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多樓盤“收回折扣、連夜漲價”？部分售樓處火爆！中國房市底部或已確立
9月1日，距離廣州、深圳官宣“認房不認貸”僅過去兩天，北京、上海也在同日宣布執行這一政策措施。
至此，一線城市全部落地實施“認房不認貸”政策。
業內分析認為，這意味著全國房地產市場的底部或已確立。
這兩天是樓市“認房不認貸”政策後的第一個週末，市場反應如何？
“9月1日是我們開盤幾個月以來，工作日期間賣得最好的一天，起碼賣了8套。原本大家晚上九點就基本下班了，之後有人要定房，我們又趕緊回來，售樓處整晚都開著。” 9月2日，越秀天玥售樓處工作人員告訴21世紀經濟報導記者。
9月1日19點左右，北京官宣全面執行“認房不認貸”，多個項目售樓處連夜不休，部分項目宣稱要漲價，越秀天玥也連夜取消了部分戶型的購房優惠。
9月2日，記者走訪北京多個售樓處和中介門店，發現新政落地後首日，部分售樓處到訪量激增，成交量也有明顯上漲。相較而言，二手房市場反應相對平淡，帶看量有所增加，但成交整體平穩。
北京：部分售樓處看房量激增！經紀人“總動員” 售樓處“不打烊”
週六上午，北京東南五環外一個新開盤的售樓處人頭攢動。銷售負責人表示，從周五晚開始，預約量明顯增加，其中最活躍的就是在新政後重新被認定為具有首套資格的購房人群。
對於本來就具有首套房資格的客戶來說，新落地的政策給了他們更多的信心。
北京購房者 李先生：前天晚上決定籤的。政策出得這麼密集，覺得房子增值保值是有保障的。我也是剛需，還是回歸剛需屬性。銷售負責人告訴記者，市場的熱度從政策落地那一刻便已經開始。
北京某樓盤銷售總監 王昊司霖：政策出來以後，我們就陸續開始簽單，整體週五賣了15套，凌晨2點多最後一個客戶簽單。截止到1日上午，我們今天已經賣到第10套。平常工作日大概是賣4套左右，週末大概在10套左右，估計昨天會突破20多套。
在一個開盤近兩年的樓盤售樓處，記者遇到了一位第一次來看房便決定買下一套三居室的購房者。
北京購房者 桂女士：馬上就準備簽。兩個小時前我來看過了，現在政策出來這麼利好，那就不需要猶豫了。銷售負責人告訴記者，政策落地對改善型大戶型利好較為明顯，因為這部分購房群體往往需要賣房，新政減少了首付壓力，也提升了他們的決策速度。
記者發現，新政落地後，多家開發商連夜調價，並釋放將要收回折扣的信息。不過，記者在線下走訪時發現，相比漲價，一些房企更希望藉助新政加速去化。
北京某樓盤營銷總監 侯宋寬：價格方面我們並沒有明顯變化，甚至在少量房源上推出更大優惠力度。因為我們是一個開盤將近兩年的準現房項目，計劃是在今年年底清盤，希望抓住利好政策窗口期，加快去化速度以及資金回籠速度。二手房方面，記者在北京國貿附近一家中介門店看到，只有個別值班人員留在店內，經紀人則全員出動帶客戶看房。
北京某中介門店負責人 許子成：今天上午已經讓三個夥伴從租賃業務慢慢轉到買賣業務。這個政策落地之後，其實對買方和賣方都有促進作用。之前如果是400萬元的房子，賣掉之後只能買個500萬元的房子，因為算二套。現在政策落地可以算首套了，就可以換個600萬元的，兩居室變成三居室，會把這部分的客戶需求釋放出來。
“看房的人太多了，忙不過來了”
“今天來看房的人很多，是之前週末的兩倍。”9月2日下午，中海學府裡售樓處停車場工作人員告訴記者。
