8月20日，上海發佈《關於最佳化本市房地產政策措施的通知》，主要是最佳化住房公積金提取、最佳化個人住房信貸、實施“以舊換新”購房補貼、推行房票安置以及推進收購二手住房。包括外環外二套首付降至15%、推出外環外購房貸款1%補貼、公積金購房提取頻次由5年一提改為每年可提等。
新政背景：2026年7月以來核心城市樓市成交放緩，730政治局會議明確穩地產，在“金九銀十”窗口前夕，北京率先加碼，上海跟進，預計深圳及其他地方將跟進。
新政影響：本次"滬八條"精準圍繞置換和改善為主線，低門檻、給補貼、盤活存量，釋放多樣化需求。上海作為人口持續流入的核心城市，需求基本面堅實，新政將進一步鞏固市場修復態勢，外環外去化壓力有望邊際緩解。
整體樓市現狀：2026年以來，房地產市場二八分化加劇，人口流入的核心城市樓市表現相對更佳，二手房成交好於新房。其中，7月一線二手房價已連續5個月環比上漲。但人口流出的三四線城市樓市偏弱。
從產品力看，城市內部分化明顯，無學區、區位差的老破小，遠郊概念盤等流動性較弱，符合新標準的好房子價格韌性強，成交活躍。
房子能買了嗎？
我十多年前提出“房地產長期看人口、中期看土地、短期看金融”分析框架，2015年預測“一線房價翻一倍”，2020年預測“房地產將出現歷史性大頂”。
判斷未來樓市的兩大關鍵：人口與政策。
政策是頂層導向。過去房地產是經濟增長引擎，如今新質生產力是新引擎。對房地產的定位是“穩定”。
人口是根本需求。2020年以來，中國面臨老齡化少子化，人口總量減少、往都市圈集聚，城鎮化率近70%。房地產大開發時代落幕，未來市場二八分化。20%人口流入的核心城市核心區域將逐步築底，人口流出的低能級城市和遠郊區面臨漫長去庫存。
根據長期跟蹤，“中國矽谷”之城底部放量，人口流入，受益於科技產業爆發，將繼中國香港之後率先走穩復甦。
1 事件：上海差異化信貸鬆綁、實施購房補貼
8月20日，上海發佈《關於最佳化本市房地產政策措施的通知》，主要包括最佳化住房公積金提取、最佳化個人住房信貸、實施“以舊換新”購房補貼、推行房票安置以及推進收購二手住房等。
新政四大變化：
1）差異化信貸鬆綁，外環外二套首付降至15%。首套統一為15%，外環外二套商貸最低首付比從20%下調至15%，外環內25%。差異化信貸政策定向降低外環外改善置業門檻，精準匹配區域去庫存需求。
2)“以舊換新”補貼加碼，打通置換鏈條。階段性（實施之日起至2027年3月31日）推出外環外購房貸款1%補貼，單套最高5萬元，總額2億元用完即止；疊加賣內環買外環的3萬元補貼，符合條件家庭最高可享8萬元補貼。真金白銀降低置換成本，啟動“賣舊買新”改善需求。
3）公積金提取擴圍，全鏈條降低購房成本。擴大公積金支付首付範圍至新建現房，繼續支援“既提又貸”；放寬購房提取頻次，由5年一提改為每年可提，金額放寬至“以自有資金支付的購房款”；新增契稅、車位、儲藏室等提取場景，全方位啟動公積金對住房消費的支撐作用。
4）房票安置+收儲二手房做保租房，供需兩端同步發力。城中村改造推行房票安置，釋放拆遷群體購房需求；中心城區收購存量二手房改造為保障性租賃住房，既盤活存量房源，又增加核心區保障房供給，實現一舉多得。
本輪"滬八條"精準圍繞置換和改善為主線，低門檻、給補貼、盤活存量，釋放多樣化需求。上海作為人口持續流入的核心城市，需求基本面堅實，新政將進一步鞏固市場修復態勢，外環外去化壓力有望邊際緩解。
2 背景：“金九銀十”前夕，北京率先加碼，上海跟進
2026年第三季度以來核心城市樓市成交放緩，730政治局會議明確穩地產，在“金九銀十”窗口前夕，8月初北京率先加碼，上海跟進。7月北京新房、二手房成交套數環比分別-25.8%、-15.5%。上海新房、二手房成交套數7月環比分別-9.3%、-8.3%；8月（截至19日）環比分別-1.6%、-5.9%。
8月7日，北京發佈《關於進一步最佳化調整本市房地產政策的通知》，新政有三大變化：
1）非京籍購房門檻全域統一降至1年社保/個稅。原五環內需2年社保，如今全市統一為1年。新政後，五環內滿1年可購1套，多子女家庭可多購1套，五環外不限套數。
2）公積金政策全面加碼，夫妻雙繳存最高可貸340萬。單人首套基礎120萬、夫妻240萬，綠色建築、多子女家庭額度可疊加上浮；最佳化繳存政策，貸滿所需繳存年限縮短至5年零1個月；最佳化公積金套數認定標準，結清公積金貸款即可再次申請置換貸款。新增公積金帶押過戶、裝修提取。
