8月28日，多個部委密集發佈房地產新政。當天密集出台的多項房地產政策涉及商品住房銷售制度改革、房地產信貸、房地產各項融資業務、房地產融資制度等多個方面。
此次集中發佈多份重磅檔案包括住房和城鄉建設部、自然資源部、金融監管總局聯合印發的《關於完善商品住房銷售制度的通知》，央行、金融監管總局聯合印發的《關於改革完善房地產信貸管理 推動加快建構房地產發展新模式的意見》，證監會發佈的《關於資本市場支援建構房地產發展新模式的意見》，國家金融監管總局發佈的房地產相關融資管理辦法。
01 五部門同步發聲，房地產銷售及信貸制度迎來重大調整
8月28日五部門出台三檔案同步發聲，同時發佈5份信貸配套檔案，房地產基礎制度迎來重大調整。政策以項目公司制、主辦銀行制及現房銷售製為基石，覆蓋土地供給、開發建設、融資體系、銷售交易、風險監管全鏈條，對運行20多年的預售制、高槓桿融資模式進行系統性重構。短期內部分城市可能面臨供給收縮，房企可能面臨現金流階段性壓力，但中長期將推動房地產從“經濟增長引擎”向“民生保障+資產配置”的雙重定位回歸。
預售制根本性收緊，現房銷售成為長期方向。三部門聯合發佈的《關於完善商品住房銷售制度的通知》作為本次政策包的核心，重構了商品房交易規則：1）預售門檻抬升：商品住房預售單體建築需完成主體結構封頂，打破過往的高周轉基礎。2）預售資金強監管：首付款、個人按揭貸款等全部購房資金必須存入監管帳戶。3）現房銷售推進新老劃斷：新出讓土地、未取得建設工程規劃許可證的項目優先實行現房銷售；已取得規劃證的項目鼓勵現房銷售；已取得規劃證實行預售的項目，預售條件、預售資金監管等按原有政策規定執行。4）首次推行 “現房銷售定金制”。5）配套政策同步鬆綁：土地端允許分期繳納土地出讓價款，金融端要求開發貸款與項目建設周期匹配。6）推行 “交房即交證”，解決歷史辦證痛點。
打通多元融資管道，推動從主體信用向項目融資轉型。證監會發佈的《關於資本市場支援建構房地產發展新模式的意見》，明確了資本市場服務房地產新模式的方向，融資邏輯從依賴主體信用向基於項目情況轉變。同時，由於現房銷售及預售條件抬高，為緩解房企資金壓力，多元融資工具擴容，重申股權再融資，加大債券融資支援，支援租賃住房、城市更新項目發行 REITs，穩慎推進商業地產 REITs，打通“開發-營運-退出”的資產閉環。此外，意見還完善了風險處置機制。
以主辦銀行製為核心，重構全周期信貸制度，劃分專業化品類，覆蓋全業態融資，匹配新模式資金需求。央行與金融監管總局聯合發佈《關於改革完善房地產信貸管理推動加快建構房地產發展新模式的意見》，1）開發貸制度調整：實行主辦銀行制，單個項目對應一家主辦銀行，對項目資金進行封閉管理、專款專用；同時延長貸款期限，預售項目最長5年，現房項目最長7年，商業地產最長7年。2）個人住房貸款調整：期限從30年延長到40年；延後發放時點，確保“能拿房、再還貸”；資金支付至主辦銀行帳戶或預售資金監管帳戶。同時國家金融監督管理總局印發五個試行管理辦法，把“房地產金融”拆分為五個獨立賽道，支援範圍從住宅開發拓展到商業持有、城市更新、存量營運等領域。
這套政策組合拳出台意味著房企高周轉模式終結，行業進入質量競爭時代。現房銷售及主辦銀行封閉管理意味著對開發商自有資金沉澱要求大幅提升，房企核心競爭力將轉向產品力、成本管控、營運能力及融資能力的綜合實力，高槓桿、弱資質的房企將加速出清，行業將加速向頭部企業集中。同時，新房開發周期拉長，開發商拿地決策愈加謹慎，核心城市優質地塊價值進一步凸顯，土地市場將進一步分化。短期看預售門檻提高將導致新房可售房源階段性收縮，二手房成交佔比提升；中長期看，交付風險的消除將持續釋放被壓抑的剛需和改善性需求，支撐市場逐步走穩。在“所見即所得”的現房銷售制度下，“好房子”成為房企獲得產品溢價的核心競爭力。