接近當日17時，學府裡售樓處工作人員夏雪（化名）告訴記者，當天已經接待了一百三四十組購房者。“大家的消息都太靈敏了，今天來看房的人特別多，我們都忙不過來了。”
中海學府里地處石景山魯谷板塊，8月31日正式開盤。項目由7棟住宅組成，皆為6-17層的洋房或小高層，產品是建築面積約89-127平方米的三居至四居，總價約650-970萬元，覆蓋剛改和改善群體。
夏雪表示，“認房不認貸”政策出台之後，看房的人變得多起來。“之前來看的人，有的8月31日就選完房了，今天接待了一些新來的客戶，第一次來的人也有交了定金的。”
“看好就早點做決定，現在很多人有首套資格了，首付比例和利率都降了，相比之前的話房源競爭可能會更激烈。” 夏雪稱，一些房企可能要漲價，學府裡仍按照開盤的價格銷售，即7天之內交完40%的首付，可以優惠5萬塊錢。”
越秀天玥售樓處也很熱鬧，9月2日下午14點左右，售樓處有十多組購房者在看房，銷售人員都在忙著做接待。
該項目於5月19日開盤，已經銷售了三個多月。項目包括81-134平方米的兩居到四居，指導價為7.48萬元/平方米，總價約630-1000萬元，目前部分戶型可選範圍已經不大。
天玥工作人員稱，北京有大量在外地有貸款記錄的人，“認房不認貸”政策執行後，這些人購買該項目三居的首付從600萬元降到290萬元。
“我們昨天半夜賣出去四五套，昨天加上今天上午我們一共賣了20來套，而之前一個月大概賣三四十套，這一下子就翻了好多倍了。” 該工作人員說。
不止這兩個項目，9月2日多個新房項目銷售在朋友圈發布“喜報”，如中建國賢府海報稱當日“單日勁銷1億”，中建學府印悅稱當日“勁銷25套”，招商蛇口璀璨公元銷售拍攝了當日售樓處坐滿購房者的照片等等。
有負責新房項目帶看業務的機構工作人員告訴記者，9月2日他們帶看的項目到訪量都有一定程度增加。
比起售樓處工作人員的激動，一些購房者要平靜得多。在中海學府裡售樓處門口，兩位剛看完房的購房者告訴21世紀經濟報導記者，他們剛開始看房，還要慢慢看看其他板塊，新房和二手房都要看一下，並不著急入手。
旁邊另一位看房者想法類似：“我感覺學府裡的配建挺多的，離地鐵也比較遠，我要再糾結一下。”
二手房市場反應平淡
相對部分新房售樓處的熱烈，二手房市場表現相對平穩。
有中介向記者表示，“認房不認貸”官宣之後，其所負責區域的諮詢量、帶看量和成交量都有所提升，但暫無具體比例數據；也有中介稱目前片區內僅是帶看量有所增加，政策對成交的影響需要一周左右才能顯現出來。
“昨天晚上政策剛剛出來，現在市場還沒反應過來，一些上網少的人可能都還不知道這個政策。”9月2日，丰台首經貿某中介門店工作人員劉奕（化名）告訴記者。
劉奕稱，當日門店的帶看量有所增加，但仍以之前就看過房的客戶為主，新增客戶並不多，成交量也沒有明顯變化。當日中午，記者關注到，該門店中仍有好幾位中介在工作，並無購房者諮詢。
石景山西黃村某中介門店的情況也類似，店裡也有好幾名沒有外出帶看的中介人員，有兩組人在店中諮詢，但諮詢的內容都是租房。
“政策昨天晚上剛剛落地，我們這個月都還沒有成交呢。”該門店工作人員皓文（化名）告訴記者。
多位受訪中介均提到，目前來看房和買房的人，多是之前就已經看過房子，一直在等待和觀望政策走向的人。
