2026年1月，上海虹橋。曾經作為中國地產“宇宙中心”的虹橋商務區，如今顯得有些冷清。五年前，這裡聚集了全國近一半的激進派民營房企總部，被稱為“千億俱樂部”的搖籃。那時候，每天都有拎著愛馬仕公文包的投資總在咖啡館裡談論著幾十億的併購，空氣中都瀰漫著高周轉的荷爾蒙味道。今天，如果你再次走進其中一棟曾經的地標大樓，門牌已經換成了一家國資背景的保險公司。消失的31家房企2021年，銷售額超千億的房企有41家。但那也是中國房地產最後的狂歡。那時候，如果你問任何一位地產人：“你會失業嗎？”他大概會覺得你瘋了。但到了2025年，這個數字變成了10家。這消失的31家千億巨頭，和數以百計的中型房企，隨著時代的轟鳴倒塌了——我們這幾年目睹了恆大許家印的落幕，目睹了融創孫宏斌那怕押上身家也無力回天。再翻看2025年的TOP10名單：保利、中海、華潤、招商、綠城……嘿，清一色的“國家隊”！很多人說：“這不公平，國企有便宜錢。”是的，這的確是事實，也是關鍵。2024年，當民企發債利率飆升到12%甚至無人問津時，一家頭部央企發行的中期票據利率僅為2.3%。這就好比兩個人賽跑，一個人背著氧氣瓶，另一個人卻被掐住了喉嚨。但錢下面還有一層——信任。國企擁有“穿越周期的信用溢價”。現在的購房者，走進售樓處問的第一句話不再是“外立面是不是干掛石材”，而是“你們是國企嗎？”。這種信任，讓國企的項目流速（去化率）比民企快了整整一倍。流速，就是地產行業的生命線。國央企的勝利，本質上是全社會風險偏好極度降低的產物。在不確定的時代，確定性就是最高的溢價。濱江集團 民企最後的守夜人在TOP10的鐵桶江山中，杭州濱江集團是唯一的異類。那，它是如何作為一家民企，在一片廢墟中活下來的？如果你去問濱江老闆戚金興，他可能不會跟你講什麼宏大的戰略，他會帶你去工地。江湖傳言，戚金興是全中國跑工地最勤快的老闆。在其他老闆忙著搞多元化、造車、玩足球的時候，他依然在死磕園林的樹種得直不直，泳池的馬賽克貼得平不平。濱江的生存哲學，非常像日本“失去三十年”裡倖存的那些“匠人企業”。1, 極度聚焦：不出浙江（甚至主要在杭州），這讓它避開了三四線城市的資產貶值黑洞。在市場下行期，核心城市的流動性遠好於外圍。2, 人員精簡：人均效能極高，拒絕大企業病。濱江的管理層深知，一旦管理半徑超過了控制能力，品質失控是必然。濱江堅持人員精簡、決策扁平，這在危機時刻保證了極快的反應速度。3, 產品主義：當房子回歸居住屬性，產品力就是唯一的硬通貨。特別是在二手房掛牌量激增的今天，新房想要賣出去，必須具備“資產改善”的屬性。濱江的存在證明了一個道理：不是民企做不了地產，是“玩金融”的民企做不了地產。真正做製造業、做手藝活的民企，依然有飯吃。三個底層邏輯的改變從這份榜單變動的背後，我們看到的是三個底層邏輯的根本性重構：1. 從“金融驅動”到“經營驅動”過去，房地產是金融的變種。房企賺的是土地升值和資金槓桿的錢。現在，隨著土地紅利消失（2025年土地出讓金較峰值下跌65%），房企必須回歸製造業邏輯——賺“加工費”和“服務費”。這意味著，未來的利潤來源將從“囤地漲價”轉變為“產品溢價”和“持有營運”。誰能把房子蓋得更好、物業做得更好、商業營運得更旺，誰才有利潤。2. 從“增量市場”到“存量與縮量市場”2021年，全國商品房銷售面積達到17.9億平方米的峰值。而到了2025年，市場普遍預期這一數字將回落至8億-9億平方米的中樞水平。