《上海市城市更新和住房發展“十五五”規劃》於2026年8月正式發佈。
這份規劃全文約1.5萬字，涵蓋城市建設與營運提升各個方面，資訊量巨大。
從規劃名稱就能看出，這是上海首次將城市更新與住房發展兩大領域合併編制，而且把城市更新放在前面，釋放出一個清晰的訊號：上海城市發展的邏輯正在發生根本性轉變。
過去三十多年，上海城市空間急速擴張。一邊是舊區改造，一邊是新城開發，兩條線平行，相輔相成共同推進了上海城市的建設，和空間的延伸。
這份五年規劃告訴我們：上海持續數十年的舊區改造將在這五年內衝刺收官，新建住宅新增商辦的量將大幅減少，上海將徹底告別大建設時代，城市發展的核心邏輯將從“增量建設”徹底轉向“存量提質”。
這種轉向，猶如一股強大的引力，將資金、資源與發展動能重新進行佈局。其結果，不僅是重點更新類股的涅槃重生，更預示著上海樓市將經歷一場前所未有的價值分化洗禮。
“十五五”住宅發展的三條主線
規劃的第二章，聚焦住宅發展。篇幅不多，在整個1.5萬字規劃文字中僅有1053字，但每一條都值得仔細品讀。我將其歸納為三句話要點：
舊區改造衝刺收官；新建住宅放緩腳步；老舊小區改造縱深發展。
1、舊區改造衝刺收官
上海的舊改，內容是“兩舊一村”，也就是舊區改造、舊住房成套改造和“城中村”改造。
1）舊區改造：上海已在2022年完成成片二級以下舊裡的改造，2025年全面完成中心城區零星二級舊裡以下房屋改造。舊區改造，已經打完收工。
2）舊住房成套改造：
小梁薄板房屋，到2025年底，還剩餘約2萬平方米，在2026年底收尾清零。
不成套工人新村，還有近120萬平方米。要在十五五期間基本完成。改造方式趨於多元，徵收拆遷，原拆原建和結構改建都有。
市中心一些不成套百年裡弄、公寓、花園住宅，由於涉及歷史建築保護，需要探索新的更新路徑。規劃對此表述是“取得積極成效”，沒有量化目標。
3）十五五舊改的重點，是城中村改造。
2025年底，上海一次性認定了59個城中村改造項目，總投資規模突破3700億元。這是上海城中村改造史上規模最大的一次集中推進。
規劃給出的時間表非常明確：到2026年底，全面啟動城中村整體改造項目，全面完成整治提升；到2027年底，全面完成整體改造項目的前期改造。
“十五五”新認定城中村改造項目預期為12個。
這意味著：2026-2027年，將是上海城中村改造最後一波攻堅，也很可能是上海最後一次大規模拆遷。
59個已啟動項目加12個規劃新增項目，構成了上海城中村改造的收官清單。
總結來說，經過過去幾十年的持續奮鬥，上海舊區改造已完成，不成套職工住宅的改造要在未來5年內基本完成，城中村要在這兩年打一場集中殲滅戰，為上海舊區改造畫上句號。
所以，未來5年，上海將完成住宅方面歷史遺留問題的清理和還債，或將也是通過舊改徵收拆遷“暴富”的最後窗口期。
2、新建住宅放緩腳步
將這份規劃與同期發佈的《上海市加強土地管理“十五五”規劃》放在一起看，結論非常明確。
1）商品住宅大幅縮量
“十五五”期間新增供應商品住房規模為2500萬-2800萬平方米。而“十四五”期間，這個數字是約4200萬平方米。降幅高達33%-40%。
主城區，會增加優質住宅用地供給；新城，聚焦去庫存，合理調控供應規模和時序。
2）保障性租賃住房以存量轉化為主
“十五五”計畫新增供應保租房25萬至27萬套。
看上去數字增量很大，但十四五期間建設籌措結轉量超過20萬套，當下還鼓勵存量商辦樓宇轉化為租賃住房，所以保租房新建設量不會很大。
3）安置房，規模縮小
規劃提出“根據需求確定徵收安置住房建設規模”。鑑於上海正在全面推行房票安置，預計接下來徵收安置房的建設規模也將相應縮小。
總結來看，新建住宅方面，包括商品住宅、保租房和安置房，在這五年都會繼續縮量。
由於市中心供地比例提高，上海土地出讓金收入的下降不會特別大。但住宅建設這條產業鏈上的業務和就業，估計要面臨更加嚴峻的挑戰。
3、老舊小區改造縱深發展
“老舊小區改造”和“舊住房改造”是兩個不同的概念。
老舊小區改造是對建成年代較早、公共設施落後的小區進行綜合整治，包括基礎類（水電氣熱等市政設施）、完善類（加裝電梯、停車位等）和提升類（養老、托育等公共服務）三個層次。而舊住房改造則聚焦於解決“沒有獨立廚衛”功能缺失的問題。
“十四五”期間，上海完成老舊小區改造6880萬平方米。“十五五”的目標是3000萬-4000萬平方米。降幅超過40%。
為什麼減量這麼多？答案藏在改造範圍的擴容和改造內容的升級中。
