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中國樓市重磅，推動“認房不認貸”！地產股大漲
房地產利多政策不斷。
8月25日，據新華社消息，近日住建部、中國人民銀行、金融監管總局聯合印發了《關於優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，推動落實購買首套房貸款“認房不用認貸”政策措施。
通知明確，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。此項政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。
據住建部有關負責人介紹，此項政策將使更多購房人能夠享受首套房貸款的首付比例和利率優惠，有助於降低居民購房成本，更好滿足剛性和改善性住房需求。
同日，財政部、稅務總局、住建部發布《關於延續實施支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》。自2024年1月1日至2025年12月31日，對出售自有住房並在現住房出售後1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。
受此消息影響，A股地產股午後逆勢拉升。截至25日收盤，珠江股份、中迪投資、京投發展漲停，大龍地產、渝開發漲超5%，金地集團、保利發展、万科A等紛紛走高。
業內人士認為，三部門推動落實購買首套房貸款“認房不用認貸”政策措施，是一個利好的政策信號，對於一線城市、熱點二線城市的改善需求影響較大，能夠降低購房成本。
同日，財政部、稅務總局、住建部發布《關於延續實施支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》。自2024年1月1日至2025年12月31日，對出售自有住房並在現住房出售後1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。
財政部、稅務總局還發布關於繼續實施公共租賃住房稅收優惠政策的公告。對公租房建設期間用地及公租房建成後佔地，免徵城鎮土地使用稅。
三部門推動落實“認房不認貸”
8月25日，據新華社消息，住建部、中國人民銀行、金融監管總局聯合印發了《關於優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，推動落實購買首套房貸款“認房不用認貸”政策措施。
通知明確，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。此項政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。
據住建部有關負責人介紹，此項政策將使更多購房人能夠享受首套房貸款的首付比例和利率優惠，有助於降低居民購房成本，更好滿足剛性和改善性住房需求。
7月底以來，房地產政策積極信號不斷釋放。7月24日，中央政治局會議首次明確了“我國房地產市場供求關係發生重大變化的新形勢”，並首次提出要“適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱”。7月27日，住建部就落實會議精神，強調要“大力支持剛性和改善性住房需求”，進一步明確了三大政策支持方向，包括降低購買首套房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”。
此次三部門發布優化住房認定標準的通知，是對此前中央調整優化房地產政策定調的具體落實。
何為“認房不認貸”
易居研究院研究總監嚴躍進認為，一線城市若執行“認房不認貸”，將通過降低首付款和降低月供款等渠道產生顯著的減負效應。他以一線城市首付比例平均值、房貸利率平均值為例進行說明，調整後，購房者認購二套房可適用首套房首付比例，即從73%降至33%，按600萬總價的房源計算，首付款將從435萬降至195萬，首付成本降低了240萬；與此同時，購房者認購二套房可適用首套房利率，即從5.03%降至4.50%，按一線城市二套房平均貸款本金405萬計算，月供額將從21816元降至20521元，即減少1295元/月，30年累計減少47萬元。
從全國市場來看，已執行“認房不認貸”的城市，改善性需求的活躍指數要明顯優於“認房又認貸”的城市。
比如，河南鄭州於2022年3月1日公佈“認房不認貸”後，當月鄭州二手房成交環比增長106%，其中改善性住房成交增長的貢獻最大；從鄭州各區來看，改善屬性較強的金水區、惠濟區、經開及鄭東新區二手房合計成交量環比增長159%，在鄭州全市的佔比為44%，較2月提高9個百分點；從房源來看，120平方米以上、總價150萬以上的改善房源成交增速分別為115%、147%，成交佔比分別提高1.1個、4.4個百分點，超過其他戶型房源。
降低換房需求購房成本
對於三部門此次新政，易居研究院研究總監嚴躍進認為，這是住建系統和央行金融系統出台的影響較大的購房政策。其核心內容是，推動落實購買首套房貸款“認房不用認貸”政策措施。此次三部門政策對於後續各地房地產政策的開展具有非常好的指導價值。
在鏡鑑諮詢創始人張宏偉看來，三部門推動落實購買首套房貸款“認房不用認貸”政策措施，是一個利好的政策信號。
嚴躍進指出，過去若是執行了“認房又認貸”政策，部分有過貸款記錄的購房者，其換房方面可能會被認定為二套房，導致認購首付比例和利率明顯偏高，購房成本加大。此次政策明確，對於首套房的認定，只看所在城市是否有房，而不看是否有貸款記錄，即只要名下無房，就可按首套房進行認定。這就使得一些有過貸款記錄的購房者，也可以享受到首套房的政策，即使得購房的成本快速降低。
張宏偉也認為，這項措施對於一線城市、熱點二線城市的改善需求影響較大，因為這些城市改善需求相對旺盛，迫於此前在“認貸”的劣勢，短期內無法改善居住條件。當前，既然“不認貸”了，就有助於這類城市的首次改善、改善市場的主流需求進一步釋放。另外，上述城市的改善需求更多的是置換型需求，也就是需要賣一套再買一套，同樣，在賣掉一套中小套型的市場，剛需市場也會帶動起來，因為改善需求要置換房子，必然需要更多首付款，因此，賣掉的那套在當前市場環境下的性價比相對來講會高一些。
據嚴躍進測算，若一線城市調整“認房又認貸”政策，調整後，購房者認購二套房可適用首套房首付比例，即從73%降至33%。按600萬總價的房源計算，首付款將從435萬元降至195萬元，首付成本降低了240萬元，即降低了55%的資金支付壓力。同時，調整後，購房者認購二套房可適用首套房利率，即從5.03%降至4.50%。按一線城市二套房平均貸款本金405萬元計算，月供額將從21816元降至20521元，即減少1295元/月。30年累計減少47萬元。
“綜合以上兩點，我們認為，若一線城市積極調整'認房又認貸'政策，將通過降低首付款和降低月供等渠道產生顯著的減負效應。”嚴躍進說。
值得注意的是，此次政策明確，此項政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。
對此，嚴躍進認為，這樣做有兩個好處。首先是和市場情況進行了掛鉤，有助於政策的執行更好吻合市場的需求。其次對大城市落實此類政策有更靈活的操作。一些大城市當前市場存在冷熱並存的情況，後續可以根據對市場的研判以更好地制定“認房不認貸”政策。“當然，鑑於一線城市目前對於'認房不認貸'執行的呼聲，預計一線城市在8月底至9月初也會陸續出台新的房貸政策。”他說。（21財聞匯）