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房子，大變局！
一天時間裡，蘇州和上海相繼在房子上出現了大動作。
先是蘇州，1月30日，根據鳳凰網房產蘇州站消息，蘇州買房不再做購屋資格審核。
可以說，被譽為「中國最強地級市」的蘇州全面放開限購了：全面取消住房限購，不限面積、不限套數、不限戶籍。
緊接著，當天下午，上海又宣佈在本市社保滿5年的非滬籍居民，可在外環外區域（崇明區除外）限購1套住房。
一天時間，兩座城市，兩道重磅政策，背後傳遞的訊號是什麼？
01 房地產，觸底了？
其實，放開限購早有預兆。
去年11月14日，廣州就明確了「認房不認貸」。
今年1月27號，廣州更是大幅放寬限購政策，打響了一線城市放寬限購的「第一槍」。
要知道這是2015年以來，第一個對限購實現全面優化的一線城市。
蘇州全面開放限購值得關注，但廣州、上海這兩座一線城市先後鬆綁限購更具里程碑意義。
為什麼這麼說？
因為，在去年蘇州其實已經鬆綁限購了，只是留了個“小尾巴”，昨天把這個小尾巴取消掉也是順勢而為。
這裡，我們可以先捋個取消限購時間線：
2022年，大部分三、四五線城市已經沒有限購的措施了；
2023年9月，金九銀十，二線城市紛紛取消限購，主要包括南京、合肥、濟南、青島等12個強二線和省會城市；
2024年1月，一線城市廣州接近全面取消限購；
1月30日，強二線城市蘇州全面取消限購；上海優化調整限購政策。
目前，還沒有全面取消限購的城市有：
一線城市，北上深；二線城市，天津、成都、西安、杭州。
而隨著它們逐步取消限購，才是真正考驗樓市含金量的時候了。
再來看下廣州放寬限購政策的要點總結：
1. 面積120平以上的房屋全市解除限購，鼓勵外地人來買改善房；
2. 廣州居民實質上完全不限購了，把原有的房子掛租或掛牌出售後，就可以繼續買，不受面積限制；
3. 商業公寓不限定轉讓對象。
值得一提的是，伴隨廣州限購政策發布的還有一點，很重要但也容易被忽略：
進一步完善公共租賃住宅、保障性租賃房屋及配售型保障性住宅供應結構及政策體系。
意思是：不希望外地人進來把剛需房價炒起來，讓更多打工人能夠紮根廣州，同時歡迎更多的外地人來到廣州，共同參與城市建設，分享發展紅利。
而這背後是政府有意實踐學習新加坡的“雙軌制”，透過劃分房子的屬性，讓房地產充分市場化。
那麼，大家最關心的問題就來了。
一線城市也開始全面開放限購，代表2024年房地產要觸底了？
著名宏觀經濟學家高善文在前幾天的一篇文章中指出：
目前的房地產市場，無論是投資金額，還是對應的住宅銷售面積，都已經明顯低於它的長期合理中樞。
也就是說，房地產市場仍處於調整期，但房地產過度下調引發市場的過度反應，導致房地產市場低迷。
在高善文看來，在理想的條件下，一部分頭部房企能夠以正常的市場化的條件恢復籌資，籌資性現金流能夠恢復正常，這個是流動性危機阻斷最可靠的標誌。
房地產市場需要一定的恢復期，但並不能確定已經見底。
另外，如果拉長時間來看，2035-2050年中國城鎮化程度要求達到75%-80%，以及橫向對比歐美等已開發國家的城市發展進程。
中國房地產無疑也將迎來大分化時代。
02 放開限購，意味著躺平、回歸「老路子」？
或許，可能很多人還會有疑問：
廣州、上海這種一線城市都陸續放開了限購政策，包括1月26日，住房及城鄉建設部也提出，充分賦予城市房地產調控自主權，各城市可以因地制宜調整房地產政策。
