財經雜誌：香港樓市還要多久才能回溫？

香港特區010年起分階段「辣」的樓市調控政策，於2024年2月28日正式宣布全面撤銷。

作為於同日公佈的中國香港特區《2024/25年度財政預算案》（下稱“《預算案》”）中針對樓市的“重磅大招”之一，前述當地針對住宅市場買賣活動俗稱“辣招」的相關政策，分別涵蓋額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）及新住宅印花稅（NRSD）。從政策宣布起，相關物業交易將不用再支付稅金。

近年來，隨著香港地產市場受一系列內部和外部因素影響而波動性增強，政策實施初期因供需失衡帶來的炒房風氣已明顯收縮。故而市場中頻頻出現呼籲稱：考慮樓價變動、成交量、未來房屋供應量、經濟狀況以及整體市場氣氛，有關管理措施已無必要，希望撤銷辣招「托市」。

大致方向已定，但對於政策的退出節奏，在撤辣公佈前，仍是眾說紛紜。而此次港府的托市政策選擇了“一下子將子彈打光”，特區政府財政司長陳茂波亦給出了解釋：

「當局主要目的是引導市場有合適的期望，希望穩住信心，以及抵禦外圍因素對市場造成的壓力，避免悲觀情緒因地緣政治、高利率等因素過分放大。」他表示，「未來住宅供應水平較高，適合容許市場自行調節。預期'撤辣'後住宅交投量增加。”

受香港經濟發展不夠多元化等一系列條件限制，當地經濟與房地產業的綁定狀態仍較為深度，樓市漲跌皆牽動一連串利益。對於目前的當地住宅市場來說，撤辣是姍姍來遲還是雪中送炭？上述相關政策是否已經足夠託舉買家信心？市場各方仍在高度關注。

13年間發生了什麼事？

十多年前，中國香港特區政府陸續推出一系列俗稱「辣招」的住宅物業需求管理措施，目的是給熾熱的炒作風氣降溫，亦為了應對此前一系列政策所帶來的「後遺症」：

2004年至2011年，當地每3對夫婦只能搶購1套房，在1997年至2003年間，這一數字為1.37∶1；同期公租屋的供應量也在收緊。「因缺乏配套措施，結果力度過猛，只收不放，造成樓市供應斷層、樓價拾級而上。」香港理工大學一位教授曾在此期間對《財經》記者分析。

目前香港的置業負擔比率為72%，仍高於過去20年長期平均值51%。為協助市民解決住房問題，特區政府會出售資助房屋，亦在加速公共租賃住宅的建設。圖為一正待組裝的公共住宅預製件。《財經》記者焦建/攝

歷經先前數十年來形成的「樓價始終都會升」預期，亦令港人將買房視為比股票、債券等更優先的投資手段，意願一直旺盛。與之相輔相成，香港經濟在2008年後亦經歷了“黃金五年”，家庭收入中位數增長33%。

不僅如此，因實施聯繫匯率，中國香港特區被動跟隨美國寬鬆貨幣政策導致出現的長期低利率，則成為樓市的直接助燃劑。它們構成了當地樓市景氣的基本面，而一系列“非典型性因素”，亦交替延長了香港樓市景氣的時長，抬高了其波峰：

最初是受「自由行」等一系列政策放寬影響，進入中國香港特區的部分內地買家開始積極湧入物業市場。因內地經濟仍處升勢，這些買家資金雄厚，一度成為香港樓市生力軍。「香港樓市呈現非理性亢奮。住宅物業市場持續熾熱。」香港財經事務及庫務局當時的一位負責官員如此形容這一時期。

從數字來看：香港樓價2010年累計升幅為21%，2011年為11%，2012年為26%。

為求降溫，香港特區政府的首項辣稅為2010年11月推出的額外印花稅（SSD）。如買家6個月內賣出房產，需付樓價15%稅款，6至12個月及12至24個月內賣出，稅率則分別為10%及5%。至2012年10月，SSD稅率涵蓋範圍延長至三年，並提高稅率至最高20%，同時推出買家印花稅（BSD），向非本地買家或海外買家劃一徵收15%稅款。

相關政策仍未能有效之下，2013年2月，香港特區政府加碼向非本港買家及已持有物業之港人推出雙倍印花稅（DSD），最高稅率8.5%，連同BSD，非本地買家最高需付23.5%辣稅。2016年11月更調高DSD至劃一15%，即非本地買家需付30%辣稅，2017年4月亦對「一約多夥」統一徵收15%的DSD。

以此為標誌，香港樓市調控「加辣」到達頂峰。隨著此後一系列因素影響帶來的行情下行，特區政府先是於2020年11月撤銷非住宅DSD，2022年10月提出合資格外來人士成為香港永久居民後可退回所付稅款，2023年10月將SSD年期減至兩年，BSD及DSD稅率減半，外來專才「先免後徵」。

而以今年2月28日的全部辣稅撤銷為標誌，此輪壓抑樓市炒賣的調控政策，已經全部暫告一段落。

十餘年間，當地住宅市場的情況變化較大。例如，2023年時當地的短期轉售宗數佔整體成交量僅0.9%，遠低於引入SSD前的20%，而非本地買家或非本地公司成交亦只佔0.8%，遠低於引入BSD前的4.5%。

這也意味著，無論是本地客、內地客、公司客購買住宅或非住宅物業，都只需按照樓價支付100元至樓價4.25%的從價印花稅。至於取消SSD稅後，不但今後購買住宅毋須再受2年限售期影響，就連過去兩年合計近9萬夥二手盤源亦可望鬆綁，以釋放供應。

