上海今年將開23個新mall，特色商業“搶戲”！

兩個多月暫停營業的“至暗時刻”，並未阻擋上海實體商業的步伐。消費層面，上海的表現依舊亮眼：2022年，上海社會消費品零售總額1.64萬億元，繼續居中心城市首位。

這一年，儘管新增商業量驟減，創新、個性的商業內容卻從未出席。無論是“鬆弛感”商業的比拼，還是高端商業之間的新競爭，亦或是海派文化與商業的相融，均在上海市場展現得淋漓盡致。

中國疫情防控放開後，上海的節日消費熱情更盛。

據消費市場大數據實驗室（上海）監測顯示，節日期間（2023年1月20日至26日）7天，上海全市線下消費支付金額323億元（數據來源：線下支付端消費金額，含零售、餐飲和住宿業消費額），環比節前增速明顯提升11.8個百分點。贏商大數據監測則顯示，上海2023年春節客流與2022年基本持平。

2022年上海商業市場回顧

/ / 購物中心存量/增量：現有存量超2600萬㎡ ，新開8個購物中心

魔都上海，從來都是中國商業的高光舞台。

據贏商大數據城市商業發展一級指標及商業指數，上海的商業活躍度居五大城市（北京、上海、重慶、廣州、天津）之首。2012年—2022年十年間，上海購物中心（≥3萬㎡）存量由552.74萬㎡增至2665.6萬㎡ ，年均增量超200萬㎡。

新增商業方面，2022年上海僅開業8個購物中心，為近十年最低。原計劃去年開業的上海東渡蛙城、蟠龍天地、信泰中心、LOVE@大都會、海夢一方、PARK1287等商業項目，延期至今年開業。

新開的8個商業項目，分別由萬科（上海）商用置業有限公司、龍湖商業、中南商用、華潤萬像生活、招商蛇口、合生商業、旭輝商業運營，為市場所矚目。

上海天空万科廣場是万科在上海落地的首個TOD商業體，率先於2022年9月30日亮相。其打造的室外廣場、休閒街區、沉浸式休閒美食空間、屋頂花園等多元、鮮明的主題消費場景，滿足了人們對於自然、生態生活的嚮往。

品牌組合上，上海天空万科廣場引進全國首店LOS PACOS、全國首家造夢盒子家庭音樂劇場、區域首店奈爾寶家庭中心、彈力猩球超級運動中心區域首店、盒馬鮮生青浦首店、W FITNESS威爾仕健身區域首店等高達75%的區域首店、佔比80%的天空定制店，煥新西上海消費。開業三天，項目總客流32萬，總銷售額2520萬元人民幣。

此後，上海首座萬像天地——蘇河灣萬像天地，攜6萬方開放式商業空間、4.2萬方城市中心綠地及140多個特色品牌啟幕，將時尚生活氛圍拉滿。

以“首店經濟”助力蘇河灣功能區向更有商業價值的戰略重點區域邁進，上海蘇河灣萬像天地集結了BIBILEESTUDIO、INXX CONCEPT STAGE、Unawares.、THISNORTHAT、RuirUirul、24ans、Hashtag、PRO101等眾多全國首店、上海首家、區域首店，佔比高達70%。文保建築“天后宮”、石庫門裡弄建築“慎餘里”，及「邁上！」及「大象親子樂團」兩件大型公共藝術裝置，助其熱度不斷，成為網紅打卡聖地。

年末，合生商業全新高端產品線MOHO攜四大原創IP（美妝新零售IP——MOHO BEAUTÉ、美食IP——MOHO MARCHÉ、潮流文化IP——IDÉE LABO有想法的潮玩實驗室、MOHO的虛擬偶像——超寫實數字人MOMO）登台亮相，並引進佰映三克映畫全國首店、LE TEMPLER LUXX、MUJI無印良品、競碩沉浸式互動劇場全國首店、HOW叁全國首店、TSUTAYA BOOKSTORE華東首店等一大批超凡品牌，為南京西路“後花園”注入商業活力。