市場容量腰斬，意味著普漲時代結束，零和博弈開始。未來的增長不再是大家一起吃蛋糕，而是從別人碗裡搶蛋糕。這解釋了為何頭部集中度會進一步提升——剩下的市場只夠喂飽這幾十家巨頭。3. 供需關係的逆轉：買方市場的全面確立人口結構的變化（少子化、老齡化）疊加婚姻登記對數的腰斬，使得剛需盤非常不樂觀。現在的市場主力是“改善型需求”。這倒逼房企必須進行供給側改革。以前是“造什麼賣什麼”，現在是“客戶需要什麼造什麼”。第四代住宅（空中庭院）、適老化社區、科技住宅成為新的競爭高地。2030猜想基於這份榜單，我們可以對未來做一個大膽的側寫。1. “新加坡模式”的中國化落地隨著保障性住房建設的加速，未來中國房地產將呈現明顯的“雙軌制”：一方面是低端有保障：由政府平台公司（地方城投）主導，提供大量的配售型保障房，解決年輕人的居住權問題。這部分市場將去金融化，微利運行。另外一方面是高端有市場：由央企巨頭和極少數優質民企主導，提供高品質商品房，價格由市場決定，作為富裕階層的資產配置手段。中間夾心層的偽改善產品，將是最難賣的。如今超過80%的新加坡人居住在政府承建的公寓，其餘20%的居民則住在有地房產以及私人公寓。2, 2030年的中國房地產，將不再有“開發商”這個詞。取而代之的是：1）城市營運商（City Operators）：他們不僅蓋房，還營運商場、寫字樓、地鐵上蓋，他們是城市的合夥人。2）代建巨頭（Service Providers）：他們不花錢買地，只輸出品牌和管理，賺取管理費。這是輕資產模式的勝利。3）資產管理者（Asset Managers）：類似美國的黑石模式，通過REITs持有核心資產，靠租金和營運升值賺錢。3. 區域分化的極致Top 10房企的業績將高度集中在“北上廣深杭成”等不到20個核心城市。廣大的三四線城市，將成為本地小開發商或地方城投的修羅場，主流房企將全面撤出。2026年初，當我們看著這張僅剩53家倖存者的榜單時，要明白——這是一場遲到但必要的出清。過去那個草莽英雄輩出、依靠膽大加槓桿就能暴富的時代，不僅不可持續，甚至是不道德的——因為它透支了整個金融系統的安全墊和幾代人的財富。現在的房地產行業，它只是回歸了本源：房子是用來住的，不是用來炒的；企業是用來經營的，不是用來玩弄資本遊戲的。在這個“白銀時代”褪色後的“黑鐵時代”，只有那些真正尊重常識、尊重客戶、尊重現金流的企業，才能在下一個五年的榜單上，繼續擁有姓名。 (TOP創新區研究院)

導 讀2024年50家典型上市公司的財報資料來看，存貨帳面價值總計7.98兆元，較去年末大幅下降15%。(中房網)

導 讀1、4月新房成交環比回落，持平去年同期2、百強房企4月業績環比降低10.4%、同比降低8.7%榜單解讀前言：2025年4月，樓市整體增長動能顯著放緩，新房供給持平上月，但成交環比回落，成交規模與去年同期基本持平。百強房企4月實現銷售操盤金額2846.8億元，環比降低10.4%、同比降低8.7%。預判5月，新房成交規模預期延續低位波動，絕對量與4月持平或小幅微增，同比或持平去年，延續弱修復態勢。01 百強房企4月業績環比降低10.4%2025年1-4月，中國房地產市場整體保持低位運行，延續止跌回穩態勢。4月，TOP100房企實現銷售操盤金額2846.8億元，環比降低10.4%、同比降低8.7%，單月業績規模保持在歷史低位。累計業績來看，百強房企1-4月實現銷售操盤金額10181.7億元，同比降低6.7%。