全澳房價已連續 20 個月上漲，創下歷史新高。

PropTrack 房價指數顯示，8 月份房價環比上漲 0.22%，比去年同期上漲 6.16%。

冬季通常相對平靜，但今年的需求高得反常，導致銷量超過去年。

首府城市的房價漲幅最大，同比增長率目前為 6.49%，創歷史新高。

與 2023 年 8 月相比，各地區房價上漲 5.32%，主要原因是西澳和昆州地區的強勁增長。

珀斯和阿德萊德位居表現最佳的首府城市之首，布裡斯班排名第三，同比增長率達到 14%。

然而，並非所有城市的表現都如此出色。

在墨爾本，8 月份房價再次下跌，這是連續第五個月下跌，在此期間價格下跌了 1.98%。

同比來看，價格也有所下降，墨爾本比 2022 年 3 月的峰值低 4.7%。

霍巴特同比下降 0.5%，較之前的峰值下降 8.2%。

墨爾本和霍巴特是 8 月份僅有的兩個同比價格下跌的城市。不過，達爾文和堪培拉也低於之前的高點。

城郊市場表現好壞參半，一些地區表現強勁，而其他地區則落後。

西澳和昆州的城郊房價同比大幅增長，分別增長了 14.9% 和 11.3%。

南澳城郊房價同比增長 9.3%，新州城郊房價上漲 3.9%。

儘管新州房價增長速度不及西澳和昆州，但這三個偏遠地區都創下了歷史新高，南澳偏遠地區也緊隨其後。

同比增長最大的十個地區中有六個位於西澳大利亞州——五個在珀斯，一個在偏遠地區Bunbury。

前十名中只有三個是偏遠地區，包括前面提到的Bunbury, Townsville以及昆士蘭中部.

表現不佳的地區主要在維州，北領地的一個地區除外。

維州偏遠地區的Geelong房價同比下降了3.9%，緊隨其後的是莫寧頓半島(Mornington Peninsula)和巴拉瑞特(Ballarat)。

在墨爾本，西部和內城區的價格降幅最大，分別下降了 2.1% 和 1.9%。

不同城市和地區的價格增長率不同，表明市場受多種因素影響，速度參差不齊。

這些因素包括更高的利率、市場上的房源數量、住房需求、新開發項目和投資者活動。

冬季銷售旺季提振了買家和賣家的情緒，最近的減稅措施為買家提供了額外的財務救濟。

隨著春季的到來，房價預計將進一步上漲。然而，與今年第一季度的較快增長相比，預期的庫存增加、降息時機的不確定性以及負擔能力限制可能會減緩價格增長速度。 (成竹澳洲)

近日，有報導稱，澳洲房地產網站Domain 表示，布里斯本的房價中位數將在未來三個月內首次突破 100 萬澳元大關，而珀斯將在明年 6 月成為百萬澳元城市，因為這兩個城市的房地產市場火爆，創下新高。

如果房價繼續上漲，墨爾本也有望在 12 月底創下新高。

然而，雪梨和阿德萊德的房價增長可能會放緩，因為由於利率上升和之前的房價上漲，負擔能力惡化。

Domain 研究和經濟主管 Nicola Powell 表示，布里斯本和珀斯的房價中位數在短短三個月內分別飆升了 4% 和 6.6%，將比預期更早實現百萬澳元大關。

Powell 博士說：“我們很可能看到珀斯的房價中位數在本財年末超過百萬澳元基準，這得益於其負擔能力、異常緊張的租賃市場和積極的人口動態。布里斯本的住房市場與珀斯相似，但奧運會前夕，布里斯本在基礎設施方面投入大量資金，以支援房地產市場。”

四月份，Domain 預測布里斯本房價可能在今年年底突破百萬澳元大關，但自那以後，房價再次加速上漲。

過去三個月，布里斯本房價中位數上漲近 3.8 萬澳元，達到 976,464 澳元的新高。按照這個速度，該市只需再上漲 2.4 萬澳元或 2.4%，即可突破 100 萬澳元大關。