尺度宜人的建築體量劃分下，“紅色建築”——中共中央秘書處機關舊址、紅磚庭院、復古鐘樓、復古電梯廳等盡顯海派文化的魅力。

增量之外，上海購物中心在日常運營中展現出商業的韌性。

贏商大數據顯示，受疫情影響，上海購物中心1-7月平均日均客流呈現負增長狀態，8月開始呈現正增長，12月受疫情影響再度下降。

出租率方面，相較於2019-2021年（不含2020年第一季度），2022年上海購物中心平均出租率有所下降，第三季度降至86.6%，不過，從第四季度數據來看，呈現增長趨勢。

/ / 商圈發展：市級商圈持續擴大，新興城區成為商業熱土

早在2014年，上海已規劃了15個市級商業中心（《上海市商業網點佈局規劃（2014-2020）》），構建綜合性商業功能區。8年之後，上海又於2022年初公示《上海市商業空間佈局專項規劃（2021-2035年）》草案。

根據公示內容，上海將形成“4 +X+2”（4級商業中心體系、X個特色商業功能區、2個配套支撐體系）的商業空間體系，其中市級商業中心、地區級商業中心的數量分別達到29個、45個。目前，上海市共有19個市級商圈，遠期規劃10個市級商圈。

上海市商業空間佈局專項規劃（2021-2035年）市級商業中心規劃佈局圖（主城區範圍內）

據贏商網不完全統計，已開業和未來兩年籌開業的416個項目（含獨立百貨），286個項目在商圈內，其中，163個項目位於市級商圈（含遠期），佔總體的39.18%，市級商圈的購物中心更加集中。

而在市級商圈中，南京東路、南京西路、淮海中路、小陸家嘴-張楊路商圈處於領先地位。尤其是奢侈品牌雲集的南京西路商圈，在集結了上海恒隆廣場、中信泰富廣場、金鷹國際購物廣場、靜安嘉里中心、興業太古匯等高端商業後，又於2022年迎來滄文華廣場JC PLAZA、張園西區的亮相，為靜安、浦東兩區之間的“奢侈品版圖之爭”增添新的籌碼。

另一方面，MOHO的開業，預示著南京西路高端商務商業聚集地的最後一道閉環將被完成，周邊處於籌備期的多個商業，某種程度上意味著上海市中心商圈的細分化與增加。

放眼至遠郊地區，隨著嘉定新城、奉賢新城、松江新城、青浦新城、南匯新城五大新城概念落地，上海市級商業中心外拓明顯。2022年，上海天空万科廣場、金匯天街、奉賢天街開業，再次證明新興城區已成為增量商業搶奪的熱土。

/ / 土地市場：拿地不止，嘉里建設、華貿集團、豫園股份等佈局新子

寸土寸金的上海市場，入局者接連不斷。

2022年初，嘉里建設出手133.29億元人民幣，拿下黃浦區直達豫園地鐵站的四幅鑽石地塊，壯大其在魔都的商業版圖；

2月，華貿集團首進上海，35.53億元奪得北外灘59街坊，將打造北京華貿中心升級版；

3月，K11集團宣布投得上海金橋地鐵上蓋項目商業部分管理服務的項目，通過輕資產管理的合作模式，將K11 Select首次引入上海；

3月末，上海地產聯合體以底價135億，拿下南外灘巨無霸商辦地，這也是董家渡大區域最後一個商辦地塊；

6月，楊浦濱江出讓新地塊，緊鄰美團2020年拿下的地塊，被夢響強音文化傳播（上海）有限公司、上海楊浦濱江投資開發有限公司、上海聯可深活網絡科技有限公司以25.26億元的價格競得；

9月，豫園股份攜手螞蟻集團正式成為上海百億級老城廂地塊——福佑地塊的最終實施主體，助力“大豫園片區”的構建；

同樣是9月，太古地產與上海陸家嘴集團簽署前灘21號地塊的合作意向書，再度落子前灘；

11月，華潤35.26億摘牌上海前灘三林濱江西區商住地……

/ / 品牌開關店：“首店經濟”繼續火熱，多個知名品牌“落幕”

