任一地政事務所辦理，無須限定在不動產所在地。
▪️ 對於在外縣市工作或長期居住其他縣市的屋主，可減少往返奔波。
5. 跨縣市代收
▪️ 申請人到各縣市的登記機關遞交申請，由代收地政事務所人員核對送件人身分資料。
▪️ 以郵遞方式送交「抵押權塗銷申請書」及其他相關文件至不動產管轄區域的地政機關辦理。
▪️ 僅適用於抵押權人為金融機構的案件。
Q1：貸款清償後一定要塗銷抵押權登記嗎？
若未來仍有可能向原貸款機構辦理增貸等貸款規劃，貸款清償後不塗銷抵押權登記，有機會在下次辦理貸款時節省設定費。
Q2：貸款繳清後想再次申請新貸款，需要先將抵押權塗銷登記嗎？
不一定，若由新的貸款機構承作辦理轉貸，就需要先塗銷設定。若未塗銷抵押權設定就由新的貸款機構承作則視為「二胎房貸」。
Q3：抵押權塗銷登記只有本人可以申請辦理嗎？
可由本人或委託授權辦理，建議尋求合法、具備執業證照的專業律師或代書，避免遭不法人士過戶房產，造成財產損失。
Q4：貸款還沒繳清可以過戶嗎？
可以，但交屋前若未塗銷抵押權，一旦債務人無法依約還款，貸款機構仍能向法院聲請強制執行，因此通常會要求先將抵押權塗銷登記再進行買賣或過戶。
「設定抵押權」與「抵押權塗銷」是房屋交易流程中的關鍵步驟，未來無論進行房屋買賣、過戶、轉貸或增貸，都將與其息息相關。若選擇委託辦理抵押權塗銷登記，應選擇信譽良好且具執業證照的合法管道，才能避免陷入詐騙圈套，成為防止不法人士冒名過戶的第一道防線。