這是不是意味著放棄了過去提的「房住不炒」概念？我們又要重新走老路子，回歸房地產的傳統模式？
首先明白一點。
廣州這次放開大戶型限購，就是讓房子回歸市場，回歸商品的屬性。
房住不炒的概念，就是要讓房子成為市場商品，滿足市場的供需平衡，而不是說只是單純的管控，導致管控越多，反而讓房子出現一種非理性的泡沫估值。
所以無論是過去的管控，還是現在的放開，都是一種手段，其目的本身，還是對「房住不炒」這條主線的貫徹。
到了今天，房地產的基本面其實已經發生了變化：中國進入一個房地產行業大的結構轉型期，即買房作為投機、實現一夜暴富的時代已經過去，房子回歸住房和投資價值的屬性。
如果這時，許多人仍沿襲過去房地產傳統發展模式的思路，這種思路是注定不可持續的。
過去，房地產傳統發展模式邏輯就是把房子造好，然後出售賺差價，至於其它，都是支持這個邏輯的手段。
這就要求大部分房企不斷買地，然後再建造並出售房屋。它除了需要真正的居住需求外，還需要房價不斷上漲。而房價的不斷上漲，又催生了許多負面效果：
一方面，房子的投資屬性轉為投機屬性。
很多加槓桿的人，可能買了長期看價值不高的資產，一旦經濟基本面、環境、人口因素發生變化，這些資產就會貶值；
另一方面，房地產作為重資產，天生具有金融屬性，地方監管稍有放鬆，可能就與金融發生過度的結合與連結，導致多種風險：
地方政府會過度依賴土地財政；
實體經濟無法安心做實體經濟，也想投資投機房地產；
青年面臨巨大的購屋壓力，在擇業、婚姻等方面也有更多壓力。有些低收入產業就不考慮了，這也會擠出實體經濟獲得資源的能力；
高房價會提高企業的用工成本/負擔；
……
傳統發展模式的背後是「房地產-地方政府-金融」的三角關係，而這三個主體的利益共同點，是土地價格與房地產價格的不斷提高。只有這個邏輯不變，才有可能延續舊發展模式。
但今天我們看到，為了對房地產行業有效管控，形成的三道紅線、銀行貸款集中度限制、土地集中供應的管控格局，已經推動了房地產行業進入大的結構轉型期。
房地產行業注定回不到過去的模式與方法，如果妄圖走房地產的“老路子”，那無疑於“飲鳩止渴”。
03 房地產，未來的三個階段
儘管在房地產不可能回歸「老路子」這一點上，大多數人已經形成共識。
但如何找到新的發展模式，探索出一條帶有中國特色的房地產產業轉型發展道路，還需要政府、企業、金融體系和監管機構等的群策群力。
而這其中又需要考慮房地產新發展模式的短中長期階段：
第一階段（1~3年）：即期/短期，圍繞居住市場初探新發展模式
這一階段，首先需要明確一點共識，即「舊的發展模式」仍然是基礎，要在轉型發展中扮演支持角色。
從監管機構及國家角度來看，房地產市場短期目標是穩地價、穩房價、穩健預期。
因此，一方面，整個房地產的底線是不能發現系統性風險，出現「硬著陸」；
另一方面，也不能因為防範風險而放寬政策，導致引發新一輪的房價上漲，或進一步增加金融與房地產的綁定關係，進而形成新的系統性風險。
從房企及地方政府等市場參與主體的角度來看，在防止系統性風險出現的前提下，可以率先圍繞住宅市場來試水探索“新的發展模式”，比如租賃住房、老舊小區改造、物業及社區服務等；
然後進一步進行廣泛嘗試、應用「輕資產」模式，增加自身的服務業維度，圍繞社區/居住物業提供的基礎物管以外的增值服務以及資產管理。
無論如何，目前的局勢，僅靠自下而上的、純粹市場化的力量、純粹靠金融政策，或不足以解決問題。
一是需要中央對情勢有比較清晰、統一的認識，自上而下地牽頭各部會及地方統籌協調完成各項目標。