02 百強房企各梯隊門檻變動分化2025年4月，百強房企各梯隊銷售門檻變動出現一定分化。其中，TOP20房企銷售操盤金額門檻同比降低8.9%至112.6億元。TOP10、TOP30和TOP50房企的銷售操盤金額門檻均有不同程度提升。而TOP100房企的門檻仍降低3.1%至17.9億元。03 5月新房成交預期環比增幅有限核心城市供給約束加劇4月整體樓市增長動能顯著放緩，新房供給持平上月，但成交環比回落，成交規模與去年同期基本持平；二手房成交環比跌幅不及新房，延續高位震盪行情。京滬深杭蓉等熱點城市一二手房成交環比皆降，需求迎來階段性瓶頸期。預判5月，我們認為，成交總量規模或將延續低位波動，絕對量與4月持平或小幅微增，同比或持平去年，延續弱修復態勢。核心一二線城市中北京、上海、深圳、成都、杭州等受供給約束日益加劇，未來成交放量程度主要取決於高端住宅供應，若有區位佳+產品力強的適銷盤入市，短期內市場熱度還將延續；武漢、天津等二線城市短期內市場有止跌走穩態勢，後續成交有望延續穩中有增的弱復甦走勢；還有部分弱二線和三四線城市短期內高庫存問題難解，整體去化難言樂觀。 (中房網)

攜資本低調入局，一口氣“吞”下國企項目公司90%股權，成為三亞“巨無霸”城市更新項目起步區的“操盤手”，這家房企引起外界關注。先後3次掛牌股權轉讓，這一次終於成交。3月17日，海南產權交易所發佈公告，三亞臨春第壹城市更新開發建設有限公司（以下簡稱“三亞臨春第壹開發公司”）90%股權轉讓項目摘牌結果公示期滿，股權受讓方最終確定。一家名為“海南華宣房地產有限公司”的房企，成為該股權交易項目的最終受讓方。2024年11月初，作為三亞市超級城市更新項目——臨春片區城中村改造起步區項目的“操盤”國企，三亞臨春第壹開發公司在斥資超11億元拿地之後不久，便對外掛牌出讓其90%股權，掛牌價為8154.85萬元。外界之所以認為該受讓方“神秘”，是因為成立僅一年多的該房企對外界顯得“格外低調”，網上鮮有該公司更多的公開資訊。其企業內部構架也十分簡單，主要人員3名，100%持股單一股東，執行董事兼總經理、法定代表人“一肩挑”。“我目前沒聽說過這家公司。”三亞房地產行業多名行內人士告訴記者，按理說，這麼大的城市更新項目，作為項目關聯企業他們都會瞭如指掌。臨春片區城市更新項目是三亞市超級民生項目。記者瞭解到，三亞臨春片區規劃範圍內用地總面積為183.51公頃（2752.65畝），其中城市建設用地面積為160.23公頃（2403.45畝），規劃範圍內建築總面積為184.45萬平方米。3月18日，三亞市召開城市更新工作專班會議，要求“有力有序有效”推進2025年城市更新項目。去年年初，三亞市集中推介包括臨春片區在內的12個城市更新項目，總面積約1.4萬畝，總投資額超1800億元。━━━━超級城市更新項目啟幕在掛牌截止時間的前一天，即2024年9月29日上午9時20分，三亞臨春第壹開發公司僅經一輪加價，以11.08億元最高報價，拿下三亞市臨春片區控規D-07和G-07地塊的開發使用權。實際上，本次國有建設用地使用權掛牌出讓，就三亞臨春第壹開發公司一家企業參與競價。兩幅地塊成交價高出起始底價61萬元。有人進行了測算下，前述地塊的成交樓麵價僅為8523元/平方米。這是臨春片區城中村改造起步區首次出讓住宅用地，也意味著該片區城市更新已啟幕。記者瞭解到，三亞市臨春片區D-07和G-07地塊合計使用權面積為58840.59平方米（88.26畝）。