市場預期美國下月鐵定減息，不少發展商加快部署新一輪推盤大計。綜合市場統計，9月份香港料有8個全新樓盤登場，涉逾3000伙。

奉行“月月有樓賣”策略的龍頭髮展商新地（016），旗下4個市區全新樓盤蓄勢待發、共涉1573個單位，或於9月起陸續登場。當中焦點為北角豪宅海璇，自2017年底推出第1B期後，較早前突擊上傳第2B-2期樓書共涉123伙。目前已屆現樓，提供277至逾2100平方呎的開放式至4房戶。據瞭解，發展商近日開始安排地產代理，率先參觀現樓示範單位和住客會所。新地副董事總經理雷霆早前回應本地媒體查詢指，配合下月美國有機會減息，集團擬推約30伙招標發售，主要屬3房、4房大戶。

北角海璇2B-2期料下月登場。新地Fb圖片

九龍方面，新地上半年率先推售啟德跑道區天璽‧海，同系位於啟德內陸地段的天璽‧天第1期也準備就緒；項目樓花期不足一年，提供906伙，為新地今年另一焦點市區新盤，戶型涵蓋開放式至4房。新地代理總經理胡致遠表示，項目樓書預計9月初上傳，擬於本季內推售。至於另一全新樓盤，則是新地與會德豐等合作的何文田太子道西233號項目，涉75伙，短期內亦將上傳樓書，以接近現樓形式登場。

新界方面，元朗港鐵站上蓋項目The YOHO Hub II最快9月份展開新輪銷售。新地曾透露，新一輪銷售將推出6座單位應市，涉469伙。根據樓書，6座提供1房至4房單位，面積由338至1035平方呎。

另一大型發展商長實下月也有新盤推出，即長實與港鐵合作的黃竹坑站上蓋Blue Coast全新一期項目。Blue Coast 第3C期涉及558個單位，戶型涵蓋2房、3房及4房，主打2房單位。

長實營業部助理首席經理楊桂玲上周表示，Blue Coast開售至今累售571伙，套現108億港元，成為2024年推出的全新項目中銷售金額最高的單一住宅項目。Blue Coast現僅餘少量3房及4房供應。集團看好後市並對項目優勢及質素極具信心，預期銀行利息見頂在即、市場步入減息周期，定會帶動成交量及售價上升。因此，項目計畫於本周內削減部分優惠，即變相提價。

啟德另一矚目新盤——中國海外維港·雙鑽已獲批入夥紙，近日逐步啟動軟銷宣傳，市場估計項目最快有望下月推出。項目位處啟德跑道區，共設有兩幢住宅大廈，合共提供702伙，戶型涵蓋開放式至3房間隔，另設特色戶。

中國海外維港·雙鑽本月已取得入伙紙，最快下月開售。

恆地（012）旗下大埔新盤迎林也有望於下月推出，涉122伙，戶型涵蓋開放式至2房戶，以1房及2房單位為主，佔約85%。

此外，麗新旗下元朗尚柏屬於低密度發展，樓高12層，提供112伙，面積由265至494平方呎；項目已取得入夥紙及預售樓花同意書，最快9月以現樓形式推出。

憧憬美國很快減息下，本地中小型發展商亦加快推盤步伐。本月首個全新樓盤宏安旗下鰂魚湧FINNIE以截收582票、超額認購8.7倍之勢開售，昨日（24日）首輪發售60伙，折實入場費428.8萬港元，現場吸引大批買家揀樓，更有大手客斥資約2600萬港元連購4伙。

當天，FINNIE以抽籤形式發售60伙，含34伙一房單位及26伙兩房單位，實用面積介乎245至364平方呎，折實售價428.8萬至854.3萬港元，呎價介乎17502至23470港元。有本地傳媒指，24日於尖沙咀商廈示範單位所見，開售前已有大批准買家排隊輪候。有內地買家朱小姐接受媒體訪問時說，由於FINNIE鄰近港島東商業區，相信會有租賃需求，加上聯準會快將減息，故此有意買樓投資，惟遺憾今次未能揀選心水單位。

美聯物業住宅部首席執行官布少明表示，FINNIE項目受投資者歡迎，佔客源一半，估計銷售會較理想。

美聯暫錄得3組大手客，當中最大手連購4伙，包括2個A室及2個B室，涉資約2600萬港元。客源方面港島區佔70%，以年輕用家為主。另外，項目訂價吸引，較近年鄰近新盤折讓約30%，加上地理位置鄰近太古坊，吸引收租客入市，估計呎租可達80至90港元，租金回報4至5釐。

