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碧桂園2023中報：收入增長近四成，負債率穩步下降
截至上半年末，碧桂園總資產約1.62萬億元，淨資產約2544億元，有息負債較去年末下降4.9%至2579億元
2023年8月30日，碧桂園控股有限公司（02007.HK）發布2023年上半年業績報告。
財報顯示，公司上半年實現權益合同銷售金額約1288億元，權益合同銷售面積約1646萬平方米，權益合同銷售回款約1185億元，回款率達到92%，實現總收入約2263億元，同比上升39.4%。
8月10日，碧桂園發佈公告，公開承認公司存在階段性流動壓力。因此，剛剛發布的中報受到投資人、行業專家的格外關注。
截至2023年6月30日，碧桂園總資產約1.62萬億元，淨資產約2544億元，有息負債較去年末下降4.9%至2579億元。
作為長期位列中國房地產市場銷冠的企業，中國每賣出五套房子就有一套是碧桂園開發的。財務方面，碧桂園也因較穩健而一直被列為示範性民營房企。
從2018年起，碧桂園就主動減速慢行，去槓桿時間早於同行。但近一年來，行業融資不暢，銷售市場萎靡，多家地產頭部公司也不可避免出現了流動性困難。
易居研究院研究總監嚴躍進認為，真正化解碧桂園的問題在於全面提振銷售業績。在當前房地產市場復甦的大趨勢中，對於一些短期的市場矛盾和問題要有更大的容忍度。
近日，為了提振樓市，央行、國家金融監督管理總局和深圳、廣州、北京等一線城市，分別發布了降低存量房貸利率，取消認房又認貸等政策，減輕業主還貸壓力，降低自住購房者的購房門檻。
從財報看，碧桂園儘管營收有所增長，但受行業整體下滑影響，公司的淨利和毛利都有不同程度的下降。
2023年上半年，碧桂園虧損約人民幣489.32億元，核心淨虧損約為人民幣453.45億元。
行業絕對規模下降疊加資本市場信心尚未修復，碧桂園也難以獨善其身。據悉，為保交付、保運營，碧桂園對部分資產做了一些量價平衡的安排，加之前期低毛利項目逐漸進入結算週期，以及對物業項目計提的減值增加，使期內毛利及利潤承受了顯著壓力。
很多房企都對存貨做了大額計提減值準備，這符合當下的行業現狀。未來，這些在建或者已經建成的物業出售時，若市場條件改善，致使實際價值超過了之前的預計，相應金額還可以從資產減值準備中轉回。
8月初，因流動性問題，碧桂園的兩筆海外債出現了延期兌付，目前尚在寬限期內。不只碧桂園，上半年以來，整個地產行業都圍繞在虧損和流動性壓力之下。
據第一財經不完全統計，目前有近80家房企發布中期業績預告，其中出現虧損的達到48家，佔比超過六成。
根據Wind數據不完全統計，2022年全年出現實質性違約的中資海外債多達102只，其中地產企業93只，佔比91%；2023年年初至今，又有7筆中資外債出現違約，均為地產企業。
對於企業面臨的流動性問題，碧桂園的高管團隊曾在公告中做了反思：“雖然對本輪市場調整週期有預判，但對市場下行的深度、烈度和持續度估計不足，未能及早做出更有力度的應對措施，未能洞見房地產市場供求關係已發生重大變化，對三四線及更低線城市投資比例過大、負債率壓降速度不夠等潛在風險的認識不夠深刻、化解行動不夠及時有力。”
8月11日下午，碧桂園發布了由董事局主席楊惠妍及總裁莫斌簽署的致歉信，管理層就受銷售與再融資環境不利影響，2023年上半年預計出現較大的虧損，當前也正承受階段性的流動壓力表達歉意。
此後，碧桂園管理層在中期報告中表示，經歷了這次前所未有的困難時刻，公司更加懂得，在市場迅速增長的時候，不應被眼前的巨大成績迷惑。同樣，在市場深度承壓的時候，也不能被巨大的困難嚇倒。公司始終對中國經濟的前景充滿信心，房地產行業經過這一輪的深刻調整，終將回歸平穩健康發展的軌道。公司會拼盡全力扭轉當前的困局。