其中，D-07地塊為二類城鎮住宅用地（市場化商品住房），使用權面積為34206.82平方米（51.3畝）；G-07地塊用地規劃性質為二類城鎮住宅混合零售商業用地，相容比例為7∶3。根據《三亞市臨春片區控制性詳細規劃（修編）暨城市設計》批後公佈內容記載，臨春片區位於三亞市臨春河東側，被“三山一路”圍合：北至虎豹嶺、南至臨春嶺、西至鳳凰路、東至鳳凰嶺，總用地面積約183.51公頃，城市建設用地面積為160.23公頃，其中居住用地72.13公頃，佔規劃區建設用地總量的45.02%。據上述規劃設計，臨春片區規劃定位為生態化、高品質、特色型的產居融合發展示範樣板。“既是城市新發展階段吸引高端人才的核心片區，又是由海向山全面發展趨勢下的臨山社區示範”。2023年，《三亞臨春片區城市更新搬遷補償安置方案》出爐，並於是年6月6日起施行。按照上述搬遷補償安置方案，以房屋總建築面積為340平方米的搬遷戶為例，如果選擇貨幣補償方式，可獲補償金額合計536萬元之多，另外還可以享受相應面積的產業經營性用房的收益。記者瞭解到，臨春片區城市更新項目計畫分四期更新建設，搬遷土地面積約1565.55畝，更新範圍涉及7個居民生產小組，總戶數1770戶，總人口5200人。━━━━股權出讓兩次掛牌受挫一家成立時間不長的民企，突然將國企項目公司90%股權及超10億元的資產包收入囊中，成為三亞“巨無霸”城市更新項目中的“操盤手”，自然引起外界的廣泛關注。作為三亞市城投旗下的項目公司，三亞臨春第壹開發公司以11.08億元拿下三亞市臨春片區控規D-07和G-07地塊一個月後，在產權交易平台上掛牌，以8154.85萬元的掛牌價出讓其90%股權。根據掛牌公告內容顯示，三亞臨春第壹開發公司成立於2023年6月7日，主營房地產開發經營、土地整治服務、房屋拆遷服務等相關業務，其公司主要資產為臨春片區起步區項目開發權益及貨幣資金等。經評估公司評估，截至2024年9月30日，三亞臨春第壹開發公司資產總額約為14.5億元，負債總額約為13.6億元，淨資產超過9000萬元。掛牌出讓公告也披露了標的企業的重大事項，大概歸納為：三亞臨春第壹開發公司需承擔項目的搬遷補償費用，搬遷補償費用約5.65億元；三亞臨春第壹開發公司名下擁有的地塊，需要支付國有建設用地使用權出讓價款總額為11.08億元，公告發佈前已支付首付款5.54億元，還需在今年10月15日前向土地出讓部門支付餘下款項。另外，受讓企業還需要支付和承擔其他相關費用。有行內人士粗略算了一下，若受讓方拿下三亞臨春第壹開發公司90%股權，至少需攜帶14億元巨資才能平穩入局。但首次股權掛牌出讓受挫，該交易項目不得不於2024年12月3日延期轉讓交易。然而，是年12月16日，該股權交易因未徵集到意向受讓方而終止掛牌。━━━━低調房企“吞”下國企9成股權今年2月10日，該股權轉讓項目繼續掛牌。3月13日，海南產權交易所發佈三亞臨春第壹開發公司90%股權轉讓項目掛牌結果公示，稱截止3月10日下午5時前共徵集到1名意向受讓方。該所舉行綜合評議會和網路競價，根據相關程序和遴選辦法，確定第一候選人為“海南華宣房地產有限公司”。3月17日，海南產權交易所再次發佈公告，稱三亞臨春第壹開發公司90%股權轉讓項目已公示期滿，根據相關規定的程序和遴選辦法，確定第一候選人海南華宣房地產有限公司為最終受讓方。