2024年，徐匯濱江原小米地塊調整為住宅用地。次年，綠城以13.1萬元/㎡樓麵價拿下的“潮鳴東方”開盤即罄，讓市場第一次見識了“商改住”的魔力。
此後，上海的“商改住”一發不可收拾，逐漸成為宅地供應的主力來源。今年上半年集中土拍的22幅宅地中，已有一半左右來自“商改住”調規。
這是土地端“商改住”——原規劃商業、辦公、科研或其他用途的土地，經規劃調整後變更為住宅用地。
在存量市場上，同樣的邏輯也在鋪開。
近期，古北安泰大樓、萬都中心、陽光新業中心三個辦公樓宇共計約10萬平方米，相繼啟動改造為長租公寓，成為存量商辦功能轉變的典型樣本。
從土地端的性質調規，到存量樓宇的功能轉型，這已不是零星個案，而是一場靜水深流的城市變局，正在改寫上海很多類股的價值邏輯。
01. 土地“商改住”：市區增好地，郊區多低密
這輪商改住大潮，正在從內環到郊區全面展開。
1、市區：越是核心，調得越猛
市區“商改住”的總體特徵是：原規劃為商辦的地塊，幾乎都位於地段絕佳的核心區位，調整為住宅後，普遍成為市場熱點，溢價率高、競拍激烈。
最典型的樣本，莫過於北外灘。
2024年，虹口北外灘hk200-01地塊由商辦用地調整為住宅，即綠城潮鳴外灘。出讓時，市場將其視為北外灘核心區“最後的住宅孤品”，稀缺性被拉滿。
然而，這只是開始。2025年11月，北外灘67街坊控規調整，新增了約4.76萬平方米住宅。
今年5月，北外灘又完成一宗“商改住”調規。hk293-08地塊從商辦調整為商住辦混合用地，在249米地標中嵌入約3.2萬平方米住宅。該地塊已經掛牌，預期8月初出讓。
北外灘核心區的住宅供應，正在被重新定義。
類似的案例在全市密集湧現：
徐匯長橋xh290-09地塊：原為商辦用地，三批次土拍中由招商蛇口競得，溢價率25%。
虹口歐陽路hk153-02地塊：原為商務辦公用地，四批次土拍中由保利發展競得，溢價率17.2%。
虹口嘉興路hk306-08地塊：原規劃含公共綠地與幼兒園，四批次土拍中由上海城投競得，溢價率達35.6%。
靜安大寧081a-08地塊：原為商住辦混合用地，調為純住宅，五批次土拍中由建發競得，溢價率29.63%。
浦東南碼頭14-03e等地塊：原為商務辦公用地，四批次土拍中由保利置業競得，溢價率40%。
楊浦八埭頭地塊：原規劃以東外灘商辦門戶定位。2026年5月調規，將商辦體量壓縮至僅1.01萬平方米，新增住宅合計約14.8萬平方米。已經掛牌，將在7月底土拍。
2、郊區：降容，是另一條主線
郊區“商改住”呈現出截然不同的特徵——調規的同時普遍大幅降低容積率，為聯排、疊墅、洋房等低密產品騰出空間。
最具代表性的案例是青浦趙巷商業商務區。
趙巷規劃了大量商業和科研用地，住宅比例極低。2024年華發·虹橋四季上市時，類股內僅剩最後兩宗宅地，合計供應不足700套。
然而，2025年趙巷一次性將四幅商辦用地調整為住宅，容積率降至1.05-1.7，平均僅1.33。類股的住宅供應預期，由此被徹底改寫。
類似的操作，正在郊區多個類股複製：
松江中山街道：兩宗商辦用地調整為住宅，容積率分別降至1.4和1.05。
松江洞涇06-07地塊：原為商業服務業用地，調整為二類住宅，容積率僅1.05。
奉賢新城C02B-06地塊：由商業商辦混合用地調整為二類住宅，容積率從3.8驟降至1.05，從地標商辦到低密墅區，落差之大，堪稱本輪調規的極端樣本。
閔行浦錦1-4-12地塊：原為商辦混合用地，調為容積率1.05的純住宅，四批次土拍中由大華集團以40.72%的溢價率競得。
綜觀本輪土地“商改住”調規，路徑清晰可辨：市區做稀缺高價值地塊，郊區做低密差異化產品。
