房地產，迎來歷史轉折點。
剛剛召開的保交屋工作會議提出，商品房庫存較多城市，政府可需訂購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住宅。
這意味著，「國家隊」開始下場收房子，中國版的房地產收儲模式呼之慾出。
同一天，央行等部門發佈通知，首套房貸降至15%，二套房貸降到25%，同時下調公積金貸款利率，且取消全國貸款利率政策下限，由各地自主確定。
這意味著，繼取消限購之後，低首付時代開啟，房貸利率步入「下不封底」模式。
幾套組合拳打出來，標誌著房地產「救市」步入新階段，中國樓市迎來史上最寬鬆時代。
這一次，能否刺激房價上漲？
01
這一切，並非突然落地，而是早有跡象。
就在上月底，重要會議已有定調：「統籌研究消化存量房產和最佳化增量住房的政策措施，抓緊建構房地產發展新模式」。
未提“房住不炒”，沒講“三大工程”，首次提出“消化存量、最佳化增量”，訊號意義再明顯不過。
這讓人想起10年之前的「去庫存」，正是那一輪去庫存，開啟了有史以來聲勢最大的上漲浪潮。
這次提出的“消化存量，最佳化增量”，被坊間稱為“化庫存”，雖然叫法不同，但目的是一致的。
不同的是，上一輪“去庫存”，政策工具滿滿。
降准降息、棚改貨幣化、1億人進城落戶……疊加經濟成長、城鎮化加速、居民加槓桿，可謂無往而不利。
然而，這一次“化庫存”，面臨的環境截然不同。
房地產供需關係正在發生“重大變化”，居民槓桿率處於歷史高位，經濟、人口、城鎮化、債務等基本面早已不同於以往。
非常時期，需要非常之策。
取消限購、限貸只是第一步。目前，除了北上廣深津、雄安、海南7地之外，所有城市都已取消限購。
面對供需關係發生重大變化的現實，國家隊下場收儲房子，也正在變成現實。
02
史詩救市，有多重要？
自從1998年開啟房屋市場化改革以來，樓市雖然波動不斷，但整體呈現上行走勢。
但這一次，房地產調整的幅度之大、範圍之廣、時間之長，都遠遠超過往，市場亟需穩住。
一方面，全國商品房庫存創下歷史新高，「去庫存」箭在弦上。
目前，全國商品房庫存量為7.45億平方米，其中住宅佔了一半以上，相當於數千萬套子還沒有賣出去。
然而，市場需求仍在持續萎縮，去化周期仍在上升。
根據國家統計局剛剛發佈的最新資料，今年1-4月，新房銷售面積2.92億平方米，年減20.2%，其中住宅年減23%。
要知道，高峰時期，全國商品房銷售面積接近18億平方米，月均1.5億平方米，而銷售額也高達18萬億。
另一方面，幾乎所有城市房價都在遭遇深度調整，部分城市甚至回到6-7年前，穩房價任務艱巨。
如果說前幾年樓市調整更集中於三、四線城市，這次一線城市也難以置身事外。
根據國家統計局發佈的70個大中城市資料，所有城市二手房價都出現年比負成長，最高降幅在10%以上。
一度領跑的南京、廈門、武漢等地，二手房價年減幅超過10%，而房價相對堅挺的北上廣深，二手房同比降幅也都在7%以上。
這還是最近一年的資料。從歷史高峰相比，多數城市房價回到2020年之前，部分城市甚至回到了2016-2017年。
這種局面想想都很可怕，任由其發展下去，顯然不符合宏觀層面的設想。
03
取消限購限貸並不令人意外，國家隊下場收儲，則是前所未有的新行動。
國家隊下場收房子，有多大用？
一方面，國家隊批次收購新房，既可以立竿見影減少庫存，還能盤活房企的現金流。
多家房企之所以陷入危機，與其高槓桿、高負債、高周轉的模式不無關係，但市場需求的萎縮更為致命。
