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中國國資開始下場收購存量房了
2021年集中供地以來，土拍市場的主力軍就成了各地的國資城投公司。
據克而瑞統計，僅2021到2023年三年間，地方國企和城投參與t拿地的數量，總佔比就超過了6成。
我們還在感慨，國資不僅介入拿地，而且負責建設開發了許多地產項目。
緊接著又看到杭州臨安區準備出手，掏出真金白銀，試水政府收儲存量房。
是啊，現在越來越多存量房去庫存的行列中，都出現了國資的身影。
各地政府和城投，正在以各種各樣的方式例如直接收購、以舊換新、租賃等等手段，更多樣的介入到了存量房的去化過程中。
今年以來，不僅落地速度加快，而且資金量也明顯起來了。
各地到底在哪些方面做了哪些嘗試，今天帶大家來深入研究。
一開始，是從「以舊換新」關注到國資。老實講，樓市的「以舊換新」已經不是新詞了，部分城市的試點推出，算起來也有大半年的時間了。
最新資料顯示，截止到5月15日，已經有超過60個城市進行試點，逐漸從三、四線城市，向一二線城市擴散，上海、深圳和廣州都加入了。
其中，不少於15個都是國資下場收購的形式，直接由地方政府或當地城投兜底。不完全統計，目前公佈的計畫收購套數合計超過1萬套。
實際操作流程也很簡單。想換房的業主，只要通過政府指定的官方平台，登記舊房、選定新房、等待估價，滿意就進行後續支付。
如此一來，買和賣都透過官方平台完成，審批流程快。既不用擔心款項安全問題，也大大提高了置換的效率，基本上不用等多久。
國資收購的好處不僅只停留在流程操作上，而且充分聽取居民的意見，不斷最佳化「以舊換新」細則。
像太倉就考慮到，有的人捨不得老破小的學區，但換到新房又擔心沒有好的學校，特別批准保留一定時間舊房所在學區的入學資格，讓小孩有上學需求的業主，可以放心進行置換。
還有的人有好幾間小房子，單獨一間拿來換新房，價差有點吃力。現在也可以“多換一”，用多套舊房子湊一套新房。
南京甚至為置換期房的業主，提供了過渡期住的地方。舊房子收過來之後，還能以市價繼續租住在裡面。等期房交付、裝修好後，業主再正式搬進去住，省去了因為房屋交易而要搬家的麻煩。
鄭州則是先在兩個區域進行試點，進而推廣到全市八個區域全面實施。二手住房的房齡限制，也從之前的15年延長到了20年。
這三個典型城市的首批成績單也出爐了：
據介紹，各地國資首批收過來的二手住宅主要是小戶型，地點好，多半還有學位優勢。
不僅可以交由第三方仲介進行轉租，獲得不錯的租金收益，也能用作過渡的安置房，給原住戶或附近的拆遷戶居住。當然，轉作保租房，以及和指定公司合作人才公寓，都是可行之道。
其實，很多地方國資早就在收購存量房，拿來保租房子。
印像中，保租房主要集中在一二線城市，事實上越來越多的三、四線城市，也大步推動保租房建設工程。
十四五期間，中國計畫建設籌集保租房870萬套，各地都存在保租房的指標壓力。因此，有些地方國資不僅自己掏錢建保租房，還直接從城投手中收購現成的存量房，相應改造後轉做保租房。
和「以舊換新」比起來，不需經過業主的置換，更直接省事，也免去了重複建設，可以更快投入使用。最直接的就是，提高了閒置房產的使用率。
那麼，收購的錢從哪裡來？
去年年初，央行設立了1000億元的“租賃住房貸款支援計畫”，定向投放給8個試點城市批次收購存量房，用作保租房。而這8個城市去年的住宅總銷售額，合計有1萬億。1000億相當於全年銷售額的10%，真是不算少。
4個試點城市福州、青島、天津、重慶，都跟進了這種模式。
計畫收購的存量房套數超過16,000套，重慶瞄準的是軌交站、產業園區、學校醫院附近的存量房，面積以70平以下小戶型為主。
要知道今年1月份，重慶主城區商品房成交量為8043套，這次就投放了4207套，大概相當於半個月的成交水平，數量也相當可以。