珀斯房價首次超過 80 萬澳元，過去一年，房價每天上漲 448 澳元。該市房價必須再上漲 17.3%，即 14.8 萬澳元，才能突破 100 萬澳元的中位數。

鮑威爾博士表示，儘管珀斯房價在過去 12 個月中飆升了 23.8%，但預計未來一年這一增長率將放緩，因為房價變得越來越難以承受，尤其是對當地買家而言。但她補充說：“即使我們看到勢頭略有減弱，但 17% 的增長也是完全有可能的”。

墨爾本房價在過去三個月也上漲得更快，上漲 1.7% 至 106.8 萬澳元，這是兩年半以來最強勁的季度漲幅。

現在，房價距離收回 2022-2023 年經濟低迷期間的所有損失僅差 2.3%。如果增長勢頭以目前的季度速度持續下去，墨爾本可能會在今年年底達到頂峰。

“墨爾本的復甦一直很緩慢，現在持續時間與經濟低迷一樣長，但尚未鞏固全面復甦，但現在似乎正在獲得動力，從這個角度來看，這是近四年來墨爾本首次錄得比雪梨更強勁的季度增長。”

雪梨房價連續六個季度上漲，並在截至 6 月的三個月內創下歷史新高。但與上一季度和歷史平均季度增長率 2.9% 相比，價格上漲速度已減半，降至 1.3%。

年度增長也在本增長周期中首次失去動力。雪梨 7.8% 的年度增長率是自去年 9 月以來的最低水平。

鮑威爾博士說：“我們現在看到雪梨的庫存水平開始增加，對我來說，這始終是市場動態變化的明顯跡象，與去年同期相比，新上市房屋數量現在增長了 8%。關鍵的變化是房屋銷售速度變慢，新房源上市速度快於銷售速度。

“總供應量比去年同期高出 12%，因此吸收率正在放緩，因為負擔能力緊張使得買家在尋找理想房產時更加謹慎。”

阿德萊德房價在 6 月季度上漲近 24,000 澳元，漲幅 2.6%，達到創紀錄的 929,972 澳元。然而，與上一季度相比，季度增長速度幾乎減半。

堪培拉房價再次上漲，同期上漲近 9,000 澳元，漲幅 0.8%。

霍巴特房價下跌 1.1%，至三年來的最低點，而達爾文則持平。   (成竹澳洲)

最近，有關迪士尼落戶澳洲的消息，在網上傳得越發火熱。

根據澳媒最新消息，又有3個新地點被列入潛在選址。澳洲迪士尼爭奪戰開打，墨爾本黃金海岸公開競爭！

迪士尼缺席南半球，澳洲各地積極爭取，都希望“花落自家”...

01 迪士尼即將落戶澳洲？！選址資訊瘋傳，又有3個新地點列入名單

根據《每日郵報》6月4日報導，有關美國迪士尼公司可能會在澳洲擴展業務的傳聞愈演愈烈，又有3個地點被列為新建迪士尼樂園的潛在選址。

華特迪士尼公司去年9月透露，公司計畫加速和擴大對樂園和體驗的投資。

該國際巨頭表示，計畫在未來10年內將資本支出增加近一倍，至600億澳元，重點是國際擴張。

此消息引發了第7座迪士尼樂園將建在墨爾本及其外城區的傳聞。

此前，Werribee和Fishermans Bend被提議為可能的選址，現在又增加了3個新地點。

South East Metro David Limbrick的自由黨議員David Limbrick在州議會表示，經過對主題公園最佳選址的“詳盡研究”後，他將範圍縮小到3個城區。

“為了證明世界真的很小，最好的地點就位於我的選區：Dandenong、Cranbourne或Frankston。它們都非常好，我很難分出高下。”

