京東MALL香港首店！3萬呎旗艦店6.18開幕!

電商巨頭京東早前宣佈，「京東MALL」香港首間線下實體店即將進駐灣仔，並確實在6月18日開幕，主打「先體驗、後落單」模式，集合來自國際及內地知名品牌的家電產品。

京東日前率先在社交平台上公佈，香港首間「京東MALL」實體店即將進駐灣仔華潤灣景中心大廈2樓全層，並確實將於內地一年一度的「6.18」電商節當天盛大開幕。新店佔地約3萬平方呎，集合來自國際知名品牌及內地科技品牌的3C產品、家電及家品等，規模在全港專業電器零售商場中名列前茅。

京東五星電器負責人於鯤更在 6月5日舉行的發佈會上，透露開設香港首店的緣由，主因是觀察到近年不少香港消費者在節假日北上內地採購智能家電與科技產品，反映本地消費市場對高品質家電有著旺盛的需求。

「京東MALL」灣仔旗艦店內精細劃分為A區至H區實體展位，並輔以多個沉浸式互動區。

首先在科技與家居電器實試體驗方面，場內特別引進了多款在內地爆紅、主打衣物分開洗滌的「三筒洗衣機」實物展示，而大電視專區更引進了全港首部163吋、價值$80多萬的Micro LED電視，完美重現家居私人影院的視聽震撼。

此外，智能清潔與個人護理專區更特設多款「掃地機械人」實試跑道，並提供多款最新風筒及理髮產品讓市民現場親自試用。

針對電競迷，「京東MALL」更設定了「電競沉浸體驗區」與「DIY砌機專區」，供玩家即場實測並自行組裝高階配備；而店內的「家居衛浴專區」更首度引入了1對1專人提案服務，現場由專業顧問針對個人家居格局提供量身規劃與設計方案。

除了頂尖科技，店內更貼心融入了多項休閒、影音與貼心享受體驗，提供私密且高雅的「黑膠唱片試聽」服務。市民在行街逛累時，能隨時到備有舒適沙發的休息區小憩，場內也貼心裝設了淨水器提供飲用水服務；

或者前往特設的咖啡體驗區，在專業指導下親自挑選咖啡豆，並現場「免費」試飲多款新型咖啡機調配的香醇咖啡。更吸引人的是，旁邊的按摩椅專區備有多款最新智能按摩椅供大家「免費任坐」放鬆，將消閒娛樂與購物質感完美契合。

泰國零售巨頭The Mall Group投資500億泰銖打造Bangkok Mall，預計將成為東南亞最大的購物中心。原計畫2023年開業，後因新冠疫情暫停施工。據最新消息，Bangkok Mall將在2026年至2027年竣工開業。

這座巨型商場位於曼谷邦納地區，佔地約100萬平方米，項目內包括辦公空間、住宅、飯店、音樂廳和大型競技場等。其戰略重點在於娛樂，旨在吸引遊客並與曼谷其他高端購物中心競爭。

The Mall Group董事長蘇帕拉克表示，未來Bangkok Mall必將成為萬眾矚目的焦點。集團成立於1981年，在曼谷成功開發了多個豪華商業房地產項目。例如，1997年開幕的商場The Emporium，去年12月盛大開幕的購物中心The Emsphere，目前已成為熱門打卡地。

泰國購物中心業務的競爭非常激烈。由Central Pattana 與都喜國際集團合作推出的都喜中央公園項目，投資額超過460億泰銖，佔地高達44萬平方米，部分項目將於明年開業。

The Mall Group透過購物中心The Emsphere、Bangkok Mall，為客戶打造休閒娛樂體驗以此脫穎而出，並加強其高端豪華商場戰略，瞄準曼谷市中心及周邊地區的客戶群體。同時，也為了吸引東南亞其他國家的客戶。據此，1月至4月赴泰外國遊客總數為1,210萬人次，較去年同期成長40%。

全球領先資料統計公司Statista指出，由於收入增加，東南亞地區的娛樂需求持續成長。 2022年音樂活動市場價值約2.8億美元，預計2028年將翻倍至5.6億美元，約合205億泰銖。

The Mall Group計畫邀請知名藝術家在購物中心舉辦音樂會，拉動粉絲的住宿和購物需求。今年3月初，歌手泰勒絲在新加坡舉辦了六場演唱會，總共售出了超過30萬張門票，粉絲消費為當地經濟帶來約5億新元的收入，約合156億泰銖。