“之前就已經鎖定小區和房源的客戶，在政策落地之後可能會快速出手。但對於之前就猶豫不決也沒怎麼看房的人而言，從看房到買房最少也要2-3週的篩選週期。”丰台另一個片區的中介江寒（化名）告訴記者。
在劉奕看來，與之前房價上漲時期相比，現在市場環境已經發生了比較大的變化，“不是首付降低就能解決問題，首付降了，月供也比較高，這同樣會讓大家感到顧慮” 。
皓文認為，隨著政策落地，一些在北京無房但全國有貸，或者在北京本地有房但要置換的家庭可能會選擇入手，這可能會帶來一定的房價漲幅，但這個波動也不會太大，畢竟市場和前幾年相比已經不同了。
江寒觀點有所不同，“現在漲價的業主就太不明智了，趁著政策，趕緊賣出去就是最好的。”
林培就有這樣的想法。兩個多月前，林培將現在居住的三居室掛到中介平台上，並以市場價出售，但由於其房屋面積較大，總價超過了1千萬元，每週只有1-2組人看房。
“認房不認貸”執行之前，林培就想著趁著政策出台的窗口抓緊賣房。新政第一天，林培也沒能迎來看房客，但他也不著急：房子的流動性本來就不好，我也不缺現金流，賣不出去就自己住。”
同樣在賣房的婧芸（化名）就有些坐不住了，雖然當日同樣沒有人來看她的房子，但由於她要置換，在得知北京執行“認房不認貸”之後，趁著周末又開始看房了。
上海：一夜之間掛牌量大增，剛需客迎利好
週五傍晚新政發布後，上海樓市的反應也是立竿見影，一些中介公司，一夜之間掛牌量就增加了1000多套。不少改善型剛需客戶也紛紛考慮出手。
昨天一早，在上海黃浦區的一家房產中介門店，謝先生正在向工作人員諮詢購房事宜。他告訴記者，自己從山東來上海十多年了，因為在外地貸款買過房，所以之前在上海就屬於二套，首付高，買不起。昨天晚上聽到認房不認貸的新政策之後，很是興奮，所以一早就來問問。
購房者 謝先生：“認房不認貸”政策出來以後，減輕了生活的壓力。
“認房不認貸”政策實施，只要名下無房，不管是否有過貸款記錄，都能夠享受首套房的首付比例和貸款利率，這給有改善型需求的購房者帶來直接利好。只要先賣掉房，就能以首套房的首付比例購房，門檻大大降低。
記者走訪了上海的多家中介門店，他們普遍表示，新政出來後，客戶的諮詢量、掛牌量明顯上升，週末一早來門店的客戶也多了。一家門店負責人告訴記者，他們公司上海市內的二手房掛牌量，週五一晚就增加了1000多套。
業內人士認為，“認房不認貸”將對市場交易量有明顯提振作用，購房者在政策明朗後入市意願更強，預計9月份開始，一二手房領域交易活躍態勢將持續。
房價會大漲嗎？
那麼，房價會大漲嗎？
廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，儘管政策全面回歸常態，但並不會帶來新一輪樓市的反彈，主要就是樓市基本面已今非昔比。首先，上一輪樓市回升期，居民對於房價的預期非常樂觀，而且在房地產、金融創新、大眾創業、互聯網等新經濟的帶動下，居民對於收入、就業前景也非常樂觀。房價預期樂觀和收入就業預期樂觀，是推動樓市繁榮的關鍵。現在，這兩個樂觀已經削弱了很多，樓市再現繁榮的基礎不存在了。
此外，宏觀基本面和金融環境都已今非昔比。李宇嘉認為，現在，不管是房價，居民槓桿率，住房需求空間等等，都發生了重大改變，這就是所謂的供求關係發生重大變化的新形勢。從這個角度講，這次樓市政策調整，目的就是防風險、保穩定。
專家：營銷人員應保護購房者，不能把購房者當“韭菜”
為何政策一落地，就有如此快速、明顯的效果？
