財經雜誌：中國房屋金融，維穩

個人房屋按揭利率長期相對偏高。透過下調房貸利率保住優質資產，不僅對銀行本身有利，還可以有效降低購屋門檻和貸款成本，促進潛在購屋需求釋放

“我的月供少了200元，相當於每個月省了一頓飯錢。”

來自廣州的首套房貸負債人章楊告訴《財經》記者，他2021年在廣州買房申請了91萬元的商業性個人住房貸款，月供為4726元。

9月25日，醞釀數月的存量房貸利率下調政策正式落實實施，當日，不少借款人向《財經》記者反映，自己的房貸利率已經完成下調。章楊房貸利率由4.6%調整至4.3%，他的月供也隨之降至4,521元。

鑑於先前不同城市不同時期房貸利率定價存在較大差異，借款人利率下調幅度亦存在巨大差異，有人反映利率下調了2個百分點，有人則發現自己的房貸利率並未調整。

8月31日，中國人民銀行（下稱「央行」）、國家金融監督管理總局（下稱「金融監理總局」）發布《關於降低存量首套房屋貸款利率有關事項的通知》（下稱《通知》），要求商業銀行透過「借新還舊」或重新約定合約利率等方式，落實下調存量首套商業性個人房屋貸款利率事宜。

央行貨幣政策司司長鄒瀾介紹，調整完成後，大部分符合要求的存量首套房貸利率將降至貸款市場報價利率（LPR），2022年5月以後的（存量首套房屋貸款）將降至LPR減20個基點，直接下調至政策下限。

政策落頭首日，六大行均完成了對參考貸款市場報價利率定價的存量浮動利率首套房貸的批量下調。對於「二套轉首套」等其他情況，六大行均在手機銀行上線了存量房貸利率調整專區，方便客戶提交線上申請。

中小銀行也在陸續參照國營銀行製定並發布實施細則。鄒瀾表示，預計超過九成符合資格的借款人可在第一時間充分享受政策紅利，其他借款人的存量房貸利率也將在10月底前完成調整。

根據機構測算，本次利率下調將惠及約25兆元存量首套房貸，平均下調幅度約80個基點。以貸款100萬元，期限30年，等額本息還款計算，若此前房貸利率為5%，下修後為最新的LPR（4.2%），月供將減少478元，利息總額減少約17萬元。

顯然，存量房屋貸款利率下降，對借款人來說，可節省利息支出，有助於擴大消費和投資。對銀行來說，可有效減少提前還貸現象，減輕對銀行利息收入的影響。同時，還可壓縮違規使用經營貸、消費貸置換存量房屋貸款的空間，減少風險隱憂。

央行數據顯示，自2022年以來，個人房屋貸款餘額成長率跌入個位數區間並持續下行。截至2023年第二季末，個人房屋貸款餘額為38.6兆元，年增速為-0.7%，增幅首次轉負。

存量房貸利率調整之外，央行、金融監理總局同步下調了首套和二套房屋商業性個人房屋貸款最低首付款比例，以及二套房貸利率下限。今年以來，央行等部門先後推出首套房屋貸款利率政策動態調整機制，優化房屋套數認定推動「認屋不認貸」等房屋金融政策，不斷放寬房屋需求端限制措施，降低購屋門檻。

歷經提前還貸潮、存量房貸利率下調，持續成長20餘年的中國住房金融市場告別往昔繁榮，進入全新拐點。新舊交替之際，維穩顯得格外重要。

「房貸利率真的降了，開心！」一個清晨，銀行發來的短信讓李泉難掩激動，「自2023年9月25日，您的貸款執行利率將由LPR+45個基點調整至LPR+ 0個基點。”

2021年，李泉於蘇州購入人生的首套住房，因此背負了30年的房貸。彼時，李泉的房貸利率為5.1%，月供在8,300元以上。看到銀行的調降通知，李泉立刻在手機銀行App上查看了“代還計劃”，在下一個還款日，她的月供將降低至7500元左右。

“每個月月供少了800塊，剩下的期限可以節省十幾萬元的利息，感謝政策！”

李泉的反應只是眾多購屋者的縮影。在她之外，那些在房貸利率更高時「上車」的購屋者，更將「2023年9月25日」視為一個吉祥日。

2021年於廣州購入首套房的瑜安更深有感觸。與當下對比，彼時的房地產市場是截然不同的景象。「當時額度特別緊張，我2021年10月申請貸款後就開始排隊，直到年底才批下來。」據瑜安回憶，貸款發放之時，她的房貸利率高達5.85%，在貸款市場報價利率（LPR ）的基礎上加了120個基點。