根據天眼查APP的查詢資訊，海南華宣房地產有限公司成立於2024年1月23日，註冊資本2000萬元，法定代表人為“李建林”，其也是該房地產公司的執行董事兼總經理，持有該企業100%股份。另有公開資訊顯示，2024年1月30日，海南華宣房地產有限公司獲三亞市營商環境建設局許可的《房地產開發企業資質證書》，許可內容為“房地產開發企業二級資質核准（告知承諾制）”。關於海南華宣房地產有限公司的其他資訊，在網上鮮有見到。也有當地房地產行業人士告訴記者，該房企是一家民企，資方老闆在河北省從事機電行業。但這一說法尚未得到相關證實。對於房企此類入局城市更新項目，當地某房企相關負責人告訴記者，這也是城市更新項目“通用操作法”，先由當地國企成立項目公司拿地，承擔前期的土地整治、房屋拆遷等服務，然後進行股權轉讓，其他社會資本以受讓項目公司股權的形式，深度介入城市更新項目。 (中國房地產報)

最近的行情實在太猛烈，漲出了很多見證歷史的時刻。 地產之前作為拖累大盤的類股，如今算是挺起了一把腰桿，成為主力軍之一。 我們之前在接近底部的位置已經提過兩個央國企背景的房企，《丘棟榮一季度大幅加倉保利發展》《建發國際，還在增長的房企》。在市場不景氣的時候，地產中質地較硬的央國企下跌有底，業績堅韌，風險有限。 而當市場反轉，政策放鬆，大家可以不再那麼關注安全性，那麼前期跌的更慘的，沒有背景的民企反而會是彈性更強的品種。

雖然政策層面給予了不小的支援，但對於房企來說，今年仍是一個償債大年。 根據中指研究院統計，2024年，房企到期債券規模為7703.1億元，與上一年到期餘額超9500億元相比下降19.6%，但整體規模仍處於較高水平。 其中，信用債佔比69.0%，海外債佔比31.0%，境內債務償債壓力較大。 近年來，房地產市場銷售下滑，融資管道也有所受限，導致房企償債能力普遍有所下降。為此，房企通過多種手段進行調節，常用的策略包括壓降成本、收縮投資、債務展期等，部分房企還進行了債務的二次展期。

“2023年度中國上市房企最佳董事會TOP30”榜單從側面反映出，在優秀的董事會治理下，企業可以在複雜環境中保持穩定性，並展現出跑贏市場的實力。 房地產新時代，唯一不變的是變化。 4月22日，金地集團新一屆董事會落定，徐家俊當選金地第十屆董事會董事長，福田投資董事長季彤出任金地副董事長，金地董事會還聘請了李榮輝出任總裁兼財務總監，李榮輝是生命人壽派駐到金地的董事。 “新一屆董事會將背靠各方股東的支援，充分發揮和利用混合所有制的優勢，確保公司經營決策的科學性和前瞻性。”金地集團方面表示，有理由相信一個規模適中、專業互補的董事會以及“老中青”相結合的經營管理團隊，將為金地集團在當前市場環境下保持生產經營的穩定提供有力保障。

看過去化解好債務壓力、看未來有序擴張、看當下做好交付，才是2024上岸後新的天平。 截至3月31日，15家重點上市房企的2023年財報已經全部亮相。 房企們的財報沒有帶給我們更多驚喜，在凈利潤方面，目前僅有華潤置地、中海地產、龍湖、萬科地產及保利發展5家房企盈利超百億，不少房企凈利潤下滑甚至虧損。 在各大房企的業績發佈會上，「現金流」「安全」瘦身」取代“增長”“規模”“發展”等成為高頻詞。 可見在行業深度調整兩三年後，市場格局已發生較大變化，發展規模和現金流安全正在達成一種新的平衡。 面對著新格局，今年1月下旬以來，北京、上海、廣州、深圳相繼出台放鬆住房限購的樓市新政，5年期LPR也在鬆綁，這都在給市場釋放積極信號。