去年12月北京樓市新政打響第一槍，2月上海跟進，3-4月市場小陽春。此次深圳跟進，力度較大，新一輪穩樓市正在落地。
一、背景
深圳樓市熱度分化。4月（截至26日）新房、二手房成交套數環比分別增長28%、11%。核心區高端盤價格堅挺，郊區以價換量、去化壓力大。
二、本次新政兩大變化
核心區限購繼續鬆綁。 福田區、南山區和寶安區新安街道，符合條件居民可增購1套，深戶家庭可購3套，非深戶（社保滿1年）可購2套；持有效居住證的非深戶家庭，可購1套，無需社保或個稅證明，再次降低購房門檻。
公積金貸款額度提升。 基礎額度從60/110萬元提至70/130萬元。更關鍵的是，初婚初育家庭上浮50%，與今年兩會“加強初婚初育家庭住房保障”一脈相承；多子女家庭上浮比例從50%大幅提高至70%。
以兩孩深戶家庭首套房為例，可累計最高上浮170%，個人最高可貸189萬元，家庭最高可貸351萬元。當前深圳首套房貸利率降至3.05%的歷史低位，組合貸成本大幅下降。
三、房子能買了嗎？
我十多年前提出“房地產長期看人口、中期看土地、短期看金融”分析框架，2015年預測“一線房價翻一倍”，2020年預測“房地產將出現歷史性大頂”。
判斷未來樓市需抓住兩大關鍵：人口與政策導向。
人口是根本需求。2020年以來，中國面臨老齡化少子化，人口總量減少、往都市圈集聚，城鎮化率近70%。房地產大開發時代落幕，進入後房地產時代，房價不再普漲，未來市場將呈二八分化。20%人口持續流入的核心城市核心區域將逐步築底，人口流出的低能級城市和遠郊區面臨漫長去庫存。
政策是頂層導向。過去房地產是經濟增長引擎，如今新質生產力是新引擎。對房地產的定位是“努力穩定”。
四、怎麼救地產？我認為有三招
一是全面放開限購。廣州已放開，北上深在跟進。時代已變，不必擔心放開後房價暴漲。
二是持續降低利率。存量和新增房貸利率都需降低，減輕居民月供壓力。
三是加大住房收儲。我在業內較早倡導收儲房子用作保障房。當前主要矛盾是大量庫存積壓，而大學畢業生、新市民住房困難。可組建5兆以上的大型住房銀行收儲：為困難群體提供保障房，打通開發商現金流，緩解地方財政壓力，避免爛尾樓。
過去買房是普通人財富增值的主要手段，如今邏輯有變。新政是利多，但普漲時代一去不返。新周期，財富機會轉向“信心牛”、大宗元年和AI海嘯，關注我發起的全球財富會，幫你看清財富新趨勢。 (澤平宏觀)