隨著存量首套房貸利率正式調降，瑜安的房貸利率由5.5%降至4.3%，「每年節省差不多2萬塊」。對於貸款總額超200萬元的她來說，這一數字超出預期，若以28年的剩餘期限計算，合計可以減少逾50萬元的利息支出。

中金公司計算，本次存量首套房貸利率平均下修幅度約80個基點。以貸款100萬元，期限30年，等額本息還款計算，若此前房貸利率為5%，下修後為最新的LPR（4.2%），月供將減少478元，利息總額減少約17萬元。

不同的貸款者出現不同的利率調降幅度，一個重要的原因是不同時期房貸利率定價有差異。各家銀行針對不同時期房貸給了不同的房貸利率調降操作細則，主要依照三個時段來劃分。

以建設銀行為例，2019年10月7日（含）前發放的，調整後的利率按相應期限（原貸款合約期限）LPR利率執行；2019年10月8日（含）-2022年5月14日（含）發放的，調整後的利率按全國首套房貸利率政策下限，即相應期限（原貸款合約期限）LPR利率執行；2022年5月15日（含）-2023年8月31日（含）已發放的或已簽訂合約但未發放的，調整後的利率按全國首套房貸利率政策下限，即相應期限（原貸款合約期限）LPR-20個基點執行。

根據8月31日央行、金融監理總局發布的《通知》，9月25日起，借款人便可主動向承貸銀行提出申請，銀行亦可透過發佈公告、批量辦理等方式，為借款人提供更為便利的服務。其中，首套房屋貸款、“二套轉首套”，以及公積金組合貸中的商業性個人住房貸款均在本次調降範圍內。

所謂“二套轉首套”，主要指的是在多地執行“認房不認貸”後，借款人實際住房情況符合所在城市首套住房標準，可以向銀行申請進行首套住房認定，進而享受利率調降的優惠。

以在上海工作多年的鄧雲為例。2019年，已在老家成都有一套住房的他在上海購入一套新房產。由於先前有貸款紀錄，依據當時的「認房又認貸」政策，鄧雲需跟隨二套房貸利率標準。

「依照貸款所在銀行政策，上海這間套房也可以被認定為首套房。」鄧雲稱，在他透過手機銀行App申請後，銀行通知10月25日前將統一進行調整。「之前房貸利率是4.79%，這次預計降到4.2%，每個月省快1000元，為我減少了不小的負擔」。

值得一提的是，依照因城施策的原則，不同城市存量房貸調整幅度亦有差異。比較二、三線城市，北京、上海、深圳等一線城市利率下調幅度相對有限。一名曾於2021年在上海購入首套房的銀行客戶表示，其房貸利率自放款起即為相應期限的貸款市場報價利率（LPR）不加點，根據政策規定，自己的房貸利率在本次併未有調降。

不過，同在長三角地區的無錫卻是另一番景象。該城市一名購屋者表示，自己於2020年購買首套房，彼時其房貸利率為「LPR+160個基點」。根據這次的政策，這位購屋者可以直接降至LPR，調降幅度達160個基點。

根據各銀行陸續公佈的操作細則，不同類型的存量房貸調整方式有所不同。其中，普通存量首套房屋貸款客戶無需進行操作，銀行將主動在9月25日進行統一調整，即日生效；而對於「二套轉首套」、不良貸款歸還積欠本息及當前執行固定利率或基準利率定價的存量房貸客戶，則需要自主向銀行提出申請，待銀行審核後生效，目前大部分銀行給予的時間為10月25日前。

值得注意的是，這並非存量房貸利率首次下調。

2008年-2009年，受次貸危機影響，央行曾將商業性個人房屋貸款利率下限從基準利率的0.85倍調整為0.7倍，疊加其間的幾次降息，新發放房貸利率與存量房貸利率出現明顯倒掛。2009年初，在同業競爭等多重因素影響下，四大行宣布對存量房貸客戶執行0.7倍基準利率的優惠利率。

