國資收房子，中國央行給彈藥，房地產又回來了？

房地產市場的動向，總能讓無數國人愛恨交織、牽腸掛肚。

5月17日，中國的房地產市場迎來三大重磅利好，政策力度空前，帶動整個房地產板塊走強，多家頭部房企股價攀升，最典型的就是萬科，當日直接漲停。

一系列政策的出台，有望提振房市信心、改善房企現金流，活躍房地產市場交易。

雙降：首套房首付比例降至15% 房貸利率將繼續走低

一個是降首付。

中國央行17日消息，對於貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低於15%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低於25%。

目前，多地已將首套首付比例降至20%、二套降至30%，隨著央行進一步放寬首付下限，預計會有更多城市跟進。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，從全球來看，許多國家貸款購房的首付比例低至10%，有的只有5%。此番中國降低購房首付比例，疊加房價下跌，對更多新市民、年輕人來說，買房可以“夠得著”了。

再一個是降房貸利率。

央行當日宣佈，取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。據央行公佈資料，截至3月末全國343個城市(地級及以上)中，75個下調了首套房貸利率下限，64個取消了下限。

同時，央行宣佈，自2024年5月18日起，下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，5年以下(含5年)和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調整為2.35%和2.85%。

如此，各地的銀行將有更多的迴旋餘地“促成交”。

隨著房貸利率的下限被打開，銀行將更有能力收窄經營貸等和房貸的利差，從而減少購房者提前還貸現象和違規轉貸行為。

去庫存：地方政府收購存量商品房或土地

如果說雙降是降低購房者的門檻和購房負擔，那麼鼓勵政府收儲，就是給目前還在僵持的房市注入了活水。

5月17日國務院保交房工作視訊會議召開。同日舉行的國務院政策例行吹風會上，住房和城鄉建設部副部長董建國介紹說，城市政府堅持“以需定購”，可以組織地方國有企業以合理價格收購一部分存量商品住房用作保障性住房。目前尚未開發或已開工未竣工的存量土地，通過政府收回收購、市場流通轉讓、企業繼續開發等方式妥善處置盤活，推動房地產企業緩解困難和壓降債務，促進土地資源高效利用。

中國人民銀行副行長陶玲介紹，保障性住房再貸款規模是3000億元，利率1.75%，期限1年，可展期4次，發放對象包括國家開發銀行、政策性銀行、國有商業銀行、郵政儲蓄銀行、股份制商業銀行等21家全國性銀行。銀行按照自主決策、風險自擔原則發放貸款。人民銀行按照貸款本金的60%發放再貸款，可帶動銀行貸款5000億元。

中央為政府收儲定了調，央行也拿出真金白銀，為政府收儲提供支撐，市場反應相當積極。

目前已有鄭州、南京、珠等多地國企通過直接收購、以舊換新等方式參與到存量住房的去庫存過程中。

房市前景

這一輪政策大禮包已然頗具誠意，但想要真正化解當下房企的困境，或許還需要更多支援。

當前，房企困境的本質是流動性危機。如今，樓盤去化困難，房企的資金遲遲得不到回籠。土地和待售房產無法轉化為了現金流。另一邊，卻是一筆筆到期的債務，包括銀行貸款、信用債、信託等。

想要讓房企活下來，那麼涉房資金必須周轉起來。如此，只有三個方法能夠達到目的，一是放水，幫助房企融資，直觀點說就是鼓勵銀行借錢給房企，幫助房企置換債務，降低財務成本。但如今銀行對房企的風險敞口巨大，新的貸款額度難以審批通過。銀行自身的風控制度並不支援其為出險房企提供更多貸款。

所以，除非對涉房貸款進行專項豁免，否則銀行並無動力，在現有的貸款未還清之前，借更多的錢給房企。

二是進一步刺激居民的購房需求。無論是降首付，還是降房貸利率，目的都在於此。不過，如今的居民，並沒有那麼多的剛需。在收入預期沒有顯著改善的情況下，想要刺激居民的購房需求，難上加難。

三是收儲。政府或國資出手，收購市面上部分房產，借此，一方面為房企注入新的現金流，另一方面重構中國的房地產市場格局。目前看，這條路更可行，也更有效。政府從過去的最大賣方，轉化為最大買方，為市場注入資金，打通房產和資金流動的循環。

這也是目前，市場上最關注的一點。

不過，收儲想要見效，首要前提是租售比合理。即使政府從公共利益出發，不以盈利為目的，將收購的商品房作為保障房，也需要將租售比控制在一定的比例之內，覆蓋國資的運作成本和財務成本。大體框算一下，租售比至少維持在1:35左右。貸款利率如前述1.75%-2%，公司營運成本1%，租金就得到收購價的3%左右。

在房市盤整階段，房價何時達到政府可以轉手的程度，還需觀察。因而如果收儲後，租金無法覆蓋成本，將給政府帶來很大的財務壓力，可能抑制各地政府的收儲動作。

另一點就是充足的資金。當前央行提供3000億，加上銀行配套的2000億，政府或國資可能會有限的出一部分資金。

根據國家統計局披露的《2024年1—4月份全國房地產市場基本情況》粗略估算，我國可售的住房庫存，也就是已經竣工的待售住房，價值約在7萬億人民幣。根據目前的政策資訊，央行配合銀行，支援政府拿出5000億左右的資金收儲，佔待售房屋總值的10%不到。現有的資金規模，是否能夠撬動和盤活整個房地產市場，還有待觀察。

結語

總的來看，近期國家一系列的政策，為我國房市注入了極大的活力。市場反應非常積極。期待一系列政策能夠順利落地，加速房地產市場的復甦。

同時，如果收儲改保障房能夠落實到位，亦將是一大惠民利民之舉。 (財經早餐)