改造對象擴容。“十四五”期間，改造主要覆蓋公房和售後公房。“十五五”在此基礎上，逐步擴展至混合類、早期商品房小區（一般指2000年前建成）。
改造內容升級。過去多集中於外牆粉刷、道路翻新、水電改造等基礎類項目。現在轉向更複雜的完善和提升類改造。每個項目都要經過體檢，制定個性化方案，精細化程度遠超以往。
資金來源轉變。從政府兜底，轉向探索政府、市場、居民合理共擔的新模式。
雖然改造的總量減少了，但工作的難度、工程量和資金投入量，恐怕有增無減。
老舊小區改造向縱深發展，可以實質性提升部分居民的居住體驗，也會是未來房地產市場的重要組成部分，成為新建住房減少拖累經濟的替代和補充。
這三點放在一起，結論只有一個：過去三十年我們熟悉的那個房地產市場邏輯，到此終結了。
未來幾年，徵收拆遷和補償會越來越少，新房建設和供應會越來越少，取而代之的，是越來越多的小區進入改造序列。增量擴張的時代結束了，存量盤活的時代，全面開啟！
城市更新，全面鋪開
城市更新，是這份規劃的核心關鍵詞。
整篇規劃文字1.5萬字中，超過1萬字都在講城市更新，幾乎涵蓋了城市生產、生活、生態的方方面面。
從商業商辦樓宇功能提升，到低效產業用地集約盤活；
從重點片區系統煥新，到街頭巷尾美麗街區建設；
從“一江一河”濱水貫通拓展，到公園城市綠意延伸；
從完整社區的擴面增效，到“好房子”的品質提升；
從歷史風貌的保護傳承，到建築節能的綠色轉型；
從房屋安全體檢，到城市基礎基礎設施和韌性安全領域的更新任務。
在如此龐雜的內容中，最值得關注的，是五個關鍵數字，分別對應了城市更新的五個主戰場，構成了從點到面、從微觀到宏觀的完整圖景：
150棟樓宇 + 500萬方商業 + 75平方公里產業用地 + 1000個美麗街區 + 20個重點片區
1、150棟商辦樓宇更新
“十五五”期間，推動不少於150棟商辦樓宇更新提升。具體方式包括提質改造、功能復合等，個別項目還會拆除重建。
此前我們撰文分析過，上海將以小陸家嘴、虹橋商務區等10個商務單元為試點，全面啟動上海40個商務區的更新提升。
上海首批10個試點商務單元的更新規劃
2、500萬平方米商業設施更新
十五五內，更新商業設施面積500萬平方米。推動南京路、徐家匯等重點商圈能級提升，加強國際級消費集聚區建設。
3、75平方公里產業用地盤活
推動低效產業用地盤活處置75平方公里。識別低效產業用地並形成分類處置方案，鼓勵發展戰略性新興產業和未來產業。
4、1000個美麗街區
提升和新建“美麗街區”累計達1000個。
結合“美麗街區”建設，統籌道路設施、建築立面、沿街綠化、路面保潔等進行全要素、一體化建設提升。打造“美麗街區+文旅”“美麗街區+商業”“美麗街區+生態” 新模式。
5、20個重點片區煥新
推進不少於20個重點更新片區。推進外灘“第二立面”、吳淞創新城等重點片區內不少於300個更新項目實施。
目前沒有20個重點片區的具體清單。不過上海在2025年發佈《2025年度城市更新規劃實施報告》，顯示目前全市已劃定46個城市更新單元。
上海全市城市更新單元分佈示意圖（2025）
這20個重點更新片區，可能在這46個單元之內。
總結來說，上海這份城市更新規劃，覆蓋了從單體樓宇到區域片區、從產業空間到街頭巷尾、從城市立面到地下管廊的所有層次。
城市更新不再是零散的“打補丁”，而是成體系、成規模的系統推進。
寫在最後
三十年多前，浦東開發開放拉開大幕，上海進入大建設時代。一代人親眼見證了這座城市從浦西延伸到浦東，從內環拓展到外環，從空地長出一片片新城。
很多人在城市化過程中把握了商機，創造了財富；有人通過舊改拆遷，改善了居住積累了資本；更多的人，通過置業分享了城市發展土地增值的時代紅利。
如今，這份規劃告訴我們：那個時代正在落幕。
接下來，不再有大規模拆遷暴富，不再有天量新房供應，不再有城市邊界大幅外推。取而代之的，是老舊小區的深度改造，是商辦樓宇功能重塑，是產業用地價值重估，是街頭巷尾精細治理。
這是一個完全不同的時代。
新時代的故事是什麼，沒有人能給出確切答案。
新建住宅的縮量，能夠撐住當下新房奢侈品化的格局嗎？保租房的供應，會對租房市場產生怎樣的衝擊或錨定？資源會不會更加回歸市中心，新城越來越邊緣化？老舊小區的深度改造，會對居住體驗產生質變嗎？商辦和街區的更新，真的能提升城市活力嗎？產業用地的盤活，能帶來新增就業嗎？等等
規劃劃定了方向，但真正的答案，不在檔案裡，而在未來五年的城市實踐中。
唯一可以確定的是：遊戲規則變了。(城讀上海)