但兩次存量房貸利率下調之間也有許多不同。上海金融與發展實驗室主任曾剛表示，2009年的調整可以說是“一刀切”，而本次調整主要針對首套房貸，實際落地過程中因城施策的特徵也非常明顯。「這說明當時和現在的房地產政策整體取向不同，那時的調整是應對次貸危機背景下，宏觀刺激政策的一環。」曾剛補充說。

另一方面，兩次調整涉及的規模也不同。2009年國內房貸規模整體約5兆元，在銀行信貸結構中佔比約為10%，而當下房貸規模近39兆元，在銀行信貸中佔比約20%。同時，2009年銀行的淨利差遠高於當下。「本次調整對銀行的影響明顯更大。」曾剛表示。

央行數據顯示，截至2023年6月末，存量個人房屋貸款餘額為38.6兆元。根據中金公司測算，首套房貸佔存量房貸的80%-90%，其中符合利率下調條件的貸款佔比在80%，即佔全部房貸的三分之二。也就是說，本次符合利率下調條件的存量房貸規模約25兆元。

多位受訪人士認為，本次存量房貸利率下修自2022年開始的房貸利率下行。自2022年以來，央行等金融管理部門先後下調，並階段性取消首套房貸利率政策下限，疊加降息引導LPR下行，導致新發放房貸利率不斷下行。

央行數據顯示，新發放個人房屋貸款加權平均利率由2021年末的5.63%，持續下行至2023年第二季末的4.11%，下降幅度達1.52個百分點。新增與存量房貸利率利差不斷拉大。

根據光大證券金融業首席分析師王一峰估算，截至2023年6月末，受LPR多次下調影響，存量抵押貸款實際執行利率在4.7%左右，超七成高於現行五年以上LPR（4.20%） ；而存量房貸實際執行利率與6月新發生房貸利率4.11%的價差在60個基點左右，有較大出入。

利差擴大，疊加理財殖利率下行，部分借款人算起了收益帳。一位來自北京的購屋者告訴《財經》記者，由於存量房貸利率較高，她今年第二季提前償還了55萬元的房貸，共節省33萬元的利息。該購屋者透露，在她身邊，抱持著「提前還貸當理財」想法的親友不在少數。

此外，由於經營貸、消費貸利率與存量房貸利率倒掛，也有人選擇鋌而走險，用經營貸、消費貸資金置換房貸。有借款人曾對《財經》記者表示，趁著消費貸利率較低，已經讓家人將能貸的額度全部借出，用於償還房貸。

根據美國國家金融與發展實驗室發布的房地產金融第二季報告，2023年上半年，個人房屋貸款累計發放3.5兆元，比2022年同期多發放超過5,100億元。但個人房屋貸款餘額卻從2022年末的38.8兆元，下降至2023年6月末的38.6兆元。「這顯示2023年上半年個人房屋貸款的提前還貸規模較大。」報告指出。

截至6月末，六大行個人房屋抵押貸款餘額為26.2兆元，約占同期全部個人房屋貸款餘額的68%。上半年，六大行個人房屋抵押貸款淨減少超2,000億元。

從已發行RMBS（個人房屋抵押貸款資產支持證券）基礎資產的早償率情況來看，2023年第一季個人房屋貸款的早償率（年化）達到15.2%；第二季個人房屋貸款的早償率（年化）為13.1%，均遠高於2022年末的8.9%。

自2023年以來，下調存量房貸利率的呼聲逐漸高漲。7月14日，鄒瀾在國新辦發布會上稱，「我們支持並鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合約約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款。」首次對外釋放存量房貸利率下調信號。9月25日，相關政策正式落實。

存量房貸利率下調究竟能在多大程度上「止住」提前還貸潮？

開源證券研發中對可能降低的提前還貸比例做出分析：2022年3月以前新發房貸利率的加點部分為90個基點左右，存量和增量房貸的利差相對較小，該時段內提前還款（以RMBS早償率衡量）維持在7%-9%的比例，隨著新發房貸利率的下降，提前還款比例最高升至17%左右，較通常情況上升了8%- 10%。預計此次存量房貸利率下調可望降低提前還款比例最多8%。

從借款人的角度來看，情況已經在改變。「之前利息太高了，所以提前還過一次貸款，這次存量房貸下調有點超出預期，決定先把錢留著了。」考慮到未來的現金流，原本預約了9月提前還貸的李泉決定暫緩計劃。