The Mall Group董事長蘇帕拉克認為，泰國同樣可以邀請泰勒·斯威夫特舉辦演唱會，並指出泰國此前舉辦過邁克爾·傑克遜、布魯諾·馬爾斯等世界級藝術家的演唱會。

集團準備與美國娛樂巨頭Anschutz Entertainment Group合作，共同參與The Emsphere和Bangkok Mall音樂廳的建設和營運。

目前，東南亞其他國家也正在關注音樂活動市場。馬來西亞政府已將外國藝術家娛樂稅從25%下調至10%，而印尼則考慮推出支援大型活動的政策。

與之相比，泰國仍面臨音樂會場地和基礎設施的挑戰，The Mall Group呼籲政府加以改善，推動泰國成為區域音樂會目的地。 （泰國瀾象網）

兩個多月暫停營業的“至暗時刻”，並未阻擋上海實體商業的步伐。消費層面，上海的表現依舊亮眼：2022年，上海社會消費品零售總額1.64萬億元，繼續居中心城市首位。

這一年，儘管新增商業量驟減，創新、個性的商業內容卻從未出席。無論是“鬆弛感”商業的比拼，還是高端商業之間的新競爭，亦或是海派文化與商業的相融，均在上海市場展現得淋漓盡致。


中國疫情防控放開後，上海的節日消費熱情更盛。

據消費市場大數據實驗室（上海）監測顯示，節日期間（2023年1月20日至26日）7天，上海全市線下消費支付金額323億元（數據來源：線下支付端消費金額，含零售、餐飲和住宿業消費額），環比節前增速明顯提升11.8個百分點。贏商大數據監測則顯示，上海2023年春節客流與2022年基本持平。

/ / 購物中心存量/增量：現有存量超2600萬㎡ ，新開8個購物中心

魔都上海，從來都是中國商業的高光舞台。

據贏商大數據城市商業發展一級指標及商業指數，上海的商業活躍度居五大城市（北京、上海、重慶、廣州、天津）之首。2012年—2022年十年間，上海購物中心（≥3萬㎡）存量由552.74萬㎡增至2665.6萬㎡ ，年均增量超200萬㎡。

新增商業方面，2022年上海僅開業8個購物中心，為近十年最低。原計劃去年開業的上海東渡蛙城、蟠龍天地、信泰中心、LOVE@大都會、海夢一方、PARK1287等商業項目，延期至今年開業。

新開的8個商業項目，分別由萬科（上海）商用置業有限公司、龍湖商業、中南商用、華潤萬像生活、招商蛇口、合生商業、旭輝商業運營，為市場所矚目。

上海天空万科廣場是万科在上海落地的首個TOD商業體，率先於2022年9月30日亮相。其打造的室外廣場、休閒街區、沉浸式休閒美食空間、屋頂花園等多元、鮮明的主題消費場景，滿足了人們對於自然、生態生活的嚮往。

品牌組合上，上海天空万科廣場引進全國首店LOS PACOS、全國首家造夢盒子家庭音樂劇場、區域首店奈爾寶家庭中心、彈力猩球超級運動中心區域首店、盒馬鮮生青浦首店、W FITNESS威爾仕健身區域首店等高達75%的區域首店、佔比80%的天空定制店，煥新西上海消費。開業三天，項目總客流32萬，總銷售額2520萬元人民幣。

此後，上海首座萬像天地——蘇河灣萬像天地，攜6萬方開放式商業空間、4.2萬方城市中心綠地及140多個特色品牌啟幕，將時尚生活氛圍拉滿。

以“首店經濟”助力蘇河灣功能區向更有商業價值的戰略重點區域邁進，上海蘇河灣萬像天地集結了BIBILEESTUDIO、INXX CONCEPT STAGE、Unawares.、THISNORTHAT、RuirUirul、24ans、Hashtag、PRO101等眾多全國首店、上海首家、區域首店，佔比高達70%。文保建築“天后宮”、石庫門裡弄建築“慎餘里”，及「邁上！」及「大象親子樂團」兩件大型公共藝術裝置，助其熱度不斷，成為網紅打卡聖地。

