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【十五五】中央定調！關於房地產，“止跌”沒再提了
一年一度的中央經濟工作會議，已經召開，12月11日通稿已經發佈。
這種重量級會議，會對今年經濟與社會發展做總結，並部署明年的經濟、社會發展路線。
今年的會議特別關鍵，因為今年是“十四五”收官之年，明年則是“十五五”開局之年。下面本號逐句分析。
01. “十四五”即將完美收官
會議強調：
今年是很不平凡的一年……全國各族人民迎難而上、奮力拚搏，堅定不移貫徹新發展理念、推動高品質發展，統籌國內國際兩個大局，實施更加積極有為的宏觀政策，經濟社會發展主要目標將順利完成。中國經濟頂壓前行、向新向優發展，現代化產業體系建設持續推進，改革開放邁出新步伐，重點領域風險化解取得積極進展，民生保障更加有力。過去5年，我們有效應對各種衝擊挑戰，推動黨和國家事業取得新的重大成就，“十四五”即將圓滿收官，第二個百年奮鬥目標新征程實現良好開局。
會議開篇對今年以及過去五年做了總結。強調了困難與結果。
困難主要表現在國際國內的衝擊挑戰。
國內的挑戰在於，房地產下行、地方債務問題、消費疲弱、就業形勢承壓。
國際挑戰主要在於局部戰爭，中國與周邊國家與地區的衝突，最關鍵的是中美貿易對壘。
在這樣的挑戰之下，我們頂住了各方壓力，今年的經濟發展任務將順利完成。
也即今年年初定下的5%的經濟增速目標大機率會完成，畢竟我們第三季度的GDP增速達到了4.8%，前三季度的GDP增速達到了5.2%。
這一增速與全球其他幾個頭部經濟體相比，依舊是領跑者。
美國二季度GDP環比增速3.8%，歐元區三季度GDP同比增速1.3%，英國二季度GDP同比增速1.4%。
日本二季度GDP同比增速2.2%。
此外，日本內閣府8日發佈二次統計報告，將今年第三季度日本GDP修正為環比萎縮0.6%，按年率計算降幅擴大至2.3%，這一降幅超出此前民間預測的平均值2.0%。
02. 2026年，繼續轟油門
會議提出的明年經濟發展策略，穩中求進仍是主基調。
不過，和去年的提法有所不同。
今年首次提到了：
更好統籌國內經濟工作和國際經貿鬥爭，更好統籌發展和安全。
這裡用到了“鬥爭”二字來修飾國際經貿的處境。
顯然，中美經貿談判目前的形勢雖然很樂觀，但畢竟尚未簽署最終的貿易協定。未來的貿易談判依然撲朔迷離。
這種局面之下，我們明年的貨幣與財政政策該如何執行？會議提到：
1、加大逆周期和跨周期調節力度。
2、要繼續實施更加積極的財政政策。保持必要的財政赤字、債務總規模和支出總量。
3、最佳化財政支出結構，規範稅收優惠、財政補貼政策。
4、把促進經濟穩定增長、物價合理回升作為貨幣政策的重要考量，靈活高效運用降准降息等多種政策工具。
這四條意味著：
第一，明年繼續推行寬鬆的貨幣與財政政策，繼續轟油門。
第二，關於財政赤字的表述增加“必要的”三個字，這意味著明年的財政赤字可能會有所提高。債務規模也會有所增加。
第三，強調了最佳化財政支出結構，去年也有強調。
這裡很關鍵。過去我們的財政支出一直都是以中央投資、地方債為主，投向大基建，拉動就業復甦，拉動經濟回暖。
但隨著固定投資邊際效益遞減，這種模式對於拉動就業、經濟復甦已經顯得有點力不從心。
專家學者們呼籲，財政支出口徑是否可能從投資轉向消費，直接向居民發錢。
這種方式其實是緩解民眾收入不足，緩解民眾債務壓力的最好、最快速、最直接的辦法，最終增強民眾的消費能力，提升企業的利潤，形成一個正向循環。
2013年至2024年，美國這輪大長牛，根本上是企業和居民資產負債表持續增強推動的。在2008年金融危機和2020年全球公共衛生事件期間，美國政府和聯準會大幅度加槓桿、大規模支出，企業和居民部門則大幅度降槓桿。公共部門的支出等於私人部門的收入，擴張性宏觀政策拯救和改善了私人部門的資產負債表。例如，美國政府在2020年-2021年給家庭部門發放了2.1兆美元現金，這筆龐大的資金直接提高了居民的收入，進而快速地轉化為消費。
我們也期待這樣的利多，能夠落進每一個人的口袋。
不過，從去年提出最佳化財政支出結構以來，仍沒有任何直接發錢的舉動，而是加強了大基建投資。