Limbrick呼籲旅遊廳長Steve Dimopoulos告知迪士尼公司，社區將盡一切努力支援並歡迎他們落戶墨爾本東南部。

他補充說，墨爾本東南部是“世界上最快樂的地方”，因為他選區有成千上萬個家庭，帶著孩子“尋找可以做的事情”。

02 澳洲迪士尼爭奪戰開打，墨爾本黃金海岸公開競爭

就在今年5月份，有消息傳迪士尼正考慮在墨爾本Werribee建造一個大型主題公園。

不過維州旅遊業委員會主席Felicia Mariani當時表示，

未來在Werribee建造迪士尼樂園“更像是一個謠言”，而且這類謠言已經流傳了多年。

（圖片來源：《先驅太陽報》）

就在去年的8月份，網上就曾有消息傳，全球第7座迪士尼樂園將落戶墨爾本。

根據當時的傳聞，墨爾本已經在Avalon機場附近規劃了一塊娛樂區，該地塊可用於建設迪士尼樂園。

就在此次維州議員提出要在墨爾本建設迪士尼樂園僅幾天後，昆州也加入競爭行列。

黃金海岸市長表示，自己將親自致信迪士尼公司，表達該市的誠意。

市長Tom Tate表示，黃金海岸是座“久經考驗”的主題樂園城市。

在過去30年間，黃金海岸已經證明了自己在主題樂園領域的地位。

“如果要比聲譽和歷史，Dream World、Movie World和Sea World等一眾主題樂園都已落戶黃金海岸。”

（圖片來源：澳洲九號台新聞）

Tate還表示，他打算致信迪士尼，推薦黃金海岸作為候選城市。

此外，他還願意親自帶領該公司高層參觀黃金海岸。

目前，已建成的迪士尼樂園分別位於加利福尼亞州、佛羅里達州、巴黎、香港、東京和上海。

03 迪士尼缺席南半球，澳各州“搶破頭”

迪士尼樂園深受不少民眾歡迎，但苦於南半球並無該樂園。

居住在南半球的朋友若想去迪士尼樂園遊玩，就只能前往其他國家。

因此，在澳洲新建一座迪士尼就成為了很多人的期待。

而對於迪士尼這個項目，除了維州和昆州，澳洲其它地區也“虎視眈眈”，畢竟成功引入，那客流可就不愁了。

此前南澳知名葡萄酒商人呼籲在澳修建全球第七座迪士尼樂園。

這名商人還表示，自己願意為該項目提供部分土地。

Seppeltsfield和Penny's Hill酒廠的老闆Warren Randall呼籲，政府官員和商界領袖組成一個團隊，研究在南澳修建全球第七家迪士尼樂園。

Randall希望這些人為此投資，並表示迪士尼項目可以創造大量的就業機會和其他投資，對阿德萊德來說有“很大的意義”。

Warren Randall（圖片來源：《每日郵報》）

雪梨和阿德萊德等其他城市此前曾試圖吸引米老鼠和其朋友們，但至今仍然未能成功。 (今日昆士蘭)

01  澳洲三大首府城市今年房價將飆漲

根據《澳洲金融評論報》的季度房地產調查顯示，珀斯預計今年房價漲幅將高達16%，布里斯本和阿德萊德緊隨其後，因為價格便宜城市對住房的需求激增，超過了住房供應。

儘管借貸成本增高，但全澳房價反彈仍顯示出韌性，10位專家預測全澳房價中位數成長率為5%。同時，雪梨的價格成長率預計在4.5%至9%之間，墨爾本的成長率則在平穩到4%之間。

由於央行繼續以緊縮的貨幣政策對抗黏性通膨，今年降息的希望逐漸減弱，反彈的持久力令人矚目。自上次12 月調查以來，在較小首府城市的帶動下，全澳房價前景變得更加樂觀，當時專家預測今年的中位數成長率為4% 或更低。

Barrenjoey首席經濟學家喬馬斯特斯表示：「事實證明，面對快速而大規模的緊縮週期，房價具有顯著的彈性。事實上，借貸能力與房價之間的長期關係已經破裂，因為高利率降低了借貸能力，但房價卻持續上漲。

這種彈性在珀斯尤其明顯，海外和州際移民的強勁，再加上便宜房市，正在推動價格上漲。與其他首府城市市場一樣，新建和現有住房供應有限支撐了這種成長。

Ray White 首席經濟學家Nerida Conisbee 表示，“在珀斯，最昂貴地區價格上漲，而在更經濟實惠的地區，購買房屋比建造房屋便宜。”