國家加快建構房地產發展新模式態度明確，看好房地產行業類股整體表現。看好佈局核心城市的開發商、財務穩健、產品力強的房企及二手中介公司。
風險提示：預售門檻抬高導致拿地到銷售周期拉長，如房價下行或恢復不及預期，可能導致房企利潤率下滑或出現虧損。同時拿地到銷售周期拉長對房企資金沉澱要求大幅提升，部分融資能力較差的房企可能面臨現金流階段性壓力，導致局部流動性風險。
預售門檻抬高導致拿地到銷售周期拉長，短期內新房供給可能出現階段性收縮，部分熱點城市可能面臨供需錯配。
需求端有賴於居民購房信心的修復，如宏觀經濟出現下行，居民收入預期較差，或房地產行業下行或恢復不及預期，導致居民對房價下行擔憂提升，購房需求可能放緩或減少，導致房企銷售及結轉不及預期。
證券研究報告名稱：《五部門同步發聲，房地產銷售及信貸制度迎來重大調整》
02 從"需求刺激"到"制度重構"——“828”房地產新政簡評
“828”房地產新政並非需求端的刺激或救市，而是通過現房銷售制、項目公司制、主辦銀行制以及個人住房貸款制度最佳化對房地產新發展模式進行了一次系統性制度重構。現房銷售從源頭規避爛尾風險，項目公司制要求房地產融資從由"主體信用"轉向"項目信用"，主辦銀行制下，資金監管由“部分監管”升級為“全口徑封閉管理”， 資金監管由“工程進度節點撥付”升級為“竣工備案才全部解禁”，個人住房貸款方面，延長還款期限，延後放款還款節點，實現“所見即所得”、“拿到房再還貸”。
一、“828”房地產新政一覽
2026年8月28日，住建部、自然資源部、央行、金融監管總局、證監會五大部委在同日密集落地8份房地產檔案，構成"3份基礎性檔案 + 5份配套辦法"的完整制度組合。
二、邊際變化與解讀
（一）現房銷售制：有力有序推行現房銷售
為了不再出現任何一起“保交樓”事件，政策從房地產營運的基礎框架方面進行了一次深層次系統性的重塑，完善了以現房銷售製為核心的房地產銷售制度，這一變化直接抽離了預售制度的融資功能，從制度根源上終結了“高槓桿、高周轉”模式：
1、優先現房銷售：政策要求，將現房銷售從“試點/鼓勵”提升為增量項目的“優先選項”，但並未“一刀切”，“有力”的同時也強調“有序”： 一方面，對新老項目分類施策，“老項目老辦法，新項目新辦法”。通知施行之日前，已取得建設工程規劃許可證的商品住房項目，實行預售的，預售條件、預售資金監管等按原有政策規定執行；未取得建設工程規劃許可證的商品住房項目，有力有序推行現房銷售。另一方面，新項目可以現房銷售，也可以預售。
2、預售門檻提高：政策要求預售門檻由“取得預售許可”抬升至“主體結構封頂”，並配套“交房即交證”。過去預售的條件並沒有強制要求主體封頂，只要資金比例達標，拿到四證即可辦預售證，即過往預售門檻需同時滿足 4 項：①已繳全部土地出讓金，取得土地使用權證；②持有建設工程規劃許可證、建築工程施工許可證；③按預售樓棟測算，投入開發資金達到工程建設總投資 25% 以上，確定施工進度、竣工交付日期；④完成預售登記，拿到《商品房預售許可證》，方可開盤賣期房。
3、預售資金監管趨嚴；政策明確加強預售資金監管，“購房人支付的首付款、個人住房貸款等購房資金應全部存入資金監管帳戶。商品住房項目竣工驗收、水電氣熱等配套設施具備交付條件後，解除資金監管”。從邊際變化來看，原來預售資金可按建設進度分批解禁，現在要求“竣工後解除”，監管明顯變嚴。這樣的話，即使房地產企業採取預售制度，回款周期同樣顯著變慢，銷售回款時點顯著後置（較傳統開盤節點或推遲6-9個月），回款周期拉長、IRR下行是確定的長期趨勢。
（二）項目公司制：從依賴主體信用向基於項目情況轉變