瑜安亦有類似感受，在她展示的還款計畫中，未來月供將減少約1,000元。「感覺政策的力道還挺大的，我們手上也不寬裕，也不想冒著違規的風險借經營貸去還貸」。

不過也有人持不同看法。「房貸利率降了確實好，不過我比較在意資金的利用率。」一位在上海從事金融工作的借款人表示，此前她在老家成都購入一套總價約90萬元的房產，申請了一筆23萬元、30年期的貸款，房貸利率定價為LPR+98個基點。去年進行提前還貸後，目前她剩下待還本金約16萬元。依此計算，每個月能節省的利息約為95元。在她看來，房貸利率的調降影響並不大。

「我平時的理財方式以投資股票為主，但現在市場行情不太好，我還是傾向於提前還貸。」鄧雲認為，雖然房貸利率降低幅度較大，如若沒有更能賺錢的理財方式，她還是會選擇將閒錢用於提前還貸。

而在銀行端，多位從事房貸業務的相關人士表示，與先前對比，近期進行提前還貸的客戶有所下降。「印像中去年到今年上半年都蠻多的，不過最近體感少了一些，來現場預約提前還貸的客戶都不用排隊了。」某股份行貸後中心工作人向《財經》記者提到。

同時，據一名股份行房貸業務人員透露，“目前總行每個月給各個經營單位的提前還款額度是500萬元。”

對於房貸利率調降的影響，在近期多家銀行的中期業績說明會上，亦有多位銀行高階主管回應。

杭州銀行副行長陳嵐表示，降低存量首套房屋貸款利率會對銀行短期營收帶來一定影響，但考慮到多重房貸利好政策對房地產市場的刺激作用所帶來的抵押市場容量提升，以及降首套房貸利率將緩解提前還貸方，緩和銀行盈利能力和資產重新配置所面臨的壓力，並且可以在一定程度上壓縮違規使用經營貸、消費貸款來置換存量住房貸款的空間，減少風險隱患。

「存量房貸利率的下調一方面有利於減輕部分存量個人住房貸款客戶的財務成本負擔，另一方面有利於商業銀行平滑提前還貸壓力，有利於平穩經營。」農業銀行副行長林立亦在中期業績會上指出。

「當下房地產市場調控的核心是穩住需求，這很大程度上需要銀行提供金融支持。」曾剛表示，存量房貸利率下調是近期一系列地產金融政策調整的縮影。

事實上，8月31日存量房貸利率下調政策出台的同時，央行、金融監理總局聯合發布了《關於調整優化差別化住房信貸政策的通知》，對首套和二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例，以及二套房貸利率下限進行調整。

據央行相關負責人表示，此次差別化房屋信貸政策調整最佳化有兩大重點：

• 一是統一全國商業性個人房屋貸款最低首付款比例政策下限。不再區分實施「限購」城市和不實施「限購」城市，首套住房和二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例政策下限統一為不低於20%和30% 。
• 二是將二套房屋利率政策下限由不低於對應期限LPR加60個基點，調整為LPR加20個基點。首套房屋利率政策下限仍為不低於相應期限LPR減20個基點。

此外，各地可依因城施策原則，根據當地房地產市場情勢和調控需要，自主確定轄區內首套和二套房屋最低首付款比例和利率下限。

中國誠信國際研究院執行院長袁海霞表示，對最低首付比例的調整下調了原先「限購」城市的商業性個人住房貸款最低首付款比例，有利於加快釋放潛在購房需求。而二套房屋利率政策下限的調整進一步向改善性住宅需求釋放政策暖意。

「整體而言，本次差別化住房信貸政策落地，有效降低居民購房門檻和成本，促進潛在購房需求釋放；有利於引導商業性個人住房貸款借貸雙方有序調整優化資產負債表，規範住房信貸市場秩序。」袁海霞稱。

根據《財經》記者不完全統計，自2022年5月以來，包括央行在內的地產金融管理部門至少六次發文優化房地產需求端的金融限制性政策。

2022年5月15日，央行、原銀保監會宣布將首套房屋商業性個人房屋貸款利率全國下限從不低於相應期限的LPR，調整為不低於相應期限LPR減20個基點。

2022年9月29日-2023年1月5日，央行階段性放鬆了對首套房貸利率全國下限的要求，允許房價連續下跌的城市自主決定維持、下調或取消首套房貸利率政策下限，並建立了利率下限掛鉤房價的動態調整機制，將前述調整方式固定下來。據中指研究院監測數據，截至2022年末，全國有近30個城市房貸利率降至4%以下，低於當時的房貸利率政策全國下限。

