日前，深圳市統計局公佈，2025年末深圳市新增常住人口25.9萬人。在已公佈資料的主要城市中，深圳、東莞（22.96萬）、廣州（12.3萬）成為2025年度人口增量領先的城市。
截至2025年，全國新增人口數量較多的城市還有：長沙（10.49萬）、濟南（10.1萬）、惠州（7.62萬）、杭州（7.6萬）、青島（7.3萬）。
《每日經濟新聞》記者（以下簡稱每經記者）結合國家統計局70城（東莞及佛山不在70城統計範圍內）房價資料及市場表現對比發現，答案正在發生變化。“人口紅利”正在向“人才紅利”轉型，樓市支撐邏輯已進入新階段。
中指研究院指數研究部總經理曹晶晶5月29日下午通過書面向每經記者分析指出，“當前核心城市二手房成交活躍度整體有所恢復，5月同比增幅仍較為明顯，市場延續性好於往年同期。但需要看到的是，人口對房地產市場的影響已不再像過去那樣呈現明顯的線性關係”。
壹
西安、杭州最具韌性
據上海易居房地產研究院智庫中心對國家統計局70城房價的統計整理，以人口增量第一的深圳為例，自2016年1月以來，新房價格月度平均環比增長0.12%，在2021年—2025年也曾經歷深度調整，從2026年3月開始止跌回升。
廣州的情況稍好於深圳，新房價格月度平均環比增長0.26%，儘管經歷調整的節奏與深圳大致相同，但多個月度房價降幅均小於深圳，止跌回穩的節奏幾乎與深圳同頻。
同樣位於珠三角的惠州，在2016年—2017年間房價環比、同比均出現了大幅度上漲（2016年9月—2017年4月同比漲幅連續超20%，最高達到25%），帶動10年整體環比為正。但近24個月以來，僅有5個月環比微漲0.1%—0.2%，其餘時間均為環比下降，今年前四個月環比變動均值為下降0.42%，4月份新房環比價格下降0.8%。
長沙新房價格在2023年11月前始終保持小幅環比增長，但2026年前四個月環比均為下降。濟南、青島兩個北方城市房價走勢接近，從2023年8月至今保持小幅調整趨勢，目前青島已經連續2個月由降轉升。
杭州、西安的新房價格則是另一種走勢。西安從2016年至2021年11月的71個月份，環比全部為上漲，平均環比漲幅0.93%；從2024年9月開始出現了大幅調整，直至今年4月份，環比仍然下降0.3%。綜合來看，近124個月平均月度環比漲幅達到0.52%。
杭州平均漲幅稍弱於西安，為0.44%，但杭州的止跌回穩訊號更強。在2021年—2025年末多個城市深度調整的周期中，杭州僅有14個月出現環比下降，且降幅極為有限，同時杭州新房價格回暖也出現較早。
“當前人口還是向經濟基礎好、就業機會多的核心城市集中。從已公佈2025年人口資料的城市來看，珠三角及強省會城市仍保持較強人口吸附能力。但和過去相比，未來人口流入對房地產的支撐，不再只是看總量，人口結構和收入水平更加重要。”曹晶晶表示。
“近幾年，人工智慧、數字經濟、高端製造等產業越來越集中在核心城市，高學歷、年輕、高收入的人群也更多流向產業基礎強、就業預期好的區域。所以在核心城區、產業集聚類股，以及公共資源好的區域，住房需求支撐性更好。”
不過，對於市場的修復，曹晶晶判斷：“市場回穩仍依賴於就業與收入預期、供求關係改善以及政策支援等多方面因素的共同作用，其中就業和收入預期仍是決定性變數。人口持續流入在中長期層面意味著需求基礎相對穩固，但從需求向成交、價格的傳導通常存在一定時間差，並不一定同步體現。”
貳
轉向人才紅利
根據《每日經濟新聞》聯手中指研究院發佈的《展望“十五五”，挖掘非限購周期樓市“黃金坑”——2025房地產行業年度報告》（以下簡稱《報告》），上述人口增量前十的城市除東莞、佛山、惠州外，全部在列2025年中國地級以上城市房地產開發投資吸引力TOP20城市。
《報告》顯示，上個十年（2011年—2020年）全國共有約30個城市常住人口年均增量超10萬，而2021年—2024年間，年均人口增長超10萬的城市降至9個。其中，杭州、長沙等城市從每年30萬至40萬增量降至“10萬+”量級。儘管這些核心城市人口增長放緩，但仍是人口最具吸引力的區域。
其中，新增人口結構帶來的需求，成為更大的關注點。
《報告》指出，中國正經歷從“人口規模紅利”向“人口質量紅利”的關鍵轉型，人才將成為城市產業創新和實現高品質發展的關鍵所在，這一轉變也正在重塑區域發展格局。
對此，曹晶晶分析：“不同類型人口流入對房地產市場的支撐強度確實存在差異，但這種差異更多體現在需求結構，而不是簡單的強弱之分。以高科技產業和現代服務業為主導的城市，例如深杭等地，高學歷、高收入群體佔比更高，這類人群的收入結構中往往包含股權、期權以及資本市場相關的財富兌現，因此在資本市場或企業經營周期向上階段，財富效應的傳導相對更快，更容易形成對改善型住房的拉動，包括置換升級、核心區改善等需求。”
“相比之下，以製造業和傳統產業為主、產業工人佔比更高的城市，人口流入同樣能夠形成穩定的居住需求，但收入結構以工資性收入為主，波動性較小，因此對房地產的支撐更多體現為剛需釋放，節奏相對平緩。”曹晶晶補充說。 (每經房產)