早在兩年前，碧桂園就為了提高銷量和利潤而在土儲上做了調整佈局。
除了整體融資渠道受阻，影響碧桂園可回流現金減少的主要原因之一是銷售端市場環境萎靡、房子難賣。與万科、龍湖等主要佈局一二線的房企不同，碧桂園曾走的是“鄉村包圍城市”路線，大量房子建在了三四線。但自從2022年之後，碧桂園已在北京、南京、成都、杭州、合肥、上海等多地公開市場拿地。從公司的拿地思路可見，碧桂園正在調整土儲結構，希望在地價便宜時，盡可能吸納一二線土儲，平衡三四線佈局。
碧桂園2022年財報顯示，公司計劃通過新增土儲佈局的調整，用3年-5年的時間，將公司一二線對三四線的貨值比例提升至五比五，用優質的土地資源支撐公司未來的穩健發展。
2023年上半年，碧桂園已簽約或已摘牌的中國內地項目總數為3103個，業務遍布中國內地31個省╱自治區╱直轄市，298個地級行政區劃、1398個縣╱鎮區。目前，碧桂園已獲取權益可售資源共計約7802億元，可用以支撐未來發展需求。
值得注意的是，2023年半年報顯示，碧桂園期末合同負債餘額達6036億元。在房地產行業，這是無息的預收樓款，無需現金償還，只要房屋正常交付就可結轉為收入。
廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，從中長期來看，碧桂園還是有希望的。與恆大不同，碧桂園多元化探索仍圍繞主業產業鏈上下游推進，如建築業、建造技術、物業管理、社區生活服務等方面；其次，公司在保交樓和應對短期債務方面一直較盡責，否則不會挺到現在；此外，不同於資不抵債的出險房企，碧桂園的公司資產可以覆蓋有息債務。當下的問題是行業和市場整體性的預期悲觀，基本面滑坡導致外源融資停頓，銷售回款驟降，而到期債務、付款、交付等支出集中，導致的流動性風險。
他認為，基於碧桂園在一二線城市城鄉外圍和結合部，三四五線城市項目佈局多的現狀，公司可以通過城鄉融合發展、產城融合、鄉村振興以及保租房、租購併舉等方式，推動貨值去化，穩定資產價格、穩定預期。
碧桂園在中期報告中表示，將積極採取各種債務管理措施以解決階段性流動性壓力。目前，碧桂園已就將於2023年6月30日後12個月內到期的若干境內公司債券與債券持有人展開談判，以徵求他們同意將這些公司債券的到期日延長。
7月，碧桂園已成功將其總額約61.37億元、自2023年6月30日後12個月內到期的銀團貸款進行再融資，新貸款期為30個月。
據碧桂園中報披露，2023年6月30日，碧桂園集團持有國內融資授信額度約為2788.07億元。碧桂園方面認為，鑑於集團與相關銀行及金融機構的長期關係，以及集團的資產可用作借款抵押品，碧桂園將能夠在需要時根據現行規則及法規，以可接受的成本從這些未動用的融資授信額度中提取借款，並續期或延長現有借款。
8月30日早間，碧桂園在港交所公告，公司與認購人訂立認購協議，將發行3.51億股新股，總代價2.70億港元，將用於抵消碧桂園此前根據融資協議欠認購人的部分款項。
換言之，此次新股發行相當於“債轉股”，認購人將所持碧桂園的部分債權轉換為股份。
此外，碧桂園管理團隊還表示，將繼續採取措施加快銷售回款和其他應收款的回收，努力盤活業績較差的資產，包括酒店、辦公樓及商舖，並在需要時考慮處置其在物業開發項目的投資，以產生更多的現金流入。
8月25日，碧桂園出售了所持廣州亞運城聯營項目公司26.67%股權，總價約12.915億元。據悉，出售事項所得款項目前主要用於集團保交樓等項目建設開支。
中報顯示，2023年上半年，碧桂園連同其合營企業和聯營公司累計完成28個省份214個城市超4000棟房屋的交付，交付總量近27.8萬套。此外，2023年全年，碧桂園預計總交付量將高達70萬套。
