財經雜誌—香港放行首個地產RWA項目

通過持牌監管與資訊披露機制確保風險可控保證監管有效一致，中國香港將成為制度創新的窗口，促進國際數字金融市場之間的互聯互通

中國香港特區首批穩定幣牌照開閘在即，當地RWA發行也因聚焦於“境外資產境外發行”及商業化落地加速迎來熱潮。2月下旬，中國香港首個地產RWA項目被放行。

所謂RWA，是Real World Assets Tokenization的英文縮寫，中文則可被翻譯為現實世界資產化、通證化，以及在香港較多使用的現實世界代幣化等。據香港證監會發佈的定義，代幣化一般涉及使用相關技術將傳統分類帳中所記錄的資產權利記錄於可程式設計平台過程。

按照2月26日德林控股集團有限公司（01709.HK，下稱德林控股）方面透露的消息顯示，其兩項RWA代幣化產品於近日獲得香港證監會批准。具體而言，將涉及德林證券分銷RWA代幣及德林數字家辦對旗下基金權益進行代幣化。此次代幣化發行的兩大標的分別為持有香港中環德林大廈的有限合夥基金，以及投資於私募股權項目的有限合夥基金。

在全球範圍內，RWA涉及的底層資產類別其實較為多元，既有私募信貸、上市股權等金融類資產，亦包括大宗商品、房地產等，但香港以往類似代幣化資產主要為金融產品。2023年7月香港金管局啟動數位港元先導計畫時，參與銀行之一的富邦銀行曾與金融科技公司Ripple推動房地產代幣化方案，但真正落地的傳統領域RWA案例不多。

因此，此次香港首個地產RWA項目之所以被業界關注，正源於作為香港核心商業區的實體資產，德林大廈的代幣化不僅將提升資產的流動性和交易效率，也被認為或可給傳統商業地產與數字金融的融合提供可複製的合規範本。

在該項目於2025年公佈醞釀階段，中國（深圳）綜合開發研究院金融發展與國資國企研究所執行所長余凌曲則對《財經》解析稱，“考慮金融產品創新，一個基本觀察點是解決了那些問題，再一個是看成本與收益。類似RWA產品獲得監管方批准及可持續經營的基本前提，應是有產品創新。”

《財經》此前查詢到的相關地產資料顯示，該大廈由聚焦於在黃金地段商業物業開發為主的資本策略地產公司開發，屬於銀座式商廈。位於香港中環核心商業區威靈頓街92-96號，步行至國際金融中心（IFC）約五分鐘、置地廣場約七分鐘。德林控股方面於2023年以逾2.8億港元購入最高五層全部單位及命名權，呎單價逾2.53萬港元。

在具體實施層面，作為擬議的RWA代幣分銷商，德林證券將著手建立必要的營運基礎設施及產品上架流程。德林數字家辦則作為擬議投資經理，將依據其第九類（資產管理）受規管活動，與代幣化綜合解決方案服務商Asseto展開合作，借助區塊鏈技術對相關基金權益進行代幣化發行。

“RWA作為新興領域，彼時尚無成熟先例可循。德林在沒有既定範本情況下從零開始與香港證監會進行深入、持續的溝通，確保業務模式、技術架構和投資者保護措施完全符合監管預期。歷經數月稽核才最終獲得‘無異議回覆’的監管認可。這不僅是單一產品的獲批，而是RWA業務模式獲得了監管認可，可以進一步推進。”長期深耕數位資產項目投資與量化交易的德林控股合夥人William Li則對《財經》表示。

他也指出，該地產RWA項目既為香港證監會提供了檢驗現有牌照制度和代幣化指引在真實商業場景中適用性的實踐案例，也向全球市場展示了香港在RWA領域的開放姿態與監管確定性，有助於吸引更多優質資產和專業投資者匯聚香港，鞏固其全球RWA中心的競爭地位。

作為較早在香港的合規框架下推進RWA代幣化相關探索的金融機構之一，該項目落地受人關注的宏觀背景，還包括近日中國人民銀行等八部門聯合發佈了《關於進一步防範和處置虛擬貨幣等相關風險的通知》（下稱《通知》），以及中國證監會公佈《關於境內資產境外發行資產支援證券代幣的監管指引》（下稱《指引》）。

《通知》和《指引》首次明確了中國內地語境下的RWA代幣化官方定義，即使用加密技術及分佈式帳本或類似技術，將資產的所有權、收益權等轉化為代幣（通證）或者具有代幣（通證）特性的其他權益、債券憑證，並進行發行和交易的活動。

在《通知》和《指引》被業內視為“RWA新規”之際，香港近日則頻頻釋放進一步推動數位資產發展的強烈訊號。其中被業內關注的核心議題之一，則是內地經批准後的相關項目可到香港開展RWA代幣化業務。

業界也普遍預期，在內地監管細則沒有進一步明確之前，2026年香港RWA發行的重點仍將是前述境外資產境外發行，通過商業化加速探路，為相關合作帶來更多借鑑。而在此之前，香港已有的主要優勢被認為包括監管框架有序又不死板，且能保護投資。一旦出現爭議或違約，香港的仲裁或訴訟結果可直接到內地執行。

“隨著全球金融市場與機構投資者加速擁抱現實世界資產的鏈上對應，代幣化正成為連接傳統金融與去中心化金融的重要橋樑。香港特區憑藉其清晰、穩健且全面的法律、監管與政策框架，正崛起為全球數位資產樞紐以及優質資產與鏈上資本之間的超級連接器。”執業範圍涵蓋數位資產及金融監管的金杜律師事務所香港辦公室合夥人兼香港大學法學院講師費思如此對《財經》解析稱。

他也指出，中國境內有關監管部門近日首次根據“相同業務、相同風險、相同規則”的監管原則為部分代幣化產品提供了合法合規的境外發行路徑。“在此背景下，香港特區憑藉其完善的數位資產法律與監管框架以及全球領先的金融與數字基礎設施，有條件在合規框架下，更好發揮連接境內與國際市場的橋樑作用”。

William Li則認為，內地監管導向更強調風險防控與邊界清晰；香港則在發牌監管與投資者保護框架下，允許合規機構面向合資格客戶開展探索。香港市場的實踐經驗，有助於完善操作流程、風控機制與資訊披露安排，為行業提供參考。全球最新的RWA產品模式、技術標準和風險管理方案可以在香港這個高度市場化、國際化的環境中先行先試，其成功經驗和失敗教訓，都可以為內地和其他地區未來制定相關政策提供寶貴的參考依據。德林控股此次的項目就展示了在不同司法轄區監管差異背景下，通過合規安排實現資產數位化的可行性。

“內地、香港及一些其他地區，在RWA監管上均以風險可控與投資者保護為前提，其策略差異是一種互補的戰略佈局。香港在RWA領域的角色，可通過持牌監管與資訊披露機制，確保風險可控，從而保證監管有效一致，是全球制度創新的‘窗口’，並促進國際數字金融市場之間的互聯互通。”William Li稱。 (財經雜誌)