當前最大的問題，用官方的話說——房地產供需關係發生重大變化。
蓋的房子太多，買房的人越來越少。
不管是基本面問題、收入問題還是預期問題，樓市一旦陷入「無人買房」的負面循環，就很難走出來。
這時，就需要一條新的鯰魚──國家隊，直接消化部分需求，進而重塑供需關係。
另一方面，國家隊回購的房子，可以轉化為保障房，在減少保障房建設壓力的同時，也遏止了樓市庫存的進一步擴張。
保障房建設，與城中村改造、平急兩用設施建設，被稱為「三大工程」。保障房是其中的重頭戲，也是各地必須落實的民生任務。
然而，且不說保障房建設需要天量資金投入，而房子越建越多，市場上的供需關係更難逆轉，商品房的庫存更難消化。
所以，將保障房建設的資金，轉移到收儲商品房身上，既能完成保障房任務，又不乏化解商品房庫存之效。
不過，能覆蓋多少城市，收儲規模有多大，資金量有多大，決定了托底、穩住還是刺激的可能。
04
國家隊收儲，既然效果這麼好，為何不早推行？
錢從哪裡來，一直都是最大問題。
根據天風證券測算，要想房地產庫存回歸到合理水平，大約需要約7萬億元的資金。
要知道，去年全國財政收入也就21.6萬億元，這筆錢顯然不是一個小數字。
更進一步，誰來出這筆錢？
地方政府，恐怕手中無糧。
且不說土地財政「失血」後，地方的可支配財力遠不如前，而債務壓力一直高懸於頭頂，加槓桿的空間極其有限。
央媽放水或中央財政托底，就是難以繞開的選項。
10年前的樓市去庫存，靠的是央行定向放水，5次降准5次降息，加上棚改貨幣化貸款，直接攪熱市場。
這次，或可透過國有銀行貼息貸款或發行特別國債的形式，來為收儲提供資金支援。
也有人建議，由國家出面，成立專門的收儲平台，或組建住房保障銀行，專門用於全國商品房的化庫存。
最激進的想法是無錨印鈔，讓央行直接下場購買國債，打開印鈔機的開關，從根本解決資金難題。
然而，任何救市，都不可能不計成本，否則財政將成無底洞，而大印鈔的弊端更是眾所周知。
房地產收儲，資金問題是其一，而回報問題是其二。
租金，或是收儲之後最大的回報來源，但中國的租售比遠低於國際平均。
目前，大城市的租金回報率只有1-2%，甚至無法覆蓋貸款利率或專項債利率成本，遑論收益？
所以，國家隊收儲，不會覆蓋所有城市，也不會一哄而上，必然有所取捨。
t05
房地產，為何需要拚命救市？
任何行業，如果隨行就市，價格漲跌起伏都是正常的，暴漲時形成的泡沫，自然能通過自然破裂來調節。
然而，房地產並非普通產業，從一開始就與國民經濟、地方財政、居民財產捆綁在一起，牽一髮而動全身。
作為支柱產業，房地產業GDP持續下滑，成了經濟成長的最大拖累。
今年一季度，全國GDP年增5.3%，大超預期，但房地產業年減5.4%，12個主要行業中獨此一家。
這已是房地產業連續第四個季度負成長，自1998年住房改革以來，可謂頭一遭。
房地產走勢，影響的不只是自身，而是關係到一系列上下游產業鏈條，從建築業到建材、家居家電等產業，整體佔經濟比重超過10%。
再考慮到土地財政的存在，可以說無論是規模體量還是拉動效應，房地產都非其他行業所能比擬。
同時，根據央行報告，中國居民家庭7成左右的財產都是房子，而70%左右的負債也都與房子有關。
所以，房價的劇烈波動，勢必透過金融系統，傳導給每個人。
無論是從國民經濟層面，或是居民財富層面，房地產都不能輕易任其下墜。
史詩大招之下，未來房價會不會大漲？
一句話，穩地產是第一步，軟著陸是最樂觀的預期，先不要想太遠。
-END- （國民經略）