合碩機構首席分析師郭毅表示，在北京落地執行“認房不認貸”之前，市場已經有了一定預期。北京很多購房家庭都在等著這個政策出來。很多售樓處都有已經交過定金，但還沒有進入實質性簽約，一直猶豫的買房人。政策落定首先釋放的就是這些一直在市場上看房、買房、選房，已經挑選到了心儀的房子，因為價格或政策預期的原因，遲遲沒有落定的意向購房者。表現到市場上，就是一個集中釋放、集中成交的過程。
郭毅表示，當下市場主要還是消耗的存量買房人，更大的增量需要有更多的政策去拉動。在她看來，“認房不認貸”對北京市場成交量的拉動，主力是在金九銀十，熱度或能延伸到年底，明年市場的走向，還是要看後續的政策走向和支持幅度。
中原地產首席分析師張大偉和記者分享了他的判斷，他分析稱，北京、上海執行“認房不認貸”，未來2個月部分區域房價可能出現10%左右的漲幅，二手房成交量有望單月在8月份的基礎上上漲100%，但進入10月後，市場可能逐漸消化完存量需求，再次進入平穩狀態。
北京房地產業協會副會長兼秘書長陳志則對房企，特別是房企的一線操盤手給出建議。他表示，當前市場的基本面並沒有發生變化，經濟仍有下行的壓力。目前的政策主要集中在信貸方面的變化，對於有購房慾望的、有支付能力的購房者，降低了他們買房的門檻，減輕了首付的壓力，並沒有帶來巨大的增量，對於這樣的市場，一線的營銷人員首先是應該呵護、關愛、保護購房者，而不是把意向購房者當“韭菜”。
陳志指出，政策出台的目的是有效支持剛性和改善購房需求，並不存在漲價的動力，市場營銷主體，也就是房企一定要客觀、正確的理解市場，而不是自以為是的跟風。對於企業來說，當下現金流仍然是最重要的，踏踏實實活下來是最重要的。“一點點價格的上漲解決不了企業任何問題，反而會給消費者帶來傷害。”
“企業內部，特別是國企央企內部，應該要出台相應的製度，要求一線人員嚴格執行相關政策，不過度解讀，不擅自誇大。”陳志表示，央企、國企有責任帶頭，營造一個良好的市場氛圍，真正為購房者著想，為購房者服務，提供高品質的產品。
全國房地產市場底部或已確立
“8月份市場下行超出了市場預期，迫切需要在'金九銀十'、年底銷售旺季來臨之際，通過北上廣深等一線城市政策調整，帶動預期穩定。”李宇嘉指出，包含北上廣深帶動的三大都市圈，都市圈樓市佔據了全國樓市新房市場銷售金額70%的份額，這是樓市的基本盤，也是穩定樓市的抓手。
“一線城市的政策過往都是處於收緊狀態，即使是去年下半年開始市場整體出現降溫，一線也都保持巋然不動。”張波認為，目前政策的放鬆也代表著全國市場底部已經確立，通過政策釋放出一批自住需求，無疑將有利於一線城市熱度回升，並帶動全國更多城市走出低迷行情。
他同時指出，“認房不認貸”政策的落地，預計在一線中短期效果會較為明顯，一方面由於置換需求抬頭，會帶動二手房掛牌量提升，同步拉升二手房成交量；另一方面，市場上中高端住宅的需求量也會近一步增大，置換需求入市會更為積極，市場的觀望情緒會大大消減。
中指研究院市場研究總監陳文靜認為，一線城市已全面落實首套房“認房不認貸”，各地也將加速落地降低首付比例、降低二套房貸利率、降低存量房貸利率的相關舉措。政策暖風頻吹，核心城市房地產市場將迎來一波向上行情，“金九銀十”市場可期。
“核心城市房地產市場有望逐漸企穩，從而帶動全國房地產市場逐漸修復。未來4個月，全國房地產市場能否企穩對於宏觀經濟大盤至關重要。”陳文靜說。（21世紀經濟報導）