3）父母贈與成年子女住房取消購房資格核驗。此前子女無購房資格無法受贈，新政簡化家庭內部房產傳承流程，不受子女名下房產套數、社保年限限制。
隨著北京、上海最佳化樓市政策，預計深圳及其他地方將根據市場表現，繼續加碼政策，穩定房地產市場。
3 市場：二八分化，7月一線二手房價已連續5個月環比上漲
2026年以來，房地產市場二八分化加劇，人口流入的核心城市樓市表現相對更佳，二手房成交好於新房，人口流出的三四線城市樓市偏弱。
從房價看，7月一線二手房價環比0.2%，已連續5個月保持環比上漲。根據國家統計局資料，從新房看，7月，一線城市銷售價格環比持平。其中，上海、廣州、深圳分別上漲0.2%、0.1%、0.2%，北京下降0.3%；二、三線城市銷售價格環比分別為-0.1%、-0.3%。從二手房看，7月，一線城市銷售價格環比上漲0.2%，已連續5個月保持環比上漲，其中，上海、廣州、深圳分別上漲0.3%、0.4%、0.2%，北京持平；二線、三線環比分別為-0.3%、-0.4%。
從成交看，2026年3-6月核心城市成交較活躍，7月以來熱度有所放緩。2026年30城新房成交面積第一季度環比-26.8%，同比-22.7%；第二季度環比35.4%，同比-2.3%；7月環比-24.1%，同比3.3%。16城二手房成交面積第一季度環比-3.1%，同比-6.2%；第二季度環比29%，同比9.9%；7月環比-6%，同比5.8%。其中，北京、深圳、杭州、成都環比分別為-16.2%、-8.1%、-7.9%、-1.7%，核心城市熱度有所放緩。
從庫存看，7月全國商品住宅待售面積環比下降0.8%。2026年上半年，中國商品住宅待售面積為40865萬平方米，同比0.1%，7月下降至40566萬平方米，環比-0.8%，同比持平。
從房子產品力看，無學區、區位差的老破小，遠郊概念盤等流動性較弱，符合新標準的好房子價格韌性強，成交活躍。
展望後市，核心城市內部將延續分化。核心地段好房子價格有望觸底，遠郊仍存壓力。政策有最佳化空間，合理自住與改善需求將繼續得到支援。
根據長期跟蹤，“中國矽谷”之城底部放量，人口流入，受益於科技產業爆發，將繼中國香港之後率先走穩復甦。
4 未來：中長期房地產市場仍有較大發展空間
2025年3月，“好房子”首入政府工作報告，“好房子”建設將加速推進。《政府工作報告》提到：最佳化城市空間結構和土地利用方式、盤活存量用地和商辦用房、推動建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。2023年6月，住建部部長倪虹在中國城市高品質發展論壇上首次提出“好房子”概念。此後，從中央到地方，一系列“好房子”政策出台。
2026年3月，政府工作報告提出：有序推動安全舒適綠色智慧的“好房子”建設，實施房屋品質提升工程和物業服務質量提升行動。
當前，中國城鎮化率68%，加上改善型需求，房地產市場還有較大空間。我們連續7年在《中國住房存量報告》系列中跟蹤研究發現，綜合考慮城鎮化處理程序、改善性需求、城市更新等，中國房地產市場未來需求下降，但中長期仍有發展空間。
根據我們的測算，2025-2035年，中國住房需求總量約111.5億平，年均新增住房需求約10.1億平/年，並不會大幅下跌至較低水平。預計到2035年，中國住房需求緩慢下降至8.8億平方米，其中，剛性需求2.2億平、改善性需求4.0億平、更新需求2.6億平。
從趨勢看，未來中國住房需求整體呈緩慢下降趨勢，其中，剛性需求呈下降趨勢，改善性需求保持平穩，更新需求保持小幅緩慢上升。
從結構看，預計到2035年剛性需求、改善性需求、更新需求佔比分別為26.9%、42.7%、30.3%。改善性需求成為中國住房市場最大的需求支撐。
5、怎麼救地產？有三招
一是全面放開限購。廣州已放開，北上深可跟進。時代已變，不必擔心放開後房價暴漲。
二是持續降低利率。存量和新增房貸利率都需降低，減輕居民月供壓力。
三是加大住房收儲。我在業內較早倡導收儲作保障房。可組建5兆以上的大型住房銀行收儲：為困難群體提供保障房，打通開發商現金流，緩解地方財政壓力，避免爛尾樓。
長期看，以“城市群戰略、金融穩定、人地掛鉤、房地產稅和租購併舉”為核心，可以加快建構房地產新模式。 (澤平宏觀)