2023年8月25日，住房及城鄉建設部等三部門宣布，優化個人房屋貸款中房屋套數認定標準，推動落實購買首套房貸款「認房不用認貸」政策措施，並將此項政策作為政策工具，納入「一城一策」工具箱，供城市自主選用。截至目前，一線城市已經全部執行「認房不認貸」。

2023年8月31日，購買首套、二套房屋首付比例和二套房屋貸款利率下調，存量首套房貸利率下調。

此外，還有「金融16條」（2022年11月，央行、原銀保監會共同推出的支持房地產市場平穩健康發展的16項金融舉措）適用期限延長、超特大城市城中村改造、取消限購限售等政策相繼發布，持續引導潛在需求有序釋放，帶動房地產市場逐步回歸常態化調整。

上述一系列政策組合拳出台後，房地產市場需求出現邊際改善。中原地產數據顯示，9月首個週末，北京市二手房成交2800餘套，是8月週末成交均值的2倍。深圳執行「認房不認貸」後首周，二手房成交量達810套，季增26.4%。

國盛證券撰文稱，截至9月24日，18個重點城市二手房銷售持續改善，且顯著強於季節規律，但30大中城市新房銷售未超出季節性範疇、房企拿地也延續偏弱，指向近期鬆綁地產政策對二手房成交有提振，但新房銷售和開發商積極性的帶動效果尚未顯現。

中誠信國際認為，後續房地產優化政策仍有增量空間，建議在核心第一線城市推行優化限貸限購條件、提高公積金貸款額度、進一步放鬆落戶限制、加大對改善性住房需求的信貸支持等。

「目前推出的一系列地產金融政策，主要是逐步給房地產市場過熱時期的限制性政策松綁，讓市場回歸正常軌道。」上海新金融研究院副院長劉曉春對《財經》記者表示，下調存量房貸利率等政策目的在於讓房地產市場回歸正常的房地產供需關係，而不是再次點燃房地產的「虛火」。

在劉曉春看來，當下正是推動房地產市場回歸正常的窗口期。他建議，接下來應該逐步取消房貸利率政策下限，讓商業銀行依照自身資源禀賦和經營狀況，自主決定房貸利率。「例如有些商業銀行經營成本較低，它可以給出低於LPR的價格，而有些銀行經營成本較高，它可能傾向高於LPR的價格，大家自由競爭，去尋找各自對應的目標客戶。”

「當然，這並不意味著不要調控。」劉曉春表示，市場有時候會失衡，例如先前的房地產投資屬性過強，偏離了消費的定位，適當採取宏觀調控手段是必要的，但應依照市場規律進行引導，而不是用行政命令取代市場選擇。

對大部分銀行來說，利息收入就是營業收入的主體。在多位受訪人士看來，隨著存量房貸利率的正式調降，銀行淨利息收入將直接受到影響，進而施壓銀行獲利能力。

根據中金地產組的估算，假設存量抵押貸款的利率下調50個基點，將影響銀行淨利差7個基點，營業收入3%，淨利6%（年化）。開源證券則在研報中指出，若不考慮其他因素，本次下調預計拖累上市銀行淨利差約4.94個基點。

在普華永道中國內地金融業合夥人胡亮看來，存量房貸利率下調對不同銀行可能會產生不同的影響。「如果是房貸盤比較大的銀行，短期內會有一定的影響；另一方面，因為房貸業務較為安全、長期，回報較好，房貸業務較少的銀行會利用這樣的機會做更多房貸業務，也會帶來利潤的提升，這取決於銀行本身現在對於房貸的佈局和現狀。”

「以一些主流券商研究機構估算，房貸利率每調降10個基點，對全行業淨利差影響大概是0.9個-1個基點。中信銀行目前房貸規模大概是9,500億元，其中存量利率高於新發生利率佔6000億元，這部分房貸每降低10個基點，將會影響到我們貸款收益大概是6億元，影響淨息差0.8個基點。」中信銀行副行長謝志斌曾在中期業績會上透露。

從數據來看，目前銀行業整體淨利差已承壓。根據國家金融監督管理總局公佈的數據，2023年第二季度，部分類型銀行淨利差有所下滑。其中，大型商業銀行及股份製商業銀行淨利差均較一季下降2個基點分別至1.67%、1.81%。

