房地產，差不多了

此前，因擔憂被視為唱衰市場，故在相關論述中有所保留，然而實際情況卻不容忽視。

過往，我們曾預測房地產市場波動的影響範圍大致會波及強二線城市，但近三年的市場走勢表明，超一線城市的調整幅度遠超預期，其深度與廣度均超出了此前的預判。

自2020年末起，在與讀者交流房地產市場動態時，我基於市場分析，建議他們處理冗餘房產，持有現金，並定期投資實物黃金。不少讀者採納了這一建議，並付諸實踐，從目前的情況來看，他們的財務狀況相對穩健。

當前市場的真實狀況如何呢？

大體上，這與王石在接受採訪時所提及的兩個方面不謀而合。個人認為，我們此前可能低估了房地產行業對中國經濟穩定的支撐作用。房價的下跌，實際上等同於中國民眾多年積累的財富大幅縮水。僅房地產一項，就對中國消費和投資產生了顯著的拖累效應。要知道，消費的提振並非單純依靠政策刺激，當民眾手頭寬裕時，消費自然會水到渠成。

根據個人對市場的深入研判，至少在一線城市——北京、上海、廣州、深圳，若無重大不可預見事件（如黑天鵝或灰犀牛事件）發生，預計到2026年，房地產市場將趨於走穩並止跌。以北京為例，我談談我所觀察到的房地產現狀：

1. 限購政策調整：北京此次放鬆限購政策，實際效果有限，但其象徵意義重大，為未來的政策調整打開了空間。可以預見，未來北京房地產市場將有更多針對限購政策的放鬆措施出台。

然而，在經濟形勢全面好轉之前，完全放開限購的可能性不大。北京的房地產政策，更多體現的是更高層級的戰略考量，而非北京市自身的決策。因為一旦北京放開限購，不僅可能對其他二線城市房地產市場造成衝擊，還容易引發市場炒作。

在北方地區，能夠支撐房地產價格的，唯有北京。北京房地產市場的開放，不僅對北方地區，甚至對全國都將產生深遠影響。更何況，北京未來的定位，是對標國際大都市，如華盛頓，在中美博弈的大背景下，北京可能面向全球市場。因此，北京在房地產政策上的謹慎態度，是必然且合理的，其考慮的是長遠利益和不可控因素。

2.市場趨勢：房地產市場將趨於止跌回穩，並緩慢回升，但暴漲的情況將不再出現。市場將呈現分化態勢，而非全面上漲或下跌。未來，我們無法再籠統地談論房價走勢。即便是在北京，不同區域、不同樓盤之間的差異也將愈發顯著。豪宅、改善型住房和剛需住房，各自的市場表現將大相逕庭。不同命運的房產軌跡

3. 區位變遷的軌跡分析

從近期兩次針對城市“五環”區域的調整策略來看，房產區位呈現出由外至內、逐步最佳化的明顯趨勢——即從五環外圍區域逐步向五環、三環乃至ZW核心區聚焦。這一變化不僅對應出城市規劃的穩步推進，也預示著不同區位房產將面臨截然不同的發展前景。

4. 老舊房產的價值評估

對於位於核心地段的老舊住宅，筆者並不認同部分專家提出的“價值歸零、應立即拋售”的觀點。在限購政策持續、購房需求受限的背景下，加上未來社會不婚不育趨勢的加劇，核心區域的小戶型住宅，憑藉其潛在的拆遷重建價值，仍不失為一種穩健的投資選擇。然而，對於非核心區域的老舊房產，則建議儘早進行資產置換，以獲取更為優質的居住資源。

5. 學區房的未來展望

儘管未來人口結構可能發生變化，但優質教育資源的稀缺性將長期存在。因此，學區房作為教育與圈層資源交匯的特殊產物，其市場價值不會輕易消失。若學區房真的退出歷史舞台，那麼“孟母三遷”的典故也將失去其現實意義。

6. 第四代住宅的展望

關於第四代住宅，筆者認為其真正意義上的普及尚需時日，目前更多仍停留在概念層面。

近期，尤其是來自一線城市的提問者，紛紛諮詢是否應拋售房產、持有現金，以應對房價可能繼續下跌的擔憂。

對此，筆者認為，除部分區位不佳、品質低劣的房產需及時處理外，對於那些區位尚可、已大幅下跌（甚至腰斬）的房產，當前拋售實非明智之舉。若真有出售打算，那也應在四年前市場高位時操作。當前的最佳策略，或是置換為更優質的房產，或是保持現狀不動。

在“房住不炒”的政策導向下，投資者應避免盲目購房（豪宅、四合院等特殊資產除外）。

對於剛需及改善型購房者而言，現在或許是開始看房的好時機，但務必遵循“先賣後買”的原則，並嚴格控制債務比例。畢竟，沒有那種資產能夠永遠上漲或永遠下跌。

以日韓為例，儘管人口結構出現下滑，但房價依然保持高位運行。在當前美元加息、政治因素導致資本撤離的複雜背景下，中國房地產市場的調整雖仍將持續，但一線城市的調整已基本到位。

回顧過去幾年的市場變化，不難發現，若普通人能提升對世界的認知，借鑑華爾街投行的投資策略——在繁榮時期保留充足現金，在蕭條時期抄底優質資產，那麼人生中只需把握一兩次這樣的機遇，便足以實現財富的穩健增長。僅憑藉特定的契機或條件，便足以對個人命運產生顯著的改變效應。

房產，作為極為關鍵的人民幣資產類別，在未來的市場格局中，勢必將面臨新一輪的價值重估與定價調整。在此情境之下，公眾無需陷入無謂的恐慌情緒之中，切勿盲目跟從大眾的普遍行為模式，而應秉持堅定的信心，並具備獨立分析、審慎判斷的能力。 (房地產那些事兒)