「珀斯的遠郊房價極其便宜，很大程度上與長期高水平建築有關。這座建築[現在]沒有動工，而正在建造的建築成本更高，」她說。

房地產分析師和經濟學家小組預計阿德萊德和布里斯本今年的漲幅將高達10% 或更多。

萊坊首席經濟學家本·伯斯頓表示：“增長最快的市場珀斯和阿德萊德的價格仍遠低於其他城市，並且短期內有望進一步上漲。”

「降息的具體時間並不重要，重要的是人們認為降息將在2025 年中期某個時候發生，但如果持續的高通膨削弱了對這一前景的信心，那麼增長速度將顯著放緩。”

根據CoreLogic 的數據，今年的價格漲幅一直很穩定，三月季度全國上漲了1.6%。珀斯的房價前三個月上漲了5.6%，雪梨的房價上漲了0.9%。

《澳洲金融評論報》調查的幾位小組成員指出，負擔能力問題對價格成長造成了限制。

Domain研究主管Nicola Powell預計雪梨房價將上漲7%至9%，他表示供應短缺給房地產市場帶來了上行壓力。

02    2023年墨爾本市中心銷售的一半以上房子沒有貸款

去年，維州卡爾頓（Carlton）和墨爾本中央商務區一半以上的購屋者以現金購買房產，沒有貸款。

儘管維州土地稅增加（部分原因是投資者出售房產增加），但在市中心購買房產的投資者中，許多是全款買家。

房產結算平台PEXA 的數據顯示，2023 年，CBD 約50.6% 的買家支付了現金，近1700 套住宅被現金買家搶購一空。

在鄰近的卡爾頓內城區，有229 間房屋（佔銷售額的52.3%）是在沒有貸款的情況下購買的。

根據PEXA 的數據，CBD 的現金購物金額超過13 億澳元，而卡爾頓的純現金支付金額高達9,800 萬澳元。

市中心社區與其他一些受現金買家歡迎的郊區形成鮮明對比，這些郊區如Toorak、Brighton和Malvern，或是假日屋熱點地區，如Rosebud、Safety Beach或Point Lonsdale。

PEXA首席經濟學家朱莉·托特(Julie Toth)表示，主要是投資者和換小房者在不需要房屋貸款的情況下搶購內城區的公寓。

「這意味著該房產不需要抵押貸款，因此這意味著他們以其他方式支付購買價格，但我認為低價點在這裡是相關的，如果你要買一套學生公寓，而且價格只有20 萬澳元，那麼你完全有可能不需要貸款來購買它。

托特表示，儘管維州提高了土地稅，這讓一些現在面臨更高成本的投資者望而卻步，但現金充足的投資者仍然被卡爾頓相對便宜的公寓所吸引。

根據PEXA 的數據，CBD 現金買家支付的中位數購買價格是Carlton 的兩倍多，為603,500 澳元。

AB Morison Conveyancing 董事Mandi Morison 表示，非貸款買家可能可以獲得其他收入來源來為純現金購買提供資金。

「支付現金、自我管理退休金基金和外國人的通常是老年人，我們也看到更多的和解是在『父母銀行』而不是傳統抵押貸款的幫助下進行的。這可能意味著，儘管人們支付現金，但實際上是從父母或家庭信託機構或其他機構借來的，因此PEXA 數據可能無法真實反映幕後發生的情況。

03  新一批固定利率房貸將到期月供進一步擠壓收入

隨著新一批房貸持有者的固定利率即將到期，未來幾個月將有數十萬筆房貸轉向浮動利率，這意味著利率將從大約2%一下躍升至6%以上，每月還款額大幅攀升，佔可支配所得的比例預計將創下歷史新高。

在澳洲，浮動利率房貸佔比很高。國際貨幣基金組織（IMF）本週發布的研究報告顯示，全球只有智利和南非的比例高於澳洲。

疫情期間，澳洲現金利率處於歷史低點，當時大量兩三年到期的固定利率貸款在去年年初轉為浮動利率。隨著房屋供應短缺，許多人在2022年貸款買房，其中三分之一以上的固定利率將在今年到期。