中指研究院此前發布的《2023上半年中國房地產企業交付規模排行榜》顯示，2023上半年，有4家企業交付套數超十萬套，其中碧桂園位居榜首，接近第二、三、四名交付量的總和。
碧桂園管理層在中期報告中表示，將通過落實主體責任、專款專用、嚴格管理預售監控資金等方式，保障全國范圍內項目的運轉並確保完成保交樓任務。“碧桂園一定會堅守企業社會責任，努力兌現對業主、對社會的承諾，積極解決問題，堅決不躺平，客觀的外部困難不會成為公司止步不前的理由。”
管理層也表示，未來會做好銷售，盤活資產，削減不必要的行政管理開支，盡最大努力改善經營性現金流。
2023年上半年，碧桂園營銷及市場推廣成本和行政費用約為98.6億元，佔總收入的比例約為4.4%，該佔比同比下降1.1個百分點。報告期內，碧桂園經營活動產生的現金流量淨額保持正向。
2016-2022年，碧桂園經營活動中的現金流淨額，只有2020年為淨流出，其餘年份皆為正值。這是企業維持自身造血功能的重要指標，有利於企業更高效的運營和交付。
在8月15日舉行的7月份國民經濟運行情況發布會上，國家統計局新聞發言人付凌暉在回答記者關於碧桂園的相關提問中表示，目前房地產市場總體處於調整階段，部分房企經營遇到一定困難，特別是一些龍頭房企債務風險有所暴露，影響市場預期。但要看到這些問題是階段性的，隨著市場調整機制逐步發揮作用，房地產市場政策調整優化，房企風險有望逐步得到化解。
近期，面臨困頓兩年的地產行業，國家金融監督管理總局、央行及北上廣深一線城市密集發聲，全力扭轉局面。
在需求端，7月24日，中共中央政治局召開會議指出，要切實防範化解重點領域風險，適應我國房地產市場供求關係發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。
中央政治局會議定調房地產政策之後，不到一個月，各地紛紛落實優化細則。
8月3日，鄭州成為首個宣布實施“認房不認貸”政策的城市。隨後，一線城市廣州、深圳跟進。
8月30日，廣州和深圳兩市政府先後發出通知，將房產限購政策由“認房又認貸”改為“認房不認貸”。9月1日，北京市也跟進了同樣的政策。
“認房不認貸”主要是購買二套房的評定標準，一般指商業銀行在確認購房者享有首套房住房貸款比例和利息時，只按照家庭名下是否還有房產來認定，不管家庭名下是否曾有貸款記錄。
中指研究院華南分院總經理楊紅俠認為，廣州落實“認房不認貸”有助於降低居民購房門檻和成本，更好滿足剛性和改善性住房需求，修復市場信心。深圳跟進落實政策，也將在短期內明顯提振市場活躍度，激發市場剛需和改善性需求入市。
對存量房貸也有了最新政策。8月31日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局發布關於降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知。自2023年9月25日起，存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構提出申請，由該金融機構新發放貸款置換存量首套住房商業性個人住房貸款。借款人亦可向承貸金融機構提出申請，協商變更合同約定的利率水平。
國信證券認為，監管層近期的一系列的積極舉措，可以提振市場信心，相信後續政策的出台也將更加順利。
中金公司指出，各地在認房認貸等關鍵需求端支持政策上的落地節奏與力度如能有效推進，或將在中短期維度上帶動銷售逐步好轉，尤其是在本次政策更為聚焦的高能級城市中，具備對應土儲佈局、財務穩健、品牌形象正面的房企，更能把握銷售向上的彈性，帶動各項經營指標穩中向好。（財經十一人）