2018年，深圳甲級寫字樓租金站上276.6元/平方米/月的歷史高點。八年後的今天，這個數字是144.2元——跌了近一半。但空置率，開始往下走了。
2018年的深圳寫字樓市場，用"烈火烹油"來形容不為過。
那一年，前海的國際會議中心還在圖紙上，後海的總部基地剛初具規模，騰訊濱海大廈落成不久，華潤春筍還沒亮燈。但資金已經在路上了——P2P爆雷前的金融行業瘋狂擴張，再加上貿易戰前夜的跨國企業加速佈局，全年甲級寫字樓新增供應70萬平方米，吸納量45.6萬平方米，創歷史次高。年末平均租金同比上漲2.9%，站上276.6元/平方米/月。
這是深圳寫字樓租金的最高光時刻。此後一路向下，再沒回頭。
戴德梁行的資料顯示，2025年二季度租金還在160元，三季度降到153.4元，到2026年二季度，已經進一步下探到144.2元/平方米/月。和2016年末的247.68元相比，十年跌了大約40%。和2018年的高點比，跌幅接近48%。
如果用更直觀的方式理解這個數字：2018年租一間300平方米的甲級辦公室，月租金大約8.3萬元。現在，同樣位置可能只要4.3萬。
三家機構，同一個訊號
7月上旬，仲量聯行、戴德梁行、第一太平戴維斯幾乎同時發佈了上半年深圳寫字樓市場報告。三家機構的統計樣本不同，數字有差異，但趨勢出奇地一致。
機構空置率租金（元/㎡/月）環比變化仲量聯行24.9%—-1.0pp戴德梁行29.1%144.2-0.4pp第一太平戴維斯29.3%130.6-0.8pp
註：三家機構統計的樓宇樣本範圍不同，故資料有差異，但趨勢一致。仲量聯行統計口徑為"甲級辦公樓"，戴德梁行和第一太平戴維斯為"甲級寫字樓"。
三個數字不一樣，但都在說同一件事：空置率在降。仲量聯行的資料顯示已經連續三個季度環比回落，第一太平戴維斯特別指出，這是近兩年來空置率首次降到30%以下。
租金呢？還在跌。只是跌得慢了。
仲量聯行資料顯示，二季度租金環比跌幅縮小到1%，連續兩個季度改善，上半年累計下跌約3.4%。第一太平戴維斯的資料是環比下降0.4%、同比下降5.0%，降幅分別縮小了0.7個和3.8個百分點。
用大白話說：租金還在往下走，但剎車踩得越來越緊了。
誰在搬進來？
寫字樓被稱為經濟的"晴雨表"。誰在租辦公室，比租金多少更能說明問題。
答案出人意料：不是金融，是科技。
仲量聯行的報告裡有一個很有意思的說法——智能硬體、人工智慧及應用、跨境電商，這三類企業合計貢獻了上半年租賃成交面積的近30%。21世紀經濟報導把它們叫做深圳新經濟"新三樣"。
戴德梁行的資料更細：TMT行業（科技、媒體和通訊）上半年成交面積佔比達32.4%，比2025年全年還提升了2.4個百分點，穩居第一大需求來源。其中AI相關企業的租賃熱度全面爆發——全場景智能應用、電腦視覺、算力解決方案、多模態大模型研發，整個AI產業鏈都在找辦公室。數位化服務和半導體企業也貢獻了大量成交。
相比之下，傳統金融業的需求相當謹慎。仲量聯行注意到，金融行業的租賃成交以1000平方米以下的中小單元為主。大面積租賃主要集中在南山區，二季度千平方米以上的成交約半數落在南山前海和後海片區。
還有一個現象值得注意：升級搬遷。
戴德梁行的資料顯示，上半年企業擴租、新設企業入駐、外地企業入深佈局等新增需求佔整體租賃成交面積的37%，而原有企業"提質搬遷、物業置換"的升級需求佔比達27%。
翻譯一下：有超過四分之一的租約，是企業用相同甚至更低的租金，從老舊樓宇搬進了品質更高的甲級寫字樓。過去十年，福田區和其他片區的租金差價最高超過一倍，如今各片區的租金差值已經非常接近。"地段溢價"正在被壓縮，性價比成了更核心的考量。
對創業者來說，這是實打實的紅利。2018年租不起甲級寫字樓的小團隊，現在用更少的錢就能搬進去。難怪21世紀經濟報導用了"深圳老闆開始抄底寫字樓"這樣的標題——當租金跌到足夠低，一批企業從"租房"轉向了"買房"。