所以，這裡的最佳化財政支出結構可能和我們理解的不一樣。我們的理解是，從投資轉向消費、轉向向民眾發錢。而實際上的最佳化，只是進一步擴大了大基建投資力度。
以此來看，明年可能又是大基建提速之年。
第四，提到了降准與降息，意味著明年還會是降准降息之年。
03. 消費、科創仍是重中之重
在明年工作安排的具體問題上，去年提到了九點，今年提到了八點。
內需仍排在首位，科創仍排在第二位：
一是堅持內需主導，建設強大國內市場。深入實施提振消費專項行動，制定實施城鄉居民增收計畫……
二是堅持創新驅動，加緊培育壯大新動能。制定一體推進教育科技人才發展方案。建設北京（京津冀）、上海（長三角）、粵港澳大灣區國際科技創新中心。強化企業創新主體地位，完善新興領域智慧財產權保護制度。制定服務業擴能提質行動方案。實施新一輪重點產業鏈高品質發展行動。深化拓展“人工智慧+”，完善人工智慧治理。創新科技金融服務。
這是驅動經濟發展，實現經濟可持續發展的關鍵，也是中國能否邁入發達國家，能否實現百年民族復興的關鍵。
縱觀全球，內需強、科創強是發達國家的標配。
美國、日本、英國、法國、德國的消費佔GDP比重普遍在50%以上，民眾消費在經濟中佔主導地位。
尤其是美國，消費佔比接近 70% 的水平，是典型的“內需驅動增長”經濟體。
我們呢？
2024年中國居民消費佔GDP的比重為39.9%，雖然近年來這一比重出現了提高的趨勢，但仍處於2005年以來持續低於40.0%的水平，也就是說低於40.0%的水平已保持了20年。
從宏觀規律來看，幾乎所有成功跨越中等收入陷阱的經濟體，無一不是在“擴大內需”與“提升科技創新”上同時取得突破。
內需提供市場規模優勢，形成產業集聚與企業成長的良性循環；科創則決定產業鏈從中低端向中高端躍升的能力，決定未來競爭力的天花板。
對中國而言，這兩項工作排在前列並非短期穩增長的權宜之計，而是長期結構升級的戰略選擇。當前全球產業鏈重塑、地緣風險上升、外需疲軟的大背景下，靠出口拉動經濟增長的模式已經難以支撐超大規模經濟體的長期發展。
中國必須依託超大規模市場優勢，把“國內大循環”做實，把“國民消費能力、企業投資信心、產業升級動力”三者再次捆綁起來，形成完整的現代化市場體系。
與此同時，科創能力已成為新一輪國際競爭的核心變數。
無論是人工智慧、先進製造業、新能源體系，還是生物科技、量子科技，全球經濟格局正在繞著“技術密度”重新排序。
中國能否穩住製造業體系的領先地位，能否形成一批引領全球的原創性科技突破，最終能否從“要素驅動”“投資驅動”成功躍遷到“創新驅動”，都將在此決定。
因此，今年中央經濟工作會議將“擴大內需、推進科創”繼續置於工作佈局最前列，不僅是延續去年政策的邏輯，更是對未來十年中國發展方向的定調：
未來的高品質增長，必須建立在強大的國內市場基礎上，必須依靠自主創新來提升全社會的生產效率。
換句話說，誰能把內需做大做強，誰能把科技創新真正作為第一生產力，就能贏得未來的全球競爭。對中國而言，這既是現實挑戰，更是歷史機遇。
除了內需、科創外，其餘還提及了對外開放、協調發展、“雙碳”引領、民生等等。
整體來看，今年的幾個關鍵詞與去年對比，“穩”字只有18次，而去年提到了28次。“風險”、“就業”二詞提及的次數也比去年少了。
整體來看，今年會議在用詞上對經濟形勢的敘述，沒有那麼強烈的緊迫感，可能因為中國這一年下來扛住了貿易戰。
而在凸顯進取的表述上，則有明顯增加，比如科技、投資的提及次數均有增加。
股市今年沒有提及。
房地產也在弱化。主要表現在：
第一，提及次數下降。去年提到了3次房地產，今年只提到兩次。去年還提了1次樓市，今年沒有提到這個詞。
第二，排位下降。去年關於房地產的表述放在了九條內容中的第五條，今年放在了八條內容中的第八條。
04. 關於房地產，“止跌”沒再提
對比來看去年和今年中央經濟工作會議對房地產的表述。
2024年的提法是：
持續用力推動房地產市場止跌回穩，加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。合理控制新增房地產用地供應，盤活存量用地和商辦用房，推進處置存量商品房工作。推動建構房地產發展新模式，有序搭建相關基礎性制度。