年末，合生商業全新高端產品線MOHO攜四大原創IP（美妝新零售IP——MOHO BEAUTÉ、美食IP——MOHO MARCHÉ、潮流文化IP——IDÉE LABO有想法的潮玩實驗室、MOHO的虛擬偶像——超寫實數字人MOMO）登台亮相，並引進佰映三克映畫全國首店、LE TEMPLER LUXX、MUJI無印良品、競碩沉浸式互動劇場全國首店、HOW叁全國首店、TSUTAYA BOOKSTORE華東首店等一大批超凡品牌，為南京西路“後花園”注入商業活力。

尺度宜人的建築體量劃分下，“紅色建築”——中共中央秘書處機關舊址、紅磚庭院、復古鐘樓、復古電梯廳等盡顯海派文化的魅力。

增量之外，上海購物中心在日常運營中展現出商業的韌性。

贏商大數據顯示，受疫情影響，上海購物中心1-7月平均日均客流呈現負增長狀態，8月開始呈現正增長，12月受疫情影響再度下降。

出租率方面，相較於2019-2021年（不含2020年第一季度），2022年上海購物中心平均出租率有所下降，第三季度降至86.6%，不過，從第四季度數據來看，呈現增長趨勢。

/ / 商圈發展：市級商圈持續擴大，新興城區成為商業熱土

早在2014年，上海已規劃了15個市級商業中心（《上海市商業網點佈局規劃（2014-2020）》），構建綜合性商業功能區。8年之後，上海又於2022年初公示《上海市商業空間佈局專項規劃（2021-2035年）》草案。

根據公示內容，上海將形成“4 +X+2”（4級商業中心體系、X個特色商業功能區、2個配套支撐體系）的商業空間體系，其中市級商業中心、地區級商業中心的數量分別達到29個、45個。目前，上海市共有19個市級商圈，遠期規劃10個市級商圈。

上海市商業空間佈局專項規劃（2021-2035年）市級商業中心規劃佈局圖（主城區範圍內）

上海市商業空間佈局專項規劃（2021-2035年）地區級商業中心規劃佈局圖


據贏商網不完全統計，已開業和未來兩年籌開業的416個項目（含獨立百貨），286個項目在商圈內，其中，163個項目位於市級商圈（含遠期），佔總體的39.18%，市級商圈的購物中心更加集中。

而在市級商圈中，南京東路、南京西路、淮海中路、小陸家嘴-張楊路商圈處於領先地位。尤其是奢侈品牌雲集的南京西路商圈，在集結了上海恒隆廣場、中信泰富廣場、金鷹國際購物廣場、靜安嘉里中心、興業太古匯等高端商業後，又於2022年迎來滄文華廣場JC PLAZA、張園西區的亮相，為靜安、浦東兩區之間的“奢侈品版圖之爭”增添新的籌碼。

另一方面，MOHO的開業，預示著南京西路高端商務商業聚集地的最後一道閉環將被完成，周邊處於籌備期的多個商業，某種程度上意味著上海市中心商圈的細分化與增加。

放眼至遠郊地區，隨著嘉定新城、奉賢新城、松江新城、青浦新城、南匯新城五大新城概念落地，上海市級商業中心外拓明顯。2022年，上海天空万科廣場、金匯天街、奉賢天街開業，再次證明新興城區已成為增量商業搶奪的熱土。

/ / 土地市場：拿地不止，嘉里建設、華貿集團、豫園股份等佈局新子

寸土寸金的上海市場，入局者接連不斷。

2022年初，嘉里建設出手133.29億元人民幣，拿下黃浦區直達豫園地鐵站的四幅鑽石地塊，壯大其在魔都的商業版圖；

2月，華貿集團首進上海，35.53億元奪得北外灘59街坊，將打造北京華貿中心升級版；

3月，K11集團宣布投得上海金橋地鐵上蓋項目商業部分管理服務的項目，通過輕資產管理的合作模式，將K11 Select首次引入上海；

3月末，上海地產聯合體以底價135億，拿下南外灘巨無霸商辦地，這也是董家渡大區域最後一個商辦地塊；

6月，楊浦濱江出讓新地塊，緊鄰美團2020年拿下的地塊，被夢響強音文化傳播（上海）有限公司、上海楊浦濱江投資開發有限公司、上海聯可深活網絡科技有限公司以25.26億元的價格競得；

9月，豫園股份攜手螞蟻集團正式成為上海百億級老城廂地塊——福佑地塊的最終實施主體，助力“大豫園片區”的構建；

同樣是9月，太古地產與上海陸家嘴集團簽署前灘21號地塊的合作意向書，再度落子前灘；

11月，華潤35.26億摘牌上海前灘三林濱江西區商住地……

/ / 品牌開關店：“首店經濟”繼續火熱，多個知名品牌“落幕”

