三年前，瑞銀分析師以中國恆大集團罕見的賣出評級震驚了市場，11個月前，恆大違約並成為整個房地產崩潰的象徵。現在，分析師預測這個垂死的市場將逐漸復甦，大多數分析師表示，市場尚未觸底。
瑞銀集團中國和香港房地產研究主管Lam在香港接受採訪時表示：“經過三年的看跌，由於被救助，我們首次對中國房地產行業變得更加積極。”
Lam預測，房屋需求和供應將在明年某個時候恢復到歷史平均水平，在21個主要城市擁有大量投資組合的開發商可能會看到股票反彈。他建議了幾家公司，包括Longfor Group Holdings Ltd.（龍湖集團）。
就像他在2021年的恆大上所做的那樣，Lam正在將深入的數據潛入與自己的直覺相結合，對中國的住房行業進行非常規的賭注。
關於他對恆大的的簡短的10行報告，該報告對隨後的崩潰敲響了警鐘。就像他對恆大的態度。今年房地產銷售持續下滑，3月價格暴跌，比上個月更快，持續了三年的下降。彭博經濟學預計該產業在2026年中國經濟從衰退前24%的高峰成長。在此過程中，將失去或減少約500萬個工作機會。號
Lam在恆大集團上的判斷被證明是正確的，就在這家高飛的開發商在房地產業蓬勃發展時，他下調了股票的評級。當時，恆大的市值約為470億美元，使創辦人許家印成為亞洲最富有的人之一。
早在2017年，一些模糊的數字就引起了Lam的注意：開發商貪婪地搶購土地來建造房屋，但他們的影響力基本上保持不變。這導致他深入研究數據，照亮了推動擴張的資產負債表外的債務。
這項研究的基礎工作由瑞銀的證據實驗室完成，這是一個由300多人組成的全球團隊，專門從頭開始建立獨立的資料集。LAM負責的主要開發商擁有的約10,000多個住宅項目。他的結論是：截至2019年6月，中國建築商的準備率（或債務與股權比率）平均為170%，而據報導為108%。這意味著隨著中國大規模再融資需求在未來兩年達到頂峰，他們面臨現金流短缺。恆大是風險最大的公司之一，其短期現金債務和淨負債是五家最糟糕的公司之一。
這導致他在2021年1月隊恆大下調了評級，使他成為19家報導恆大的分析師中唯一一位對該公司進行拋售評級並將目標降至股價以下的分析師。他將目標降至6港元，而當時的價格為14.50港元。這份報告在2021年引起了轟動，當時的恆大在書面回復中表示，瑞銀的估計“沒有事實依據”，該公司相信它將達到2021年的銷售目標。 Lam的筆記也引起了投資人的憤怒。許多人無視他的電話，而隨著股價在接下來的幾天裡走高，有些人嘲笑他。一位全球資產管理公司表示：“股票上漲，意味著沒有人聽他的電話。”
當然，Lam的擔憂很快就得到了證實。恆大股價暴跌90%以上，14個月後交易暫停。該公司拖欠了債務，危機很快就蔓延到其他公司，開發商總的債券違約超過1,220億美元。
先前在摩根士丹利工作的香港科技大學畢業生Lam說，現在，經過多年的痛苦，該行業準備緩慢復甦。他預計今年房地產的銷售和價格不會上升，但下降會緩解。他說，按地區劃分，住宅銷售額可能會下降7%，而2022年的跌幅為27%。新房可能會下降7%，2022年的39%的下降率會縮小。一級和二級城市的價格可能會下滑10%。
一旦價格穩定下來，由於三年的房地產價格下跌週期導致人們推遲購買，被壓抑的需求將重捲回來。諷刺的是，根據Lam的說法，恢復的關鍵在於開發商創紀錄的違約數量。由於大多數私人公司無法獲得資金，許多公司已停止購買土地和建造房屋，從而減少了供應過剩。在經濟不景氣的情況下，開發商的新房銷售開始下滑了58%，遠遠超過按地區劃分的房地產銷售下降37%。
這種「去庫存」可能會使房屋庫存在1月份之前降至24個月，在牛市的情況下，或者在明年12月在熊市的情況下，將庫存降至更典型的水平。
其他經濟學家和分析師則不那麼樂觀。高盛集團表示，市場仍未觸底，中國的房屋調整遠未結束。這反映了儘管政策支持增加，但住房指標的讀數較弱。暴跌的房屋銷售正在擠壓開發商的財務狀況，使違約風險上升。持續的房地產低迷將繼續阻礙2024年的經濟。
事實上，日本花了大約15年時間才從20世紀90年代初的史詩般的房地產蕭條中觸底，而美國在次級抵押貸款危機後需要大約6年才能復甦。中國房價從高峰下跌近20%，與香港1997年房地產蕭條後70%的下跌相去甚遠。
中國房地產市場在危機期間比日本和香港更健康，理由是城市化率和家庭槓桿率較低，以及嚴格的外匯管制。他說，這些結合在一起，能夠比日本更好地管理其房地產泡沫。
去年年底，央行向貸款人注入的低成本資金突然激增，這表明這種推動是真實的，更多的現金支持可能正在進行中。我們應該期待房地產價格的穩定和新的發展，到2025年6月。目前，最大的辯論是購屋者需求如何恢復的宏觀問題。
要做到這一點，需要更多的支持。截至3月，國內延遲和暫停的住宅項目約為700萬個。所需資金約2兆元（2,760億美元）。到目前為止，資金可能還不夠。
當談到區分未來的贏家和輸家時，Lam研究哪些開發商改變了他們的商業模式，以擁有更多的商業房地產風險敞口，從而產生更多的租金收入，並保護開發商免受住房需求週期性下降的影響。另一個關鍵跡像是開發商仍在收購土地，因為這決定了三、四年後的收益前景。
土地收購也間接告訴投資者他們是否可以獲得資金。當開發商放慢土地收購速度時，這不是一個好兆頭。
說一組數據：2022年以來，土地市場的購買主力，就一步步變成了地方城投公司，也就是地方自己買自己的地。根據各大數據平台對各地拍賣公告進行逐宗追蹤的結果，2022年城投公司購地比例約40%，2023年上升到60%，2024年一季度，已經達到了70%。城投企業買完了地，就拿到銀行抵押貸款，從銀行套出錢來，本質上這也是一種地方債務，但這是合法合規的，也不納入任何一種地方債務統計。
當然，城投企業買下了這些地，本質就是為了借貸，大部分都不會真的進行開發。體現在數據上， 就是房地產新開工面積劇烈下降。 2021年中國房地產新開工面積19.89億平米，2022年下降到12.06億平米，年減39.4%，基本上與城投企業的買地比例相對應。 2023年，房地產新開工面積持續猛烈下降到9.54億平米，年減幅20.9%；2024年一季度，開工面積1.73億平米，年減2023年第一季的2.41億平米，較去年同期下降 28.2%。這種猛烈的降幅，也與城投企業購地比例持續上升，形成了對應關係。
這麼說吧，城營企業買地再從銀行融資貸款，目前看起來風平浪靜，甚至都沒被視為一種金融風險。但是這個雷注定會炸掉。只要城投企業還不起第一筆到期本金，那麼接下來，整個銀行體系，將會屍骨無存。而這個結果，已經是注定會發生的了。
既然精準預測恆大暴雷的分析師現在看漲中國房地產，那就拭目以待吧，時間是最好的證明。 (發比利斯)