今年樓市“小陽春”，有四大新特點、新趨勢。
1、城市二八分化，核心城市核心區域觸底，遠郊區流動性差
城市二八分化，20%人口流入的一線及強二線的核心區率先觸底，如上海4月二手房成交套數同比23%，創近十年4月單月成交新高。而人口流出的三四線城市庫存高企，成交低迷。
核心區和遠郊區差距擴大，如北京海淀、上海靜安等核心類股次新房議價空間從去年約10%縮小至約5%，遠郊新房去化困難。
老破小、遠郊概念盤流動性較差，符合新標準的好房子價格韌性強，成交活躍。
2、二手房主導，剛需是主力
2026年一季度，北上二手住宅成交佔比突破80%，上海高達85%，西安、天津、武漢等二線城市也約70%。
市場需求十分務實，成交主力並非改善型房源，而是低總價、老破小的剛需產品。以上海為例，3月總價300萬以下的二手房成交佔比超70%。居民購房預算普遍保守，大範圍改善需求仍在觀望，多數為基礎剛需集中入場。
3、“低容積住宅”成新房供給主流，與二手房形成反差，說明市場客群分化
2026年一季度全國供地平均容積率僅1.95，土地供給呈現“低密化”趨勢，一、二、三四線的平均容積率分別為1.98、1.90、1.99，均低於2.0。低容積率意味著低建築密度、更少戶數、更高產品定位。
從杭州、蘇州土拍看，容積率1.0-2.0的低密地塊佔比為68%、84%，創近年新高，未來新房市場中洋房、疊拼、大平層佔比將提升。
4、居民購房主動“降槓桿”，理性上車
部分購房者主動提高首付比例，甚至出現直接全款入場的現象，用自有資金替代銀行信貸。2026年一季度，住戶部門中長期貸款僅新增4607億元，降幅約48%，這表明居民對長期債務偏謹慎。
我在十多年前提出“房地產長期看人口、中期看土地、短期看金融”的行業標準分析框架，2015年預測“一線房價翻一倍”，2020年預測“房地產將出現歷史性大頂”，近期預測“二八分化”。
過去買房是普通人財富增值的主要手段，如今邏輯有變。新周期，財富機會在資本市場，國家重點發展硬科技，助力新質生產力、大國博弈和居民財富效應。大宗元年和AI海嘯，關注我發起的全球財富會，幫你看清財富新趨勢。
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