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房價築底，市府向“新”
中國國家統計局近期發布的2023年全國房地產市場基本狀況顯示，2023年產業規模持續下滑。
從數據來看，2023年1~12月，商品房銷售面積及銷售額、房地產開發投資、房企到位資金等指標累計降幅較1~11月繼續擴大，其中，商品房銷售面積創2012年以來新低，銷售額創2016年以來新低，開發投資規模創下2017年以來新低。不過，2023年12月單月，商品房銷售面積較上季成長近四成。
多家機構統計報告顯示，2023年，中國房地產市場持續承壓，整體仍在低位調整。業界百強累計業績持續呈現負成長狀態，且格局持續分化。
央國企背景房企的逆勢成長備受關注。其中，保利發展以超4000億元的銷售額位居產業第一。此外，融資端承壓態勢有所鬆動。
近期政策面繼續釋放利好，支持房企合理融資，提振市場信心。多位業內人士表示，受制於多重因素，購買者信心和預期修復尚需時日，企業銷售去化及回款還將面臨較大壓力。尤其對於出險屋商來說，債務展期、重組以及保交樓是兩大棘手的任務，填補資金缺口或直接關係企業存續。
自2021年下半年以來，房地產市場已深度調整兩年多。告別「高負債、高槓桿、高週轉」舊模式的同時，業界也在加速建構發展「新模式」。越來越多的房企不再增加年度銷售目標，追求規模化發展，轉而透過主動管控銷售規模，積極探索轉型新方向，追求更平穩的發展道路。
01 築底
「房價底部已顯現。」58安居客研究院院長張波對《中國企業家》表示。
國家統計局數據顯示，從環比看，2023年12月份，第一線城市新建商品住宅銷售價格較上月下降0.4%，降幅比上月擴大0.1個百分點。同期，第一線城市二手住宅銷售價格較上月下降1.1%，降幅比上月收窄0.3個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳分別下降1.2%、0.6%、1.5%和1.1%。
張波認為，這樣的數據表現意味著，一二手房價維持下行態勢，市場分化明顯，尤其是許多二線城市新房「以價換量」現像明顯，使房價有了更多調整空間。整體來看，房價築底態勢仍在持續，但市場積蓄動能、等待反轉的訊號已經較為明顯。
「預計要等到龍年開春後，市場逐漸反轉。」張波寫道。
2023年，產業規模持續下滑。統計顯示，全年商品房銷售面積、金額分別為11.17億平方公尺、11.66兆元，分別較2022年下降8.5%、6.5%，降幅大幅收窄15.8及20.2個百分點。
「相較於2021年，面積、金額分別下降35%和34%，這意味著，產業持續出清、延續築底行情。」克而瑞一位分析師說。
從季度來看，產業銷售整體表現為「前高、中低、後穩」格局。其中，第一季銷售迎來“小陽春”，前期積壓需求得以集中釋放；二季度在供應收縮、需求退潮下，市場復甦動能快速衰退；三四季度，中央至地方出台一系列利好政策，且隨著供應加碼，處在低位的銷售金額、面積迎來邊際改善。
在房屋施工和新開工方面，2023年，房地產開發企業房屋施工面積約83.84億平方米，年減7.2%，其中住宅施工面積約58.99億平方米，較去年同期下降7.7%；住宅新開工面積6.93億平方米，年減20.9%。
在易居研究院研究總監嚴躍進看來，全國房地產新開工面積年增速已連續28個月下跌，但跌幅有所收窄。受過去拿地、房企資金狀況等因素影響，新開工出現了比較大的調整。
值得注意的是，2023年，住宅竣工面積7,2433萬平方米，成長17.2%。據克而瑞統計，2023年新開工面積降幅年比收窄，但相較2019年，整體下降近六成。在「保交大樓」政策帶動下，2023年完工面積高出過去十年平均值1.5%，成長創下近十年新高。
在新開工持續低迷、房企拿地謹慎聚焦之下，2023年房地產開發投資持續承壓。全年房地產開發投資金額11.09兆元，較上年下降9.6%，若與高點2021年相比，則下降22%。前述克而瑞分析師稱，從絕對量來看，開發投資規模已經連續兩年高點下滑，回到2018年水準。
在其看來，開發投資壓力來自於新開工及土地購置指標的走弱。2023年房地產開發企業房屋新開工面積下降20.4%。而根據CRIC監測的全國300城土地成交來看，2023年土地成交面積和金額較去年同期下降超過兩成。「（2023年）12月仍處政策寬鬆期，但從市場回饋來看，邊際效應遞減。」該人士說。
諸葛資料研究中心首席分析師王小嬙表達了類似觀點。
「雖然這一年政策維持寬鬆局面，且熱點城市有重磅政策落地，但市場預期降低，房企投資相對謹慎，新開工仍維持較大降幅，拿地規模降低，帶動了投資增速持續走弱。”王小嬙稱，“後續房地產投資信心的回升，依賴於市場端的改善。”
02 出險
「2023年重點房企銷售額整體仍在明顯下降。」中指研究院企業研究總監劉水介紹。
2023年，TOP100房商銷售總額為6,2,791.0億元，較去年同期下降17.3%，不過，相較於去年有超過40%的下降，降幅在縮小。據劉水透露，在部分公佈銷售目標的企業中，頭部企業僅華潤、越秀超額完成銷售目標。
銷售下行，產業集中度也在下降。
「近年來TOP100企業市佔率持續下降。」劉水寫道。具體來看，2023年，身處千億以上陣營的房企16家，較去年同期減少4家；第二陣營（500億元~1000億元）企業19家，較去年同期減少4家；第三陣營（300億元~500億元）企業14家，較去年同期減少14家。
