AEGISTAR獲悉：成都萬象城項目母公司——華潤置地（成都）發展有限公司100%股權，在上海聯合產權交易所正式成交，成交價約84.75億元，較掛牌底價溢價近9.65億元。
這座營運14年、年客流超4600萬人次、年銷售額近80億元的成都城東商業地標，為何被擺上貨架？這85億的成交背後，又折射出中國商業地產怎樣的變局？
一、 成都萬象城：一隻“下金蛋的母雞”為何被賣？成都萬象城是華潤置地在全國佈局的第四座萬象城，2012年一期開業，2020年二期投用，總建面約72萬平米，是成都主城區最大的商業綜合體之一。
作為成都城東的“流量擔當”，其2024年銷售額約75億元，租金收入超8億元，穩居成都商業“第三極”。然而，在商業地產從增量向存量轉型的當下，成都萬象城雖業績亮眼，但作為營運14年的成熟商業體，其物理空間和商業潛力的天花板已十分明顯。成華區二環路核心位置幾乎無增量空間，繼續向上增長的彈性有限，重資產沉澱帶來的資本佔用和負債壓力，使得繼續持有的邊際收益遞減。
二、 85億成交：華潤的“戰略換倉”與“輕重分離”這並非華潤置地的“斷臂求生”，而是一場主動的“戰略換倉”。
1. 高位套現，最佳化資產結構：通過出售成熟資產，華潤置地一次性回籠近85億元現金，極大最佳化了資產負債表，為其在成都城西（青羊蔡橋）等新興類股獲取高成長性地塊儲備了充足彈藥，實現了“舊錢換新票”的資產輪動。
2. 輕重分離，轉型“大資管”：此次交易是華潤“輕重分離”戰略的典型案例。華潤出售了項目產權，但保留了營運權，華潤萬象生活將繼續負責成都萬象城的日常招商與營運。這種“賣產權、留營運”的模式，讓華潤從重資產持有者向輕資產營運方轉型，通過輸出管理獲取長期穩定的收益，實現了資本價值的最大化。
三、 行業變局：商業地產的“資產邏輯”被改寫成都萬象城的成交，是中國商業地產從“重資產為王”向“輕資產營運”轉型的縮影。過去，持有優質商業物業是開發商實力的象徵；如今，隨著公募REITs市場的成熟和險資等“耐心資本”的入局，商業地產的“資產邏輯”正在被改寫。優質資產正被重新定價，資本更看重資產的穩定現金流和營運能力，而非單純的資產規模。
四、 對成都商業的影響：城東與城西的“雙城記”成都萬象城易主，對成都商業格局的影響是深遠的。短期內，由於營運團隊和華潤的營運能力仍在，消費者的購物體驗預計將保持穩定，但商場或將告別“華潤”字號，迎來新的名字。
長期來看，華潤通過“東賣西買”，將城東的成熟商業收益轉化為城西的新商業投資，推動了成都商業從“單核聚集”向“多核並進”演變。
結語85億，不僅是一個商業地標產權的易手價格，更是中國商業地產時代更迭的註腳。當“重資產”的包袱遇上“輕資產”的機遇，成都萬象城的故事，正書寫著中國商業地產“資產管理”的新篇章。(AEGISTAR)