上市銀行公佈的半年報亦透露出當前銀行業的息差壓力。Wind（萬得）數據顯示，2023年上半年，A股42家上市銀行平均淨利差為1.86%。其中有20家銀行淨利差已經低於1.8%的「警戒線」（註：根據市場利率定價自律機制先前發布的《合格審慎評估實施辦法（2023年修訂版）》顯示，淨利差（NIM ）評分標準為不低於1.8%）。

在2023年的中期業績發表會上，多家銀行高層談及息差相關情況時亦指出，在外部經濟成長承壓的大背景下，加上LPR下調等因素，當前銀行業整體息差承壓。市場關注，銀行將如何應對。

「房貸利率一方面可能會對短期利潤形成壓力，但是銀行也會透過其他方式緩衝這些壓力的影響，包括加強資產負債管理、更好控製成本、下調存款利率等方式。綜合認為，政策在短期內可能會有一定影響，但中長期的影響比較有限，可能還會為銀行穩定房貸規模及收益提供更好的機會。」胡亮指出。

為緩解銀行淨利差壓力，2022年4月，央行主導建立了存款利率市場化調整機制，引導銀行根據市場利率變化合理調整存款利率。截至目前，銀行存款利率已被三輪調降。

以工商銀行為例，截至2023年9月末，工商銀行活期存款利率為0.2%，一年期、二年期、三年期、五年期整存整取定期存款利率分別為1.55%、1.85% 、2.2%、2.25%。其中，定期存款各期限利率分別較2022年8月底下調了0.2個、0.4個、0.55個和0.5個百分點。

存量房貸利率正式調降前，9月14日，央行宣布下調金融機構存款準備率25個基點，釋放長期資金約5,000億元。惠譽評等認為，本次降準將有助於緩解商業銀行日益加劇的淨利差壓力，但可能不足以扭轉銀行利潤率收窄的趨勢，而這一趨勢將延續至2024年。

除了降低存款利率，各家商業銀行亦有不同的策略緩衝息差收窄壓力。

建設銀行財務長生柳榮稱，該行將優化資產負債結構；大力發展零售信貸；提升負債經營能力，控制負債成本；加強貸款定價管理，特別是加強低利率、長期限貸款管控，注重防範風險。“總的來說，我們希望透過這些措施有效控制淨利差的下滑幅度。”

「整體來看，我們把控『穩息差』主題是從資產端和負債端共同發力，重在負債成本管控。」謝志斌指出，上半年該行口徑負債成本率比上年降低6個基點。除了跟隨市場積極下調存款報價；該行更加重視存款增長的質量，而不是簡單地堆積數量，在拓展結算性資金的來源、控制負債集中度方面下功夫；此外，該行優化定價資源在區域和產品上的配置，加強重點區域管理，並且全部清退到期的高成本協議存款。

存量房貸利率下調能否帶動居民需求復甦？

章楊對《財經》記者表示，即便本次月供下調幅度不大，他也不打算提前還貸。「現在存款有限，感覺還是需要多留現金，以免出現什麼意外，畢竟經濟情況不好，萬一遇到裁員生病，有點現金還是會比較有底氣。”

不過，在廣州宣布放開部分區域限購，並將個人銷售住房增值稅徵免年限從五年調整為兩年後，他打算在房產證持證期限滿兩年後把房子賣掉。對於未來的房價，章楊坦言不太看好，「我的底線是保本就賣」。

同在廣州的周女士亦表示，覺得現在買房沒有租房划算，但由於即將結婚，她還是在看房，而近期廣州的政策調整給了她更大的選擇空間。

國家金融與發展實驗室發布數據顯示，自2023年以來，居民部門正在緩慢地加槓桿。截至第二季末，居民部門槓桿率為63.5%，較上年末上升了1.6個百分點。報告認為，這主要是因為第一季的房地產交易出現了短暫的復甦，第二季地產交易量回落後，居民槓桿率僅小幅上升了0.2個百分點。

不過，近期國際評等機構穆迪將中國房地產業展望調整為負面。穆迪副總裁黎錦雄表示：「由於購屋者的擔憂持續，我們預計未來6個月-12個月全國合約銷售額將下降約5%，而這主要受銷量下降拖累。雖然中國政府最近加大了對房地產業的政策支持力度，但我們預計對合約銷售額的影響將是暫時的，並且各等級城市的影響存在差異。”