澳洲儲備銀行（RBA）的最新分析顯示，轉入浮動利率後，這三分之一以上的房貸利率會從2%左右躍升至6%以上，隨著許多家庭每月還款額激增三到四倍，今年底，澳洲家庭的總還款額將佔可支配收入的10.5%，創下歷史新高。

房貸利率攀升的同時，為吸引新客戶而提供的優惠利率幾乎已經消失。

2023年初，新客戶可獲得的浮動貸款利率比基準標準浮動利率低約0.35個百分點。以60萬澳元的抵押貸款計算，這樣的折扣相當於每月還款額降低130澳元。

但這樣幅度的折扣幾乎已消失，現在的平均折扣不到0.1個百分點，只相當於每月還款額降低了30澳元。

房貸還款額猛增再度引發了人們對房租和房價攀升的擔憂。

聯邦政府已設定了2029年中期新增120萬套新住宅的目標，並推出了一系列政策，包括協助地方政府規劃和釋放土地進行開發。但外界質疑，隨著人工和建材成本大漲，僅僅透過增加供應無法解決住房可負擔性下降的問題。（澳洲財經見聞）

CoreLogic的數據顯示，在珀斯、阿德萊德和布里斯本房價大幅上漲的推動下，澳洲全國房價繼3月上漲0.6%後攀升至新高，連續第14個月上漲。

經濟學家表示，面對高利率，房地產市場復甦的韌性是可能使澳洲儲備銀行不願在今年稍後下調現金利率的許多因素之一。一些分析師預計，今年稍後將下調現金利率。

過去3個月，房價漲幅也從上一季的1.4%加速至1.6%，原因是與強勁需求相比，供應持續短缺。

CoreLogic研究總監Tim Lawless說：「自去年中期以來，利率上升、生活成本壓力和住房可負擔性惡化都是導致住房條件放緩的因素。然而，相對於需求的住房供應不足仍然繼續對房屋價值產生上行壓力，儘管存在這些不利因素。”

“總的來說，看起來住房市場正在比大多數人預期的更好地應對高利率和高生活成本的環境。”

匯豐銀行首席經濟學家、前澳洲儲備銀行官員Paul Bloxham表示，持續的價格增長、頑固的通膨和支持性的預算可能會推遲到明年才會降息。

他說：“我們預計今年利率不會下降，主要是因為通膨仍然需要時間下降，而且仍然高於目標。我們還預計預算將支持增長和消費者，從而也增加了一些通膨。”

「但除此之外，房地產市場有積極的勢頭，澳洲儲備銀行將考慮到這一點，可能會更不願意實施降息。因此，房價持續以這種速率上漲，澳洲儲備銀行今年降息的可能性就越小。”

珀斯的房價以1.9%的月增長領先，其次是阿德萊德以1.4%的增長和布里斯本以1.1%的增長。上個月，這些城市的房價分別上漲了1.8%、1.1%和0.9%。

相比之下，雪梨在3月份的成長較小，為0.3%，與上個月的0.5%成長相比，而墨爾本在2月微幅上漲後保持穩定。

自今年年初以來，珀斯的房屋價值已經成長了5.6%，布里斯本和阿德萊德成長了3%以上，雪梨增加了0.9%，而墨爾本則下降了0.2%。

AMP首席經濟學家Shane Oliver表示，如果降息延後到明年，雪梨和墨爾本的房價可能會以更緩慢的速度上漲。

他說：「如果人們認為今年不會降息，我認為更多的買家會推遲他們的購買計劃。同時，一些房東可能無法保持他們的物業而不得不出售，因此市場上將有更多的選擇，這在買家有所回落的時候，可能會削弱一些市場。”

“一方面，我們仍然面臨著巨大的供應短缺，這將阻止房價大幅下跌，但較長時間的高利率將限制增長。”

CoreLogic方面表示，惡化的住房可負擔性和受限的貸款償還能力已將需求從市場的高端轉移到最負擔得起的細分市場。

過去三個月，房市較為便宜的25%物業已經上漲了3.1%，而頂端市場僅上漲了0.7%。（米宅）

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