商業的停擺與重啟，直接影響著品牌的開關店情況。

據贏商大數據監測，由於疫情影響持續，上海標杆購物中心開關店比在三季度跌至冰點（二季度未納入監測），僅為0.6，一、四季度的開關店比則分別為0.89、0.98。

品牌新店方面，上海的首店經濟持續火熱。

據贏商網不完全統計，2022年上海首店總量達到258個（選取標杆購物中心作為樣本），包括：Nanushka亞洲首店、AMIRI亞太首店、越南老牌咖啡中原傳奇海外首店、AVEDA艾梵達全國首店、MARNI中國首家概念旗艦店、JIL SANDER中國首家旗艦店、Blue Bottle藍瓶咖啡大陸首店、麥德龍上海首家會員店、瑞士知名家具品牌USM中國首家旗艦店、澳大利亞護膚品牌Aesop伊索中國內地首店、新銳家居生活方式品牌Chapter Home首個線下體驗空間等，且三季度開始上海首店規模逐步恢復。

值得一提的是，除了新開商業貢獻了不少品牌首店，一些項目的調改，也煥新了上海的首店陣容。如：新晉先鋒時裝品牌UNSERTEN進駐上海K11開設內地首家品牌直營店；芮歐百貨B1層調整後帶來了亞太首家PRADA香水店、上海首家Achmique集合店……

有新進，自然也有撤離。從知名烘焙甜品連鎖品牌LADY M宣布中國內地門店終止營業，原中國代理商推出新品牌La Repete，到克莉絲汀陷入倒閉風波，再到飾品集合店洋蔥倉庫全國首店撤離、生活方式集合店一條生活館關閉LuOne凱德晶萃廣場門店、卡樂星關閉上海所有直營門店、宜家首家小型商場店停業、年輕人小眾圈層青睞的谷圈衣櫃animate閉店、ZARA中國首店宣布停業……無不透露著上海商業競爭之激烈。

2023年上海商業市場展望

進入2023年，上海消費復甦明顯，購物中心增量也有了新進度。

1月15日，國內首座聚焦次元文化的商業體——百聯ZX創趣場驚喜亮相。海外首家萬代魂TAMASHII NATIONS旗艦店、中國首家MegaHouse、上海首家萬代VR ZONE體驗店等大量品牌首店、旗艦店進駐，驅動文化消費，為年輕世代提供線下社交場。

經不完全統計，2023年，上海將迎來23個商業項目的開業（商業建築面積≥3萬㎡），商業總體量約為172.52萬㎡。與此同時，翻新改造後的嘉里合集THE LIGHT BOX（嘉里不夜城1期）、香港信德聯合陸家嘴集團開發的前灘31、保利商業旗下的桃浦灣TOP ONE等3萬㎡以下的特色商業項目，也將於今年亮相。

1.此內容為贏商網獨家盤點

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實力運營商“博弈”之下，上海商業市場將迎來諸多亮點，如：蟠龍天地呈現一座“公園裡的新天地”；上海AFA將藝術文化融入購物中心；龍華會打造印力上海體系內首個街區型購物中心……

多個即將面市的城市更新、存量改造項目，同樣看點十足：

• 普陀區城市更新重點項目瑞安鴻壽坊項目，引入瑞安新天地全新商業概念“Be Market”——萬物皆可市集；
• 寶山首個城市更新項目PARK1287規劃了空中花園、立體街區、全景體驗、天地共享多元場景和業態的功能，融入科技、藝術、商業、體驗四大商業業態；
• 中國首個開放式社區購物中心百聯西郊購物中心開業18年後閉店升級，將引進眾多頭部品牌及區域首店，打造特色商業內容。

如今，疫情防控已經全面放開，消費回暖較為明顯，這些籌開購物中心將為上海市場新的重頭戲。

2023年，上海將加快培育新型消費、集聚全球消費資源、創新消費場景。

上海市人民政府印發《上海市提信心擴需求穩增長促發展行動方案》提及，上海將落實新一輪城市商業空間佈局規劃，打造東、西兩片國際級消費集聚區，建設一批高品質商業綜合體和數字商圈商街，大力發展首發經濟、夜間經濟、直播經濟，加快打造一批特色商業地標。

可以預見，上海將不斷創新經濟新消費，朝著“具有全球影響力、競爭力、美譽度的國際消費中心城市”的終極目標邁進。（贏商網）