在實體經濟信貸需求仍顯疲軟的背景下，市場對央行進一步採取擴張性貨幣政策抱持期待。

央行降息是否還有空間？

今年以來，央行兩度下調中期借貸便利（MLF）利率累計0.25個百分點，兩度降準累計0.5個百分點。Wind數據顯示，截至9月15日，MLF利率已降至2.5%，為2016年以來最低水準。金融機構加權平均存款準備率為7.4%，是2018年發布數據以來最低水準。

招商證券銀行業首席分析師廖志明認為，總量貨幣政策較為充足，預計到年底前將進入政策觀察期。對於接下來的貨幣政策空間，廖志明認為，降準、降息仍有空間，但年內或許不會再有動作。

民生銀行首席經濟學家溫彬認為，最近幾次降準，法定存款準備率5%的機構都不再納入，5%或是現階段法定存款準備金率的下限，與此下限相比，目前貨幣政策仍有較大空間。至於未來央行會否繼續降息，東方金誠首席宏觀分析師王青表示，這主要取決於年底前宏觀經濟及樓市走向。

對此，劉曉春的觀點略有不同。他對《財經》記者強調，商業銀行目前面臨的主要問題是信貸需求不足，與利率水準的關係不大，但繼續降息無濟於事。另一方面，銀行主要是依賴存款來衍生貸款，而不是依賴央行的再貸款。央行降息不僅無法完全支撐銀行的負債成本，反而有可能導致貸款價格進一步下行，影響銀行收益。

在近期舉辦的2023外灘金融高峰會上，中國社會科學院學部委員餘永定指出，過去十年中，有大約七年的時間中國的PPI（工業生產者出廠價格指數）為負。從2012年5月開始，中國的CPI（居民消費物價指數）降到了3%以下，從那以後，就一直維持在很低的水平，約為2%。但同時，中國的經濟成長也穩定放緩，從12.2%降至2019年第四季的6%。

有鑑於此，餘永定呼籲，現階段政府最需要做的是透過擴張性的財政和貨幣政策，創造出良好的環境，鼓勵企業投資，鼓勵消費者消費。

十三屆全國政協經濟委員會副主任、國務院發展研究中心原副主任劉世錦則認為，宏觀政策主要起短期穩定平衡作用，成長動力主要來自結構性潛能。「如果中國經濟成長主要靠宏觀政策的話，那時候中國經濟已經是低速成長了。中國現在還沒到這個時候，我們還有結構性潛能，穩健成長的注意力不能主要置於宏觀政策之上。 」劉世錦說。

同時，劉世錦表示，近一段時間，至少有一年的時間，M2（廣義貨幣）維持11%左右的成長速度，而實際GDP（國內生產毛額）成長率低於5%，名目GDP成長率也就是6%左右。所以目前M2速度不能說低了，貨幣政策不能說是不寬鬆。另外這幾年財政減稅讓利的力道也非常大，各級財政已經繃得很緊。僅有的一點發債空間，如果導向不對，也可能是加劇而非緩解經濟轉型困難。

劉曉春認為，宏觀調控政策的取向與如何看待目前的經濟狀態有關。在他看來，中國經濟目前正處於由舊發展軌道向新發展軌道轉軌的過程中，但當下我們已經跨出了舊軌道，還沒走上新軌道，產業鏈、消費等方面出現了「斷層”，經濟新動能還未形成。“這不是普通的經濟下行週期，盲目使用對付經濟下行週期的'藥方'，是'藥不對症'，反而可能加大風險。”

同時，劉曉春提醒，當需求不足時就採用擴張性財政貨幣政策刺激需求，往往是從一個封閉經濟體的角度考慮問題。中國不是一個封閉的經濟體，在採取宏觀政策時，需要考慮內外平衡問題。在聯準會等央行仍在升息的背景下，中國央行繼續降息可能事倍功半。

「在效用不大的情況下，是不是還有必要繼續降息，讓人民幣匯率承受更大的波動壓力？」劉曉春表示，「我認為合適的策略應該是先穩住市場，不要再有大的下跌，然後慢慢理順市場機制，發揮市場的作用，尋找合適的新動能。”（財經五月花）

(應受訪者要求，文中章楊、李泉、瑜安、鄧雲為化名；《財經》記者陳洪傑對此文亦有貢獻；作者為《財經》記者；本文刊於2023年10月9日出版的《財經》雜誌)