烏雲還沒散
但別急著樂觀。
仲量聯行預測，下半年還有超過100萬平方米的甲級寫字樓新增供應入市，而且全部集中在南山區。戴德梁行的統計是年內還有94萬平方米待入市，未來五年在途供應量持續高位運行。
這是什麼概念？上半年新增供應才20萬平方米出頭，下半年一下子要湧進來近五倍。雖然有大約35%的體量預計被企業總部自用吸納，但對區域空置率的衝擊仍然不可忽視。仲量聯行判斷，全市空置率可能會階段性回升。
戴德梁行研究院副院長張曉端說得更直接："龐大的存量規模與持續落地的在途供應，將讓深圳寫字樓長期處於高強度競爭格局，未來空置率大機率波動上行，租金整體下行的趨勢短期內難以徹底扭轉。"
仲量聯行華南區董事總經理李文傑則注意到一個變化：經過近幾年的市場深度調整，業主的心態已經從前期強調"以價換量"，轉向尋求去化與價格之間的審慎平衡，進一步大幅降價的意願有所減弱。尤其是核心地段、營運能力較強的優質資產，議價能力邊際增強。
簡單說：房東不想再大降價了，但也漲不回去。市場正在尋找一個新的平衡點。
APEC變數
2026年是APEC中國年。第三十三次亞太經合組織領導人非正式會議將在深圳舉辦。7月8日至10日，APEC技術向善研討會已經在前海舉行，來自17個APEC成員經濟體的50餘位嘉賓到場。深圳市科創局局長張林在開幕式上表示，深圳全社會研發投入強度居全國首位，PCT國際專利申請量連續多年領跑全國。
第一太平戴維斯深圳商業樓宇部負責人羅志文認為，隨著APEC系列活動逐步展開，前海將從"戰略儲備選項"升級為"核心競爭力配置選項"。率先完成空間佈局的企業，將在下一輪區域價值重估中佔據先機。
深圳也已經行動。3月出台了《搶抓APEC機遇加快打造一流營商環境工作方案》，圍繞跨境人員往來、國際商貿物流、資金跨境流通、資料跨境流動等方面提出21條重點任務。前海在資料跨境流動、科技倫理治理等領域的先行先試，正在為"制度型開放"提供樣本。
這能不能成為寫字樓市場的催化劑？至少從短期看，APEC帶來的國際關注和配套投入，對前海片區的吸引力是實實在在的。但能不能轉化為持續的租賃需求，還要看後續落地的速度。
結構性回暖，不是全面回暖
回到最初的問題：深圳寫字樓市場到底在回暖嗎？
答案是：在回暖，但不是你想像的那種回暖。
這不是全面反彈，而是結構性修復。AI、智能硬體、跨境電商撐起了近三成的需求，傳統金融和外貿還在觀望。租金還在跌，只是跌幅縮小了。空置率降了三個季度，下半年可能又會被天量供應頂回去。
更深層的變化在於：深圳寫字樓市場的驅動力正在發生代際更替。2018年撐起租金高點的，是金融擴張和跨國企業佈局；2026年支撐空置率下降的，是硬科技和新經濟。舊的引擎熄火了，新的引擎剛剛啟動。
仲量聯行研究部資深董事曾麗說了一句很到位的話："下半年深圳辦公樓市場需求的關鍵變數，將是產業動能能否持續轉化為實際租賃吸納。"高成長行業的辦公需求已不僅限於簡單的面積擴張，而是更緊密地與研發協同、人才吸引和產業鏈配套相結合。
對在深圳工作的人來說，這個變化其實離你很近。你所在的公司是不是搬了新辦公室？是不是發現隔壁工位來了做AI的新團隊？樓下那棟空了很久的寫字樓，是不是突然有人開始裝修了？
這些微小的變化，就是"結構性回暖"最真實的註腳。它不是V型反轉，是L型築底。底部在那裡，誰也說不準。但至少，空置率連降三個季度這個訊號，比過去幾年的任何一次"回暖論"都更有底氣——因為這次有資料支撐，有產業支撐，有三家機構的一致判斷。
深圳寫字樓用了八年走完一個下行周期。能不能走穩，取決於下半年那100萬平方米的新供應能不能被消化，取決於AI產業的擴張速度能不能持續，也取決於APEC帶來的國際關注能不能真正轉化為企業行動。
租金跌回十年前，不是什麼值得高興的事。但空置率開始下降，至少說明一件事：有人正在回來。 (格子間報告)