根據克而瑞數據，2023年以來，在產業深度調整之下，百強房企格局分化持續，央國企銷售表現顯著優於混合所有製房企和民營房企。具體來看，2023年百強累計業績年減的企業數量佔近七成，其中31家年減幅高於30%，民營房佔27家。
央國企背景房企逆勢成長備受關注。其中，保利發展以超4000億元的銷售額位居行業第一，中海地產、華潤置地、建發房產等央國企銷售額也均實現正增長，並進入行業前十強榜單。此外，深耕一、二線的龍湖、紮根長三角區域的濱江集團等部分民營房企也表現出色，後者業績已位居業界第11。
王小嬙評估指出，2023年，整體融資環境寬鬆。
進入9月，央行頻頻發聲。11月和12月，中央金融工作會議、中央經濟工作會議中提出“一視同仁滿足不同所有製房地產企業合理融資需求”，對正常經營的房地產企業不惜貸、抽貸、斷貸；同時，推動行業併購重組。
在金融政策的帶動下，房地產到位資金跌幅較2022年有所收窄。國家統計局數據顯示，2023年，房地產開發企業到位資金12.75兆元，較上年下降13.6%。其中，國內貸款1.56兆元，年減9.9%；利用外資47億元，年減39.1%；自籌資金約4.2兆元，較去年同期下降19.1%。
過去一年，出險屋企債務重整進程加速推進。根據不完全統計，自2021年下半年以來，已有融創等超50家上市房企啟動債務重組，監理機關近年來也密集推出房地產風險化解相關政策。近日，住房城鄉建設部及金融監理總局發布通知，明確建立城市房地產融資協調機制，精準滿足合理融資需求。
今年以來，先後有正榮、旭輝、奧園、龍光等多家房企揭露了境外債務重組的階段性進展。
2024年一二季仍是債務到期高峰。根據第三方統計，其到期規模在1,500億元以上，預計今年上半年房企債務壓力依然較大。目前融資政策持續利好，但實際受益仍僅限於優質房企及白名單房企。對於仍能正常運作的房企而言，當務之急仍是把握好政策利好窗口期。
中原地產研究院統計顯示，過去一年，房地產調整政策高達1,008次。去年12月，政策持續寬鬆，特別是北京和上海兩個特大城市，全面鬆開首付認定標準，調整非普住宅標準，拉動了年末市場回暖的節奏。多位業者表示，強信心、防風險、促轉型仍是政策未來很長一段時間的主力。
03 新生
「保交大樓」仍是所有房企目前的第一要務。
從全國來看，房地產完工率還在不斷提升。張波表示，當下的“保交樓”更重視“可交付”，對於交付品質問題關注較少，這也導致不少專案交付後出現一些集中性矛盾。他建議，下一步可以在交付品質層面有更多政策指導。
產業正從野蠻發展回歸理性和產品標準。包括融創、天津泰達在內，多家房企都曾試水或長期堅持「無理由退房」策略。「無理由退房」對房企最大的考驗，是背後的資金保障和營運能力，以及最終的兌現預期。如何讓「無理由退房」成為業界明規則，倒逼住宅品質與服務，成為業界關注的議題。
「我國房地產市場供需關係發生重大變化」的新情勢下，房地產「下半場」已開啟。「先行者」如萬科，正透過調整組織和人事安排，以期抓住消費類基礎設施REITs發展機會。
近日，萬科正式成立商業事業部，萬科七大區域的商業業務、印力集團統一併入商業事業部。在萬科看來，消費性基礎設施REITs試點為商業業務迎來了重要的發展機遇，透過商業板塊的「一盤棋」建設和強化團隊管理力量，有助於更好地抓住商業業務發展機會。
國家統計局局長康義提到，房地產市場長期健康發展有比較好的基礎，主要原因有兩個方面，一是都市化數量和品質提升還會有很大的空間，二是建構房地產發展新模式潛力大。房地產發展的新模式正在積極建構當中，這是破解房地產發展難題、促進房地產健康發展的治本之策。
其中，正在進行的保障性住宅建設、「平急兩用」公共基礎建設，以及城中村改造這些工程（即「三大工程」）都在快速推進。康義認為，隨著這些工程有力有序推進，將有利於解決人民在住房、居住方面「急難愁盼」的問題，同時也會帶動房地產相關投資消費，推動房地產市場健康發展。
自2023年以來，中央政府已多次在重要會議中強調積極推動「三大工程」建設。
例如，針對保障房實施策略，近日住建部相關司局負責人表示，新一輪保障性住房建設拓展了配售型保障性住房新路子，重點是針對住房有困難且收入不高的工薪收入群體，以及城市需要引進的科技人員、教師、醫護人員等這“兩類群體”，預計配售型保障房將在部分城市探索實施。
張波也認為，保障性住宅是房地產發展新階段中非常重要的組成部分，這也標誌著我國將建構政府保障基本需求、商品房滿足改善住房需求、租購並舉的「雙軌制」住房體系。
「未來保障房及商品房會嚴格劃分，保障房只在體系內進行流轉，尤其是配售型保障性住房，實施封閉管理，個人不得私下交易或上市流通。整體來看，有利於緩解各類大中城市住房矛盾。」張波稱。
2024年是超大特大城市城中村改造的啟動之年。在中指研究院市場研究總監陳文靜看來，城中村改造對住房需求的實際拉動或有限，但對預期影響至關重要。
展望2024年，陳文靜表示，新房市場短期內仍有一定調整壓力。隨著央行重啟抵押補充貸款（PSL）、廣州首張房票落地等，「三大工程」配套政策正在加速落地，預計將對2024年房地產開發投資形成一定支撐，但由於銷售市場修復緩慢，全國房地產開發投資下行態勢或難改。（中國企業家雜誌）