布少明分析，由於8月份市場缺乏全新大型樓盤推售，故一手銷情放緩，全月交投將創撤辣後新低，錄約520至530宗。不過，9月份美國勢將減息有利樓市，不少發展商亦部署年底前推售新盤，以迎接減息帶來的置業需求，預料9月成交有望錄得千宗水平。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，由於FINNIE項目首輪只推售60伙，數量不多，相信可全數沽清。今次出席率理想，七至八成買家到場。當中，A組錄得幾組大手買家，最大手斥資900多萬港元購入2伙一房單位。客源方面，用家佔七成，大多來自港島區，並以年輕人為主，一房戶型受用家歡迎。

當地時間8月23日，在傑克遜霍爾全球央行年會上，聯準會主席鮑威爾發出“迄今為止最強烈”的減息訊號：“現在是政策調整的時候了。前進的方向很明確，減息的時機和步伐將取決於資料、前景以及風險的平衡。”由於投資者押注今年減息幅度較預期更大，美國國債收益率及美元隨即下跌，美股、金價、油價則現明顯上揚。至於未來減息周期對香港的影響，本港有專家表示，減息周期開啟對香港會是好消息，有助降低信貸成本，帶旺市場氣氛。

“聯準會減息時機已到！”鮑威爾表示，正如上一次貨幣政策例會後聲明中強調的那樣，聯準會關注其雙重使命的雙向風險。目前，就業下行風險有所增加。聯準會將竭力支援強勁的勞動力市場，同時進一步實現價格穩定。

據美媒報導，雖然鮑威爾並未透露何時開始減息及減息幅度，但大多數聯儲官員預計將在9月貨幣政策例會上宣佈減息。亞特蘭大聯儲銀行總裁博斯蒂克則表示，9月或11月均可能是啟動減息的時間，而局方首次減息時選擇減0.25釐最合適。聯準會下次幣策會議定於9月17日至18日舉行。

目前，聯邦基金利率處於5.25%至5.5%的水平。市場交易員普遍預測，聯準會將在9月下調聯邦基金利率目標區間25個基點。市場亦預計，聯儲下個月將更大幅度減息0.5個百分點的可能性約為35%，而在鮑威爾講話前這個可能性約為28%。是次講話後，交易員增加了對聯準會減息的押注，互換市場更預計聯準會年末前將有近100個基點的減息幅度。

鮑威爾講話後，反映利率預期的兩年期美國國債收益率下跌0.1個百分點，至3.91%。美元兌一籃子貨幣下跌0.8%。由此，投資黃金吸引力提升，刺激金價上升。當日，紐約12月期金收市升29.6美元，報每盎司2546.3美元，升1.2%；至於現貨金亦升逾1%，重上每盎司2500美元關口，升至2511美元水平。同時，國際油價收市漲逾2%，其中倫敦布油收報每桶79.02美元，升1.8美元或2.3%；紐約期油收報每桶74.83美元，升1.82美元或2.5%。

股市方面，美股三大指數周五悉數收漲，道指漲462.30點或1.14%；納指漲258.44點或1.47%；標普500指數漲63.97點或1.15%，報5634.61點，接近7月份創下的歷史高位。歐股亦全線上揚，其主要股市指數漲幅在1%左右。

國際貨幣基金組織(IMF)首席經濟師古蘭沙昨於傑克森霍爾央行年會表示，聯準會即將實施的減息計畫與IMF的建議一致。他指，美國通膨一直在改善，勞動力市場已顯示出降溫跡象，是時候讓政策利率回到更接近中性的水平。

至於減息周期即將到來對香港有何影響，恆生銀行高級顧問、前香港總商會總裁梁兆基昨日表示，今年聯準會餘下9月及11月兩次議息會議，料會各減息0.25釐，年內合共減息半釐。他續指，減息周期開啟，對香港會是好消息，這有助各行各業降低信貸成本，並可帶旺市場氣氛。而過往減息通常會令經濟表現較好，希望來年經濟會較今年理想。至於本港銀行會否跟隨減息，他指本港大部分貸款以拆息市場為基準，減息後拆息會下調。 (香港商報)

所有人都在賭政策會進一步放開。

因為在置換的鏈條中，還差了一個缺口，這就是剛需入場。

剛需入場了，一切都完美了，不然，整個政策邏輯依然形不成閉環。

按照正常的邏輯，在北京，認房不認貸應該是這樣的：

置換客戶將手裡的剛需盤賣掉→用首套的名額置換大戶型改善

現實也確實這樣發生的，這也是這一波北京成交額這麼大的原因所在。

根據《財經》的報導，位於北京三元橋地鐵站的一家央企的住宅，在9月2日上午剛剛舉行完開盤儀式，結果一個上午就有兩百多套被定下，這個盤一共才506套房子，一上午就去化了一半。