《關於完善商品住房銷售制度的通知》明確，“商品住房開發建設實行項目開發公司制”，房地產新發展模式下，房地產融資從由"主體信用"轉向"項目信用"，各項配套均圍繞“項目公司制”建立完善。前期無論是"十五五"規劃還是住建工作會議，均停留在"推行""做實"的方向性、號召性表述；“828”房地產新政是首次在正式規範性檔案中以"實行項目開發公司制"的強制性句式將其確立為制度要求，表明項目公司制從"原則倡導"升級為"法定落地"。
1、發放貸款看項目：政策明確要求，“貸款人開展商業地產貸款業務，應當以項目為對象開展貸款全流程管理，以項目償債能力為核心”。房地產企業的信用主體不再是貸款發放的主要考慮因素，更多考察單個房地產項目的財務可持續性。
2、資金封閉管理：政策要求，“各項目應當單獨建帳、單獨核算、獨立運作、封閉管理，項目間資金不得混同。”房地產企業在項目層面的資金無法在企業層面混用騰挪，一方面能夠保障項目建設層面的資金充足，另一方面對企業層面的資金運用提出更高要求。項目公司成為獨立融資主體。 "支援房地產項目開發公司通過股權、債券等多種方式開展融資"+"以分戶土地使用權集合設定抵押"——為項目公司脫離集團信用、獨立融資提供了制度通道和抵押路徑。
3、放開項目融資管道。政策支援上市房企定向再融資，允許上市房企使用股份、定向可轉債、現金收購涉房資產；發行股份 / 定向可轉債購買資產可配套募集資金，用於項目建設、支付重組對價，強化行業併購整合。支援各類所有制房企發行公司債用於合規項目，募集資金規模與項目資金需求匹配；存量房企債券允許滾動續發，緩解到期兌付壓力。打破過去股權融資收緊的約束，直接融資資金明確落地到具體項目，不再用於集團無差別償債。此外，新創設城市更新貸的新品種，更加適配支援十五五期間城市更新業務發展。
（三）主辦銀行制：從主要承貸行升級為項目制資金樞紐
《關於完善商品住房銷售制度的通知》明確，“房地產項目實行主辦銀行制，房地產項目開發公司和主辦銀行雙向選擇，一個項目確定一家主辦銀行，主辦銀行單獨或牽頭組建銀團提供開發貸款等融資服務。”主辦銀行制下，大型銀行可獲取項目全周期的開發貸、按揭、預售資金監管、存款結算等綜合業務，綜合金融服務壁壘提升。
1、資金監管由“部分監管”升級為“全口徑封閉管理”。 原預售資金監管比例全國層面未有統一標準，實行 “一城一策”： 多數城市重點監管佔總預售款15 40%。一二線偏低（15 25%），風險高的三四線可達 40 70%。通常只鎖定 “重點監管額度”；超過額度的房款（一般監管資金）開發商可以提前拿走。新規要求"房地產開發貸款、項目自有資金、現房銷售資金等全部資金"納入主辦銀行帳戶管理，實現全鏈條資金閉環。
2、資金監管由“工程進度節點撥付”升級為“竣工備案才全部解禁”。原預售資金按照工程進度分批撥付，典型節點如取得預售、主體封頂、外立面完工、竣工備案、完成不動產首次登記等，各地政策不一，現全國統一明確為“項目竣工驗收、配套達到交付條件之後，整體解除監管”，降低了房地產企業回款速度，拉長回款周期。
3、主辦銀行獲得風控責任與知情權。政策檔案要求， "項目公司對外負債、投資等重大事項，應事先告知主辦銀行"——主辦銀行從資金提供方轉變為項目風險責任主體，堵住過去"多個銀行、多部門監管導致資金被套利挪用"的漏洞。
（四）個人住房貸款最佳化：釋放購房者潛在槓桿需求
個人住房貸款在多個方面進行最佳化：
1、還款期限延長，以“時間換空間”。個人住房貸款的最長期限由30年延長至40年，平均月供下降15%左右，可以有效激發釋放購房者的購房需求。從國際比較來看，30年是全球大多數國家的默認水平，比如美國、加拿大、澳大利亞、德國等成熟房貸市場均以 30 年為核心上限，然而一些老齡化國家，比如日本、韓國均允許最長期限為50年的個人住房貸款期限。因此，40年的還款期限，政策意圖是“以時間換空間”，屬於合理範圍之內，但也相對位於全球期限較長的安排，後續短期內進一步延長的可能性不大。