舉例而言，以當地天水圍一個388萬元（港元，下同）的私人住宅為例，撤辣前需要支付29.1萬元印花稅，但撤辣後則只需要支付5.82萬元從價印花稅，開支減少八成，而內地購屋者則以購買1528萬元物業計算，則可節省逾170萬元辣稅。

政策因應市況，隨著一系列內外因素影響。2023年10月相關減少辣度措施出台後，香港樓市的成交仍未積極。而整體住宅物業的價格也持續下跌，今年1月較上季跌約1.6%，較2021年9月較高峰下跌了23%。

事實上，相關政策的調整亦有出乎市場意料的面向。例如，部分相關官員在2023年下半年樓市已呈現下行趨勢的環境下，仍在多個公開場合表態稱，香港樓價仍處高位，年輕人買樓難。而樓價下跌並未使得大規模斷供或銀主盤出現，因此抗壓性較強。

亦有當地媒體揭露相關決策資訊時指出：此次特區政府拍板決定樓市全撤辣，其實並不容易，背後最重要的考量，就是「信心」二字。在地緣政治之下，中國香港特區的經濟氣氛受到影響，有些聲音合力唱衰香港，難免令市民迷茫，加上樓股皆弱，有人更「講鬼故事嚇人」；在悲觀情緒下，港人的信心就受到影響，有錢都不敢花，自然影響消費。

「去年樓價下跌7%，全年交投處於4.3萬宗的低位，全年減少5%，市場投資情緒受某些因素影響，包括外圍複雜環境多變，地緣政治持續緊張，美國減息速度尚有變數，未知會否較預期遲啟動，市場信心相對弱。」陳茂波強調稱，「『撤辣』是審時度勢考慮後的決定，希望可引導市場有合適清晰的期望，避免地緣政治及高利率環境令悲觀情緒放大。政府樂見香港住宅物業市場平穩健康發展。”

辣招回歸並非當前重點

作為當地維穩樓市信心的「組合拳」之一，就在《預算案》公佈同日，香港金融管理局亦宣布放寬物業抵押貸款限制。其主要政策包括承做七成抵押的樓價上限，由1500萬元增至3000萬元；暫停實施抵押壓力測試，以及放寬物業發展項目最高融資比率等，修訂亦於生效。

這其實亦是2023年7月以來當地的第二輪放寬房貸審慎監理措施。在解釋原因時，該局總裁餘偉文表示：地產價格持續調整，銀行承受風險較樓市調整前降低，在維持銀行體系穩定、確保按揭風險妥善管理前提下，有空間放寬監管措施，減低對市民買賣樓宇的影響。

「目前香港的銀行體系仍有充裕的緩衝，應對樓價一旦大幅調整的挑戰。」他也指出。

解析相關政策的「含金量」：本次放寬後，當地銀行業體系的監理措施已差不多回歸至2009年至2010年的寬鬆度。而對於會否進一步放寬按揭比例，該局副總裁阮國恆則稱：銀行業界認為三成緩衝是適當安排，目前並不打算改變。

一系列超出預期的政策宣布後，當地中小型物業、豪宅等各類地產的交易隨即出現變化，熱度開始攀升。「其實市場狀況不好，早有預期政府會放寬政策。所以早就進行了相關的看盤準備，就等政策明確後買入。」一位於同日簽訂合約的購屋者說。

整體而言，依照相關研究者的預期，短期當地樓市的交投會增加，而樓價則要等發展商清完先前一段時期的庫存後，會慢慢加價。「畢竟現在利息這麼高，經濟狀況又是晦暗不明。」而陳茂波也稱：樓市受很多因素影響， 「人們是否買樓、幾時買樓，除了這些措施，還會考慮到經濟狀況、息口走勢、自己就業狀況和收入」。

樓市相關從業人員的意見亦較為審慎。例如當地地產建設商會一位負責人表示，「撤辣」可令今年一手交投量止跌回升，但不會令樓價即時颯升。近日頻頻在當地媒體撰文呼籲「撤辣」的中原集團創辦人施永青則指出：撤辣後二手放盤量將增，預計下個月成交量將較本月增三四成；樓價不會爆升，因市場尚充斥不利經濟因素，料樓價穩定上升。

但亦有相關人士提出了補充意見。其中之一是全面撤辣是向地產界傾斜，相關措施無法幫助一般市民購屋上樓。目前「港人樓價負擔屬全球前列，若樓價飚升，一般市民和年輕人買樓更難，加上高息之際取消壓力測試，恐進一步增加市民未能負擔供樓支出的風險，導致社會悲劇。”

從數據來看，目前香港的置業負擔比率為72%，仍高於過去20年長期平均值51%。對此，陳茂波亦回應：香港樓價一向高企。針對置業負擔比率相對較高，政府會透過出售資助房屋助市民置業。

針對特區政府日後會否重推“辣招”，則有相關消息人士指出：目前並無指標界定何時再推辣招，相信短期內不會出現大量炒賣。目前政府關心的核心問題，仍是如何恢復收支平衡。

依《預算案》顯示，2023/24年當地的綜合赤字位1,016億元，較原預算544億元增加近倍，儲備則跌至7,332億元。作為政府收入的一部分，下年度（2024/25）賣地仍採審慎策略，推地步伐將依市況調整。

粗略估計：過去3年前述3項辣招每年的平均稅款總數共約94億元，全面撤辣後成交量或增，而買家仍須付從價印花稅，故目前尚難以評估庫房收入變化。（財經雜誌）