市場一夜跨過了春天，來到了最火熱的時刻。

說實話，這比這幾天一直在刷屏的朝陽區最後一塊豪宅融創壹號院的故事誇張多了。

畢竟，最後的豪宅地塊，永遠都是稀缺的，也永遠不愁賣。這塊地不管是不是融創做的，也不管叫不叫壹號院，都會賣的很好。

因為豪宅客戶永遠都似海綿里的水，總是越擠越多，招商銀行每年公佈的10%客戶佔據著80%的儲蓄，也許反映到樓市中，就是豪宅最大的底氣。

但大量的中產客戶不再觀望，開始奮勇進入市場，才代表了市場的最真實反應。

單看這個成交數據，好像北京這次真的又成了全國市場復甦龍頭了。

問題出就出在，北京這波買改善盤的中產客戶，至少有一半都是偽中產。

這個樓盤的競品樓盤揭開了這一切，這看似交了200套定金，但其實有四分之一的訂房金額最低只有1萬，這就是問題所在。

所以，訂房客戶的心思其實很直接，政策這麼寬鬆，那我就先佔著，作壁上觀，是繼續交錢，或者退訂，將來再說。

北京鏈家看的最徹底，客戶如果交少於十萬的定金，基本就是還在猶豫。

核心原因在於，這批新房的客戶基本是想要換房的，手裡有二手房想要賣掉，並且對二手房的價格有較高的預期。如果新房符合他的預期就先交一點錢定下，反正之後還可以退掉。

行情可能要起來了，那就先交點訂金佔著新房，不行再退，這叫進可攻退可守。

行情可能要起來了，我手裡的二手房該漲價漲價，該跳單跳單，一定能賣個好價錢。

佔新房賭漲價的，和賣二手房賭高價的，其實是同一撥人。

但，這波人要想賭贏這一把，也有一個非常關鍵的前置條件——

畢竟，正常的邏輯是先賣掉手裡的房，再置換改善新房。

但現在反過來了，先鎖住了改善新房，再等政策持續出台，行情持續走高賣掉手裡的剛需房。

最終，整個北京市場都在等剛需入場！

此刻，北京的二手房業主，現在最期盼的是——放鬆限購。

但其實，眼下的一切數據，也還並不能代表什麼！

畢竟，這一次，只能算是今年的第二波行情。

在並不遙遠的二三月，在疫情乍一放開的年後，在北上廣深，也曾經出現過迅猛的複蘇跡象。

特別是對於北京這樣的存量房市場，新房數據並不能代表最直觀的市場，更何況四分之一的人還是在先買後賣，尚未進入到實際成交。

儘管新房成交喜人，但二手房卻並沒有達到二三月的成交水平，所以，一切還都是未知數。

但是，不論如何，認房不認貸都將會有一個必然的結果——

市場在短期內集中出現大量二手房拋壓！

而在二三月的行情中，我們說過當時出現了一個典型的市場悖論。

這就是成交量越多，成交價格卻越低，掛牌量也越多。

按照正常的量在價先邏輯，成交量達到臨界點之後，掛牌量會出現萎縮，因為市場預期已經被烘托起來了，業主會惜售。最終會出現價格升高，掛牌量縮減。

但是今年二三月的行情，完成是在跟這個定律背向而行。

而這一次，大概率仍將出現這樣的特徵。

因為先賣房，獲取首套資格，是一切的先決條件。特別是這一大批先買後賣的置換群體，為了置換，以及能順利脫手，後期大概率會低價甩賣。

年初的三年疫情解封，是一個大利好，瞬間增長了市場預期。

此刻大力度救市，也是一個大利好，同樣瞬間增長了市場預期。

但核心在於，預期調動起來之後，有沒有後續的持續輸出。

二三月的行情，錯就錯在，政策和預期沒有同頻輸出，預期有了，政策卻沒跟上，結果錯過了最好的救市機會，不然也不至於像此刻這樣。

並且在沒有政策支撐的前提下，很多人反而將二三月的行情當成了脫手止損的機會，導致市場脫逃情緒嚴重，一片混亂。

而這一次，等於是政策強攻型的救市。

眼下，預期也逐漸的在提升，所以最重要的其實是後期政策的持續跟進，從而進一步增強預期，而不是像二三月那樣，任由剛剛升起的預期戛然墜落。

不管怎麼樣，既然決定全力救市了，那就一心一意救起來，不要再遲疑不決，三心二意。

這種冷槍，在這個時刻，百害無一益。

就像此刻，四大一線被所有人看成是樓市的風向標。

而在四大一線中，北京又被稱為風向標中的風向標，如果這一次政策能持續發力，將四大一線救起來，將北京救起來。這一次的大救市，也許就成了一半了！（米宅）

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