李嘉誠旗下北京御翠園項目近日加推50套聯排別墅，擬售單價最高9.9萬元/㎡，而這宗地塊系2001年以樓麵價1750元/㎡取得。
從拿地到二期入市歷時23年，地價暴漲逾50倍，堪稱“囤地生金”的教科書級案例。然而戶型過時、產權縮水、去化承壓，這個“最後的項目”正面臨市場考驗。透過御翠園，李嘉誠“慢開發、吃紅利、擇機退”的商業邏輯清晰可見。
李嘉誠在北京的最後一個住宅項目——御翠園，近日再次回到公眾視野，終於又要開賣了！
據每經報導，長江實業旗下和記黃埔地產悄然釋放新一批房源資訊：御翠園取得最新現房銷售許可證，加推50套聯排別墅，建面約345㎡至400㎡，最高擬售單價約9.9萬元/㎡。有管道人士透露，聯排別墅一套總價在3000萬元左右，折算單價約8.7萬元/㎡。
御翠園的故事要追溯到2001年。和記黃埔以約7億元拿下北京朝陽區姚家園地塊，總面積約40萬平方米，樓麵價僅1750元/㎡。拿地四年後，一期逸翠園於2005年開盤，成交均價9230元/㎡，已是樓麵價的5.27倍。此後，項目陷入漫長的“開發”階段，二期御翠園直至2024年7月才正式開盤。彼時，我愛我家、中原等中介機構悉數到場，立下軍令狀，但銷售並不理想。
據媒體報導，去年“五一”期間，御翠園推出特價房，最低約7萬元/㎡，與最高備案價相比打了七折，引發已購房業主不滿。業主反映開發商一度承諾最高110萬元的“裝修禮包”後取消，部分業主拒絕收房。項目隨後暫停銷售並進入期轉現階段，直至今年6月取得現房銷售許可證。
客觀而言，御翠園周邊商業配套成熟，醫療教育資源豐富，相比部分二手房存在價格倒掛。但硬傷同樣明顯：戶型設計過時，進深長、面寬窄，與當下新房產品代差明顯；毛坯交付意味著高額裝修成本；更重要的是，土地使用期限已大幅縮水。
據貝殼找房，周邊逸翠園二手房掛牌均價約7.5萬元/㎡，御翠尚府約7.9萬元/㎡，而融創一號院等新房單價已超13萬元/㎡。御翠園的定價處於夾縫之中。
御翠園是李嘉誠內地商業邏輯的縮影——“慢開發，吃紅利，擇機退”。
從2001年拿地至今25年，地價從1750元/㎡躍升至近10萬元/㎡售價，即便打折出售，利潤空間依然驚人。這一策略建立在兩個前提之上：一是對中國城市化處理程序與土地增值趨勢的精準預判；二是港資房企早年拿地時在開發期限上獲得的寬限空間。
但“囤地生金”模式正在遭遇挑戰。政策端，閒置土地處置力度加大，如東莞海逸豪庭曾因囤地被徵收閒置費；市場端，北京樓市已非普漲時代，購房者對產品品質愈發挑剔，御翠園戶型過時、產權縮水等問題直面市場檢驗。有中介直言：“如果能接受戶型，這個價格可以‘閉眼入’”，言下之意，價格已是對產品缺陷的補償。
李嘉誠常說“不賺最後一個銅板”。御翠園的推盤節奏，或許正是這一理念的最新註腳。當土地紅利吃盡、政策風向轉變，及時變現、回籠資金，仍是李氏家族最熟悉的路徑。 (一波說商業實驗室)