福州主要收購的也都是四城區的優質房源，要求建成年限短、地理位置優越、層次較好。目前首批近8,000套的收購目標，已對接落實了近7,000套，下半年將正式轉為保租房或長租房，投入市場，收購資金規模同樣不能小覷。
福州和濟南去年拿到的貸款額度，分別是4.88億和4.6億，今年青島又拿到18.5億，天津濱海新區更是落地資金達到19.18億。
簡單統計一下，首批收購存量房的貸款額度已超過了47億元。此外，湖州、邯鄲，還有最近爆紅的阿勒泰等多個城市也先後發佈了此類政策。
要注意的是上面談到的置換和直接收購，都只針對商品房。
深圳今年2月還計畫將本市的公寓類住房，打包申請「轉型」為保租房。也就是說，國資對於保租屋房源的解決方式比我們想像的多得多。
除了這兩種方式外，國資也在想辦法盤活租屋市場。聚焦到一線城市，上海、廣州、深圳儘管都推出了「以舊換新」活動，但活動本身給予購屋者的優惠力度並不大，國資也暫時還沒有參與其中。
不過，由於一線城市的市中心有很多老破小，改造難度較大，一線國資更多是想辦法盤活租屋市場，進行統籌租賃。上海從去年10月開始，在部分區域試行了「躉租」政策。
由國資的長租公寓－上海建信住房服務有限公司負責，也就是租賃市區老人的房子，轉租給有需要的青年，老人從市區搬到郊區的新房子裡住。
目前，市區的7個區14個街道，以及郊區的6個新房項目投入到了初步的試點中，試圖同時解決了老人養老，年輕人租賃以及近郊存量房源營運這三大問題。
除了市區的老破小之外，可以用來轉租的房源還有很多種。深圳就盯上了規模龐大的城中村，進行「統租」。
具體來看，深圳去年計畫透過改造城中村，籌集5.2萬套保租房，特別成立了微棠住房公司進行專職管理，線上下設立了多個黃白色顯眼的客服中心。
今年年初，微棠公寓在租社區有36個，主要集中在龍華區的幾個街道。光元芬新村足足有90多棟單人租房，房間總數非常多。
據一些房客反映，這種模式相比於之前的私人房東收費更為規範化，押金退還、水電燃氣以及維修的費用都有保障，更不會隨意漲價。
而且公共設施完善，增加了健身房、公共廚房、閱讀區等。保安措施也大大提升，除了進出有門禁之外，還設定了無死角監控以及固定的前台。
最近為了方便租戶出行，微棠公寓還和深圳巴士合作推出了「藍海豚」小型巴士，開通了地鐵和產業園專線，C24線的首站就是逸秀微棠。通過統租的模式，讓城中村的居住環境不斷改善，租戶有保障，房東也有錢賺來。
為什麼國資要開始下場收存量房？
目前試點的一些城市，像鄭州、重慶等，前幾年土地供應量堪稱天量。郊區、新城等待開發區域的新房庫存數量比較多，供應遠大於需求，存量新房去化周期長。
這時候各地政府及時“踩剎車”，暫停土拍，減少市場上的新房供應，通過以舊換新、直接收購等多種手段，可以加快存量房的去化。
而從居民角度出發，有置換需求的業主，可以放心由國資兜底。從“先賣後買”，轉變為“先買後賣”、“邊買邊賣”，盡快實現自身的住房改善。
對租屋群體來說，以往的保障房大多是建在一些偏遠地區。一線城市的打工人，或許願意犧牲通勤，住進郊區的保租房，三、四線城市很難願意選擇這類保障房。
而現在，透過直接收購或以舊換新等多種手段，地方政府能為租房者，提供更多城區好地段的保租房，這就大大提升了對務工人員的吸引力。提供充分的配套，為三、四線城市留住人才，這樣才能贏得長期發展的機會。
總的來看，國資下場收購可以說是「一箭三雕」。最明顯的就是幫助當地去化，緩解還債壓力，還能提高閒置房產的利用率，滿足居民置換改善和租屋的多種需求。
從各地披露的方案，和試點以來的效果來看，我們可以肯定的是，未來還會有更多城市的國資下場收購存量房，圍繞當地居民的真實需求，採用不同機制，盤活存量房以及租房市場。 （華爾街見聞）