2、放寬對其他負債容忍度。月債務/收入比由之前的不高於55%放寬至60%，擴大了購房者的槓桿空間。政策要求關注個人還款能力，根據當地房地產市場情況、借款人收入和債務狀況等因素，合理設定借款人個人住房貸款的月房貸支出與收入比例上限和月所有債務支出與收入比例上限，其中月房貸支出與收入比控制在50%以下（含50%），月所有債務支出與收入比控制在60％以下（含60%）。與前期政策相比，月房貸支出/收入比保持50%不變，月債務/收入比重放寬5個百分點。從國際審慎監管和銀行風控慣例看，個人住房貸款的債務收入比通常有兩個口徑：一是住房支出（月供）/收入比：一般控制在 28%—35%；二是總債務（含房貸、車貸、信用卡等）/收入比（DTI）：一般控制在 36%—43%。中國 50%/55% 的兩檔結構延續了 20 年，本輪僅微調了"總債務"口徑（+5 個百分點），"月供 50%"紅線未動，說明放鬆的是對既有其他負債的容忍度，而非核心的房貸月供償付約束。
3、放款時點後移：“拿到房再還貸”。個人住房貸款放款時點由之前的主體結構封頂後發放調整為竣工備案後發放，從購房者端看是“拿到房再還貸”的重大利多，這樣的話對於購買新房的剛需居民，還款時點大幅延後，與能夠實際獲取住房的時間大體接近，可以大幅縮短同時償還貸款和支付租金的時間窗口期，有效解決購房居民的後顧之憂。
三、影響分析
宏觀經濟層面，現房銷售要求房企"自有資金購地 + 竣工備案後才能放貸 + 全額資金監管"，直接拉長資金沉澱周期、壓制拿地意願；雖然預售安排同步進行，但由於嚴格的預售資金監管安排，預售安排下房企的現金流安排與現房銷售幾乎相當，差距僅在客戶鎖定和銷售周期差異上。當前房地產開發投資增速雙位數負增長，預計後續仍將維持低位運行。
房地產行業層面，由於新增房地產項目的減少，新房產品端的供給或邊際減少，在當前房地產市場供求關係發生重大轉變的時期，有助於行業整體去庫存，從而實現新的供需平衡。2026年上半年，部分城市尤其是高能級城市的房地產價格出現了走穩回暖跡象，隨著後續供給側的邊際變化，預計房地產市場在價格層面仍有一段時間的支撐力。此外，行業高周轉模式正式宣告終結，行業向"項目精細化營運"轉型，集中度或有望進一步提升。
金融端層面，主辦銀行制下，單個項目繫結一家銀行，銀行可獲取開發貸、按揭、預售資金監管、存款結算等項目全周期業務，大型銀行直接受益；單項目對應單家主辦銀行，規避了過去"一個項目多家銀行授信、一家抽貸引發風險蔓延"的問題。此外，銀行開發貸業務需求增加，開發貸期限有所延長，這部分業務對銀行業務形成增量。
購房居民層面，整體是受益利多。一方面，從源頭防止爛尾，通過現房銷售 + 交房即交證實現"所見即所得"，購房者不再為圖紙和預期買單，爛尾風險大幅下降。此外，預售房貸款在竣工備案後才發放，購房者不再為未交付的房子提前支付利息，"房財兩空"風險被制度性消除。另一方面，購房成本和門檻微降，年限放寬，收入償債比放寬，對於月收入不高的剛需和改善需求能夠釋放部分需求。
風險提示：（1）既有政策落地效果及後續增量政策出台節奏存在不確定性，政策傳導效率仍有待觀察。（2）內需修復基礎尚不牢固，消費與投資改善可能弱於預期。（3）房地產市場仍處於調整過程中，可能對居民預期、地方財政和金融穩定形成一定影響。（4）地方債務和中小金融機構風險仍需持續化解，局部風險處置進展值得關注。（5）外部環境複雜多變，地緣政治、經貿摩擦波動可能帶來擾動。（6）市場預期修復偏慢，微觀主體信心提振尚需時間，結構性分化特徵仍可能延續。（7）全球大宗商品價格、主要經濟體貨幣政策變化，或將帶來一定輸入性層面的擾動因素。
(中信建投證券研究)