商業的停擺與重啟，直接影響著品牌的開關店情況。

據贏商大數據監測，由於疫情影響持續，上海標杆購物中心開關店比在三季度跌至冰點（二季度未納入監測），僅為0.6，一、四季度的開關店比則分別為0.89、0.98。

品牌新店方面，上海的首店經濟持續火熱。

據贏商網不完全統計，2022年上海首店總量達到258個（選取標杆購物中心作為樣本），包括：Nanushka亞洲首店、AMIRI亞太首店、越南老牌咖啡中原傳奇海外首店、AVEDA艾梵達全國首店、MARNI中國首家概念旗艦店、JIL SANDER中國首家旗艦店、Blue Bottle藍瓶咖啡大陸首店、麥德龍上海首家會員店、瑞士知名家具品牌USM中國首家旗艦店、澳大利亞護膚品牌Aesop伊索中國內地首店、新銳家居生活方式品牌Chapter Home首個線下體驗空間等，且三季度開始上海首店規模逐步恢復。

值得一提的是，除了新開商業貢獻了不少品牌首店，一些項目的調改，也煥新了上海的首店陣容。如：新晉先鋒時裝品牌UNSERTEN進駐上海K11開設內地首家品牌直營店；芮歐百貨B1層調整後帶來了亞太首家PRADA香水店、上海首家Achmique集合店……

有新進，自然也有撤離。從知名烘焙甜品連鎖品牌LADY M宣布中國內地門店終止營業，原中國代理商推出新品牌La Repete，到克莉絲汀陷入倒閉風波，再到飾品集合店洋蔥倉庫全國首店撤離、生活方式集合店一條生活館關閉LuOne凱德晶萃廣場門店、卡樂星關閉上海所有直營門店、宜家首家小型商場店停業、年輕人小眾圈層青睞的谷圈衣櫃animate閉店、ZARA中國首店宣布停業……無不透露著上海商業競爭之激烈。

進入2023年，上海消費復甦明顯，購物中心增量也有了新進度。

1月15日，國內首座聚焦次元文化的商業體——百聯ZX創趣場驚喜亮相。海外首家萬代魂TAMASHII NATIONS旗艦店、中國首家MegaHouse、上海首家萬代VR ZONE體驗店等大量品牌首店、旗艦店進駐，驅動文化消費，為年輕世代提供線下社交場。

經不完全統計，2023年，上海將迎來23個商業項目的開業（商業建築面積≥3萬㎡），商業總體量約為172.52萬㎡。與此同時，翻新改造後的嘉里合集THE LIGHT BOX（嘉里不夜城1期）、香港信德聯合陸家嘴集團開發的前灘31、保利商業旗下的桃浦灣TOP ONE等3萬㎡以下的特色商業項目，也將於今年亮相。

2.數據來源贏商大數據、項目官方渠道、公開信息及開發商確認；3.如有信息遺漏、錯誤，歡迎積極指正、修訂。

實力運營商“博弈”之下，上海商業市場將迎來諸多亮點，如：蟠龍天地呈現一座“公園裡的新天地”；上海AFA將藝術文化融入購物中心；龍華會打造印力上海體系內首個街區型購物中心……

多個即將面市的城市更新、存量改造項目，同樣看點十足：

普陀區城市更新重點項目瑞安鴻壽坊項目，引入瑞安新天地全新商業概念“Be Market”——萬物皆可市集；

寶山首個城市更新項目PARK1287規劃了空中花園、立體街區、全景體驗、天地共享多元場景和業態的功能，融入科技、藝術、商業、體驗四大商業業態；

中國首個開放式社區購物中心百聯西郊購物中心開業18年後閉店升級，將引進眾多頭部品牌及區域首店，打造特色商業內容。

如今，疫情防控已經全面放開，消費回暖較為明顯，這些籌開購物中心將為上海市場新的重頭戲。

2023年，上海將加快培育新型消費、集聚全球消費資源、創新消費場景。

上海市人民政府印發《上海市提信心擴需求穩增長促發展行動方案》提及，上海將落實新一輪城市商業空間佈局規劃，打造東、西兩片國際級消費集聚區，建設一批高品質商業綜合體和數字商圈商街，大力發展首發經濟、夜間經濟、直播經濟，加快打造一批特色商業地標。

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