“持續用力”四個字，首次出現，這是一個全新表述。
這四個字，釋放了中央穩定樓市的強烈決心，同時也表明當前的樓市壓力依舊非常大，要不然何以仍要持續發力。
但從今年前10個月的表現來看，沒有實現這一目標。
國家統計局披露的資料顯示，前10個月全國房地產投資下降14.7%，降幅創下調整以來的最大。
國家統計局披露的資料顯示：
1至10月份，新建商品房銷售面積71982萬平方米，同比下降6.8%；其中住宅銷售面積下降7.0%。新建商品房銷售額69017億元，下降9.6%；其中住宅銷售額下降9.4%。
商品房銷售額跌幅即將再次登上兩位數。
央行披露的資料顯示，10月份全國房貸再次負增長，是今年以來的第四次負增長。
財政部資料顯示，2024年全年賣地收入48699億元，較2021年高點下跌了44%。
今年前三季度的賣地收入，繼續降至22302億元。
國家統計局資料還顯示，70個大中城市二手房環比，9月份與10月份均無一城不降。
所以，今年對房地產的表述有所不同。
2025年的提法是：
著力穩定房地產市場，因城施策控增量、去庫存、優供給，鼓勵收購存量商品房重點用於保障性住房等。深化住房公積金制度改革，有序推動“好房子”建設。加快建構房地產發展新模式。積極有序化解地方政府債務風險，督促各地主動化債，不得違規新增隱性債務。最佳化債務重組和置換辦法，多措並舉化解地方政府融資平台經營性債務風險。
與去年提法相同的是，明年鼓勵回購商品房用於保障房，加快建構房地產發展新模式等。
最大的不同在於：沒有再提及“止跌”。
沒有再提及止跌，可能有兩層意思。
一層是，經歷了今年的大調整後，我們的商品房銷量差不多要進入築底階段了。
以前三季度的商品房銷售面積與銷售額來估算，今年全年商品房銷售面積和銷售額大機率會跌至“雙8”。
也即商品房銷售面積8億平方米，銷售額8兆元。
全國商品房銷售面積和銷售額同樣是在2021年見頂，2022年跳水至“雙13”，2023年跌至“雙11”。
國家統計局最新資料顯示，2024年，新建商品房銷售面積97385萬平方米，比上年下降12.9%。新建商品房銷售額96750億元，下降17.1%，其中住宅銷售額下降17.6%。
跌破了“雙10”，跌至“雙9”。
理論上樂觀預測“雙8”，可能就是銷量的底，不樂觀的話，也最多跌至“雙7”。
畢竟，房子折舊帶來的改善型需求，以及仍有一些的增量需求，差不多要與當下的銷量持平。
一句話總結，房價雖然還看不到止跌的跡象，但商品房銷量差不多要見底了。
以上只是理論上的看法，實際如何得讓時間來回答。
對此，高盛就有不同的看法。高盛今年6月份的預測是：
未來幾年中國城市的新住房需求將比2017年的峰值大減75%，因為人口減少和價格下跌的預期心理持續衝擊投資興趣。高盛報告指出，人口減少和城鎮化速度放緩，表明人口的住房需求正在下降。隨著業主出售空置公寓，中國的投資需求可能會轉為負值。因此，未來幾年中國城鎮對新住房的年度需求可能仍將略低於500萬套，遠低於2017年2000萬套的峰值。
另一層意思，可能暗含著官方對待樓市的態度。
從過去幾年擠牙膏式的托底策略，到今年房地產再次進入深度調整而官方始終沒有大舉動，均能看出官方對待樓市的態度：
只是維持不破，不讓下跌過快而已。
壓力大了，就松一點，再大了，就再鬆一點，一點一點擠牙膏。
官方似乎並沒有想著讓房價轉向，而只是想著讓房價跌得慢一些，以時間換空間，擺脫對房地產的依賴，將中國的經濟驅動力，從土地財政轉變為內需與科技創新驅動。
這一點與今年召開的城市工作會議強調的城市發展五大轉變內容相契合：
中國城鎮化正從快速增長期轉向穩定發展期，城市發展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段。城市工作要深刻把握、主動適應形勢變化，轉變城市發展理念，更加注重以人為本；轉變城市發展方式，更加注重集約高效；轉變城市發展動力，更加注重特色發展；轉變城市工作重心，更加注重治理投入；轉變城市工作方法，更加注重統籌協調。
也與過去兩年將內需、科創放在首位相呼應。 (功夫財經)