二是地產業也不能“獨善其身”，需要宏觀經濟基本面平穩向好。目前地產產業已陷入一些負面循環，例如：「地產不好，經濟也不好，經濟不好，地產也不好」…
產業的向好，最終需要居民購屋能力與意願的提升。業界仍需要依賴“舊的發展模式”造血，才能避免行業“硬著陸”，幫助中國房地產行業順利過渡至“新發展模式”。
第二階段（3~5年）：中期圍繞廣義不動產產業探索“新發展模式”
至於第二階段，首先，整個房地產市場解決了產業存在的系統性風險問題，進入平穩健康發展及良性循環階段。
一方面，房地產市場建構起多元化、多層次、多主體、多形態、能滿足居民剛性及改善性等合理需求的房屋供應模式；
另一方面，在租購並舉層面，也形成了一個符合「長效機制」、滿足最廣泛人群利益的住房供應結構及模式，即租與購的比例相當，或者逐漸接近，並且在住房的存量供應裡，租的比重不斷增加。
其次，整個房地產市場進一步在廣義不動產領域探索「新發展模式」。
在「居住」方面，對租賃住房、住宅物業進行探索，以及對城市的老舊小區持續進行改造，並建立一套能夠自負盈虧、良性循環的業務模式。
在「非住」方面，則大力轉向一切服務「新發展模式」的業務、業態、賽道和領域。這裡可以先從國家政策支持的不動產領域開始，例如倉儲、產業園等基礎建設；並進一步在購物中心、辦公室、產業園等不動產，建構起輕資產的服務能力，包括代建、代營運、租金及基礎物管以外的加值服務、資產管理等。
同時，在金融領域也要增加資源投入與支持。
當房地產市場進入穩健發展及良性循環階段，且「新發展模式」的路徑更明朗後，在監管的主導下，金融體係也要開始探索對其他不動產業態領域提供融資政策支持。
第三階段（5~10年）：長期完成在廣義不動產領域建構“新發展模式”
到了這個階段，房地產已實現整體的良性循環及平穩健康發展。
同時，主要市場主體也都找到各自的新角色、賽道、定位，進入比較平穩的成長通路，能夠依賴「新發展模式」進行永續的發展，房地產產業在幾大領域實現了轉型及「平衡」：
1.住房供應及結構方面：「租」與「購」之間的平衡，照顧最廣泛的人群；
2.政策面：在房屋調控（房住不炒）及針對廣義不動產的政策之間要找到平衡，不致因為「房住不炒」政策而影響到其他不動產業態的投融資及業務發展；
3.與資產的關係：在「輕」與「重」找到平衡，更大比例的業務是輕資產化的；
4.在增量與存量、製造與服務的關係上：由增量/房地產/不動產，轉型為存量/不動產及社區運作及服務，市場主體在兩種業務模式與類型間要找到平衡。
而在金融領域，對房地產的資源投入與支持也要匹配“新發展模式”，實現轉型：
首先，擺脫對新房屋開發銷售模式的依賴，面向廣義不動產的開發、投資及營運服務，為不同類別的業務、業態、模式（重vs輕、製造vs服務、住vs非住等維度）等提供金融支持；
其次，在股、債融資上達到更好的平衡，協助不動產產業實現整體的「去槓桿化」。
金融與房地產的連結始終要明確，是要有效率的、市場化的、嚴守金融風險底線思維的、符合房地產產業政策綱領的，以及服務國家策略的。
從市場主體/參與者、監管機構到全社會，其實都需要思考未來一到兩年、三到五年、五到十年，房地產行業的發展，思考中國房地產的新發展模式是什麼，以怎樣的速度和節奏轉型、發展到怎樣的方向。
或許房地產未來狀況的演化，依舊存在許多的變數，有著許多不確定性，但希望我們每一個人都依舊能懷抱信心，穿越產業的周期。
畢竟，沒有一個冬天不可逾越，也沒有一個春天不會來臨。（正和島）