無論那條線，核心指向都是“更好賣的房子”——既契合當下以改善型需求為主導的新房市場格局，也讓土地在出讓時更容易獲得開發商追捧。
02. 存量“商改住”：從零星探索到全面鋪開
如果說土地端的“商改住”是在“白紙”上重新畫畫，那麼存量市場的“商改住”——將已建成的低效商辦樓宇改造為長租公寓——則是在既有建築上“騰籠換鳥”。
這條路徑正在以同樣迅猛的方式，重塑上海的租賃市場格局。
存量“商改住”的探索，遠比很多人想像的要早。
2019年，閔行區浦錦街道原世博家園配套辦公樓，變身“地產城方·江月路活力社區”，正式投入營運。這是上海首例商辦產品轉型為租賃住房的落地項目。
此後幾年，零星案例陸續出現，但多屬個案，尚未形成規模效應。
真正的轉折點始於政策系統性鬆綁。
2025年7月，上海《關於推進商務樓宇更新提升的實施意見》正式發佈，首次明確允許商務樓宇相容租賃住房等功能。存量“商改住”由此獲得制度性保障。
政策開閘後，一批標竿項目迅速落地。
2025年10月，黃浦區“蘇河美欣公寓”正式啟用，成為上海首個“商辦改住”保租房項目。老舊寫字樓，改造後變身230套人才公寓，基本租罄。
如果說蘇河美欣公寓是“點”上的突破，那麼2026年古北CBD的集中啟動，則是“面”上的鋪開，標誌著存量“商改住”從個案走向了片區化、規模化。
除了首批十大商務單元，上海還將在全市劃設40多個商務單元，推動整體更新。
這些更新的核心內容之一，就是功能復合——在不影響遠期商辦功能的前提下，將低效樓宇相容租賃住房（含人才公寓）。
從2019年城方江月路的探索，到2025年政策系統性破冰，再到今年古北10萬平方米集中啟動——存量“商改住”正從零星個案走向系統性的城市更新。
大量保租房入市，必將重塑租賃市場的定價邏輯。
03. 商改住的背景及影響
這場“商改住”大潮的背後，是上海城市發展面臨的現實矛盾。
一方面，商辦市場嚴重過剩。第一太平戴維斯資料，上海甲級寫字樓平均租金從2021年底持續下降，到2025年底，空置率達到23.6%。
更遑論大量品質更低的乙級、丙級寫字樓。
產業園區同樣承壓，2025年三季度，上海核心產業園區空置率也已超過30%。
另一方面，核心區住宅及低密住宅供應相對短缺。旺盛的市場需求與稀缺的土地供應之間形成巨大缺口。
“商改住”由此成為“一石三鳥”的選擇：盤活存量商辦、增加優質住宅供應、促進職住平衡。
“商改住”大潮也正在改寫上海各類股的價值邏輯。
其一，住宅“稀缺性”被動態重估
傳統土地緊缺的核心區將不定期釋放新宅地。今天被市場追捧的低密墅居，可能因下一輪調規變成“放量供應”。
其二，保租房重塑租金底層邏輯
截至2025年底，上海累計籌措保租房61萬套（間），“十五五”期間還將新增25萬至27萬套（間）。存量樓宇的商改住，將大大加快這一處理程序。
大量保租房入市，正在深刻影響租賃市場的定價權。
結束語
上海的“商改住”大潮，是無奈之舉，也是務實之策。
這也充分展現了經濟增速放緩環境下，上海城市發展從“增量擴張”向“存量最佳化”的戰略轉變。
對於成熟的市中心和產業區，存量最佳化大多能形成多方共贏——商辦空置率得以緩解，片區居住功能得到補充，土地價值實現重估。
但對於發展中和待開發的新興片區，“商改住”則帶來了更多不確定性。
近期，松江泗涇鎮SJS2-0005單元傳出規劃調整傳聞後，居民群情激奮。
這次爭議，正是新興片區不確定性的集中投射：公共服務配套能否跟上人口的增長？規劃承諾的兌現，會不會因為頻繁調整而變得模糊？
“商改住”是一把鑰匙，能否打開正確的門，取決於每一個類股的實際情況與取捨智慧。 (城讀上海)