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大事發生！中國央行，瞄準存量房產
一
這兩天，我在翻看央行官方網站時，發現一組特別反常的資料。
2024年3月，政策性銀行淨歸還抵押補充貸款322億元，
2024年4月，政策性銀行淨歸還抵押補充貸款3432億元，
2024年5月，政策性銀行淨歸還抵押補充貸款750億元，
就是說，銀行提前還貸了，而且金額還不少，差不多4500億元。
抵押補充貸款是什麼？
我來通俗解釋下，
咱們要集中力量幹一些大事兒，往往就需要一些資金來專款專用。
這個抵押補充貸款（PSL），就是咱們推進保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造“三大工程”的專用款。
所以，央媽很早就把錢給到位了。
今年3月國新辦發佈會，央行表示“去年12月新增的5000億元抵押補充貸款（PSL）額度已全部發放”。
這就是希望政策性銀行趕緊把5000億貸給地方，讓地方趕緊大幹特幹地花出去。
但是，現在政策性銀行已經淨歸還了4500億，接近5000億。
難道是原先借的PSL資金到期，需要還了？
我特意看了下PSL的歷史資料，按照PSL期限為1年，展期次數累計不超過4次，最長為5年推算，可是今年4月並無大額到期。
就是說，這批PSL幾乎是提前原路返回了。
問題就來了。
4500億的“便宜資金”，政策性銀行為什麼就不用？三大工程不搞了嗎？
我來回答下。
PSL資金早期往往是和棚戶區改造、保障房建設有著較大的關聯，並且是一種房子供應增加的工具。
請注意三個關鍵詞，PSL、棚改、增量房。
舉個例子。
2015年~2018年，地方為了進行棚戶區改造，於是把一些城中村、老破小等拆遷，給了拆遷戶一大筆錢。
拆遷戶的這個錢往上追溯的話，就和央行發的PSL有很大的關聯。
地方把棚戶區拆完之後的這塊空地，賣給開發商，同時獲得賣地收入，然後再把賣地收入還給政策性銀行，再還給央行。
PSL就完成了一次周轉。
開發商也要賺錢的啊，於是就瘋狂加槓桿；於是乎，就在有限的土地蓋更多、更高的樓盤。
拆遷戶手裡有錢，就開始買房。
房子賣得快，開發商就惜售，房價就上漲，開發商就賺錢。
這個過程下來，PSL發放→棚改→拆遷戶買房→開發商惜售→房價上漲→土地上漲→當地GDP上漲→PSL還了。
樓市也欣欣向榮。
二
不過，棚改這個閉環得以完成，有一個非常重要的參與群體。
這個群體購買了市場新供應的房子，把辛苦賺來的工資沉澱到房子，人生從此與房子深度繫結。
畫像大體是農村進城買房的，以及城市非拆遷戶買房的。
如圖所示，他們的參與使得整個城市的城鎮化率快速增長。
城鎮化率，從2010年的49.68%一路增長到2022年的65.22%，高樓大廈拔地而起。
鄉村人口，從2000年的佔比63.78%，一路下降到2020年的36.11%，從此都是城裡人。
居民槓桿率，也從2000年的7%，一路上升到了2024年的64%，這個不能展開講。
顯然，這個群體已經力不從心，PSL去做增量房子將面臨新挑戰。
總結一下，就是兩個結論。
第一個，三大工程肯定是還要搞，但是重心可能會放在“平急兩用”公共基礎設施建設。
另一個就是，PSL做增量房的策略可能會有所調整。
救市的策略，怎麼調整？
答案或許是，PSL做增量房調整為保障性住房再貸款做存量。
4月30日，官方對房地產首次提出“統籌研究消化存量房產和最佳化增量住房的政策措施”的要求。
這個政策有了新的指向性，即去庫存。
2周以後，央媽設立了3000億元保障性住房再貸款，支援地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。
意思是，從原先PSL“三大工程”裡強調建設增量的保障性住房，逐漸調整到了收購存量商品房做保障性住房。
央媽的這個保障性住房再貸款就相當於平替了PSL的部分功能，而且更加厲害。
來看一組資料，
1.利率更低。
利率為1.75%。
2.銀行更多。
除了政策性銀行外，國有商業銀行、郵政儲蓄銀行、股份制商業銀行也參與進來了。
3.金額基本一致。
這次央行按照貸款本金的60%發放再貸款，可帶動銀行貸款5000億元，基本與政策性銀行5000億元PSL金額差不多。
4.增量建房調整到存量收房。
收購的商品房嚴格限定為房企已建成未出售商品房，按保障房用於剛需原則，嚴控戶型和面積標準。
這就是一次非常重要的救市策略調整，相當於是樓市的供給側改革。
此外，配合著住房的以舊換新政策。
城投收房，居民換房，等於說是把原來要蓋房的錢，用來撬動存量的新房。
這一過程，也減少了一些拆遷暴發戶，閉環更加公平合理。
這一套新組合拳下來，開發商新房去庫存的路徑更加順暢，相當於ZF充當托底資金，撬動社會剛需、改善住房資金，共同進場。
結果就是。
樓市供應減少，沒有再大力蓋新房（PSL淨歸還），
庫存減少、成交增加（城投收房+以舊換新+社會資金），
房價獲得支撐，樓市逐漸軟著陸。
事實上，樓市的微觀資料已經發生了明顯的變化。
比如，上海、深圳一些樓盤已經取消了許多優惠政策，也有些樓盤開始驗資、提高看房門檻。
耳聽為虛、眼見為實，出去走走、看看聊聊，彼此探討中、更能理解資金的新變化。
現實就是房子成交量已經起來了，先知先覺資金對核心城市的核心區域，已經非常躁動。 (米筐投資)