澳洲三大首府城市房價飆漲！墨爾本一半以上房子沒有貸款

01 澳洲三大首府城市今年房價將飆漲

根據《澳洲金融評論報》的季度房地產調查顯示，珀斯預計今年房價漲幅將高達16%，布里斯本和阿德萊德緊隨其後，因為價格便宜城市對住房的需求激增，超過了住房供應。

儘管借貸成本增高，但全澳房價反彈仍顯示出韌性，10位專家預測全澳房價中位數成長率為5%。同時，雪梨的價格成長率預計在4.5%至9%之間，墨爾本的成長率則在平穩到4%之間。

由於央行繼續以緊縮的貨幣政策對抗黏性通膨，今年降息的希望逐漸減弱，反彈的持久力令人矚目。自上次12 月調查以來，在較小首府城市的帶動下，全澳房價前景變得更加樂觀，當時專家預測今年的中位數成長率為4% 或更低。

Barrenjoey首席經濟學家喬馬斯特斯表示：「事實證明，面對快速而大規模的緊縮週期，房價具有顯著的彈性。事實上，借貸能力與房價之間的長期關係已經破裂，因為高利率降低了借貸能力，但房價卻持續上漲。

這種彈性在珀斯尤其明顯，海外和州際移民的強勁，再加上便宜房市，正在推動價格上漲。與其他首府城市市場一樣，新建和現有住房供應有限支撐了這種成長。

Ray White 首席經濟學家Nerida Conisbee 表示，“在珀斯，最昂貴地區價格上漲，而在更經濟實惠的地區，購買房屋比建造房屋便宜。”

「珀斯的遠郊房價極其便宜，很大程度上與長期高水平建築有關。這座建築[現在]沒有動工，而正在建造的建築成本更高，」她說。

房地產分析師和經濟學家小組預計阿德萊德和布里斯本今年的漲幅將高達10% 或更多。

萊坊首席經濟學家本·伯斯頓表示：“增長最快的市場珀斯和阿德萊德的價格仍遠低於其他城市，並且短期內有望進一步上漲。”

「降息的具體時間並不重要，重要的是人們認為降息將在2025 年中期某個時候發生，但如果持續的高通膨削弱了對這一前景的信心，那麼增長速度將顯著放緩。”

根據CoreLogic 的數據，今年的價格漲幅一直很穩定，三月季度全國上漲了1.6%。珀斯的房價前三個月上漲了5.6%，雪梨的房價上漲了0.9%。

《澳洲金融評論報》調查的幾位小組成員指出，負擔能力問題對價格成長造成了限制。

Domain研究主管Nicola Powell預計雪梨房價將上漲7%至9%，他表示供應短缺給房地產市場帶來了上行壓力。

02 2023年墨爾本市中心銷售的一半以上房子沒有貸款

去年，維州卡爾頓（Carlton）和墨爾本中央商務區一半以上的購屋者以現金購買房產，沒有貸款。

儘管維州土地稅增加（部分原因是投資者出售房產增加），但在市中心購買房產的投資者中，許多是全款買家。

房產結算平台PEXA 的數據顯示，2023 年，CBD 約50.6% 的買家支付了現金，近1700 套住宅被現金買家搶購一空。

在鄰近的卡爾頓內城區，有229 間房屋（佔銷售額的52.3%）是在沒有貸款的情況下購買的。

根據PEXA 的數據，CBD 的現金購物金額超過13 億澳元，而卡爾頓的純現金支付金額高達9,800 萬澳元。

市中心社區與其他一些受現金買家歡迎的郊區形成鮮明對比，這些郊區如Toorak、Brighton和Malvern，或是假日屋熱點地區，如Rosebud、Safety Beach或Point Lonsdale。

PEXA首席經濟學家朱莉·托特(Julie Toth)表示，主要是投資者和換小房者在不需要房屋貸款的情況下搶購內城區的公寓。

「這意味著該房產不需要抵押貸款，因此這意味著他們以其他方式支付購買價格，但我認為低價點在這裡是相關的，如果你要買一套學生公寓，而且價格只有20 萬澳元，那麼你完全有可能不需要貸款來購買它。

托特表示，儘管維州提高了土地稅，這讓一些現在面臨更高成本的投資者望而卻步，但現金充足的投資者仍然被卡爾頓相對便宜的公寓所吸引。

根據PEXA 的數據，CBD 現金買家支付的中位數購買價格是Carlton 的兩倍多，為603,500 澳元。

AB Morison Conveyancing 董事Mandi Morison 表示，非貸款買家可能可以獲得其他收入來源來為純現金購買提供資金。

「支付現金、自我管理退休金基金和外國人的通常是老年人，我們也看到更多的和解是在『父母銀行』而不是傳統抵押貸款的幫助下進行的。這可能意味著，儘管人們支付現金，但實際上是從父母或家庭信託機構或其他機構借來的，因此PEXA 數據可能無法真實反映幕後發生的情況。

03 新一批固定利率房貸將到期月供進一步擠壓收入

隨著新一批房貸持有者的固定利率即將到期，未來幾個月將有數十萬筆房貸轉向浮動利率，這意味著利率將從大約2%一下躍升至6%以上，每月還款額大幅攀升，佔可支配所得的比例預計將創下歷史新高。

在澳洲，浮動利率房貸佔比很高。國際貨幣基金組織（IMF）本週發布的研究報告顯示，全球只有智利和南非的比例高於澳洲。

疫情期間，澳洲現金利率處於歷史低點，當時大量兩三年到期的固定利率貸款在去年年初轉為浮動利率。隨著房屋供應短缺，許多人在2022年貸款買房，其中三分之一以上的固定利率將在今年到期。

澳洲儲備銀行（RBA）的最新分析顯示，轉入浮動利率後，這三分之一以上的房貸利率會從2%左右躍升至6%以上，隨著許多家庭每月還款額激增三到四倍，今年底，澳洲家庭的總還款額將佔可支配收入的10.5%，創下歷史新高。

房貸利率攀升的同時，為吸引新客戶而提供的優惠利率幾乎已經消失。

2023年初，新客戶可獲得的浮動貸款利率比基準標準浮動利率低約0.35個百分點。以60萬澳元的抵押貸款計算，這樣的折扣相當於每月還款額降低130澳元。

但這樣幅度的折扣幾乎已消失，現在的平均折扣不到0.1個百分點，只相當於每月還款額降低了30澳元。

房貸還款額猛增再度引發了人們對房租和房價攀升的擔憂。

聯邦政府已設定了2029年中期新增120萬套新住宅的目標，並推出了一系列政策，包括協助地方政府規劃和釋放土地進行開發。但外界質疑，隨著人工和建材成本大漲，僅僅透過增加供應無法解決住房可負擔性下降的問題。（澳洲財經見聞）