香港房地產短暫反彈之後又開始下跌

隨著銷售下滑，香港的房地產反彈被證明是短暫的初級和二級市場的銷售額都在下降，自年初以來，二手房價格下跌了2.3%。政府減稅政策推動香港房地產市場短暫上漲，但僅僅三個月後，香港房地產市場又開始下跌。

在稅收減免措施帶來的短暫反彈後三個月，香港房地產市場再次出現下跌趨勢。儘管開發商提供了吸引買家的公寓折扣，5月份的新房銷售量卻比前一個月下降了46%。在二手市場上，6月第一個周末的銷售額同比前一周末下降了40%。

        這一下跌趨勢凸顯了香港住宅市場所面臨的挑戰。此前，政府取消了所有購房限制以支援該行業，但這並未能阻止3月份達到的三年交易高點的逆轉。

股票分析師Sam Wong指出，由於利率長期保持在高於預期的水平，許多潛在買家選擇觀望。市場放緩是大家的普遍預期。我們不可能每周都能見證價值100億港元（約13億美元）的銷售額。”

       香港的經濟疲軟和工資增長前景不明朗也在阻礙買家入市，並對房價產生了壓力。預計，今年下半年香港住宅價格將繼續下降。

價格走勢

根據Centaline的資料，自年初以來，二手房屋價格已經下降了2.3%。mReferral Mortgage Brokerage Services提供的資料顯示，香港3月份的平均抵押貸款利率為4.16%，是兩年前的1.72%的兩倍多。

       mReferral的首席副總裁Eric Tso表示，隨著業務收益率的下降，銀行已經撤回了現金激勵措施。匯豐控股公司和中國銀行有限公司幾乎取消了房屋抵押貸款的現金回扣。他補充說，去年借款人獲得的房屋貸款回扣約為3%。

       美聯物業的資料顯示，為了控制風險，貸款機構正在審查中國大陸買家的抵押貸款申請，這些買家在4月份的新房銷售中佔據了57%的份額。

供應情況

從長遠來看，香港住房供應的增加將對價格形成制約。根據我們香港基金會的資料，預計在2023年至2027年期間，香港每年將完成約19,000個私人住宅單位，相比之下，2007年至2012年的年均完成量僅為9,900個。

      瑞銀集團的分析師Mark Leung表示，由於土地和住房供應的增加，市場價格不太可能像過去二十年那樣飆升。

       曾經香港為了在21世紀初提高房價，曾停止土地銷售並暫停了住房開發區域的轉換。隨後房價的飆升使得香港的房產對許多人來說變得難以承受，引發了社會不滿。自那時起，政府加快了住宅用地的開發，以確保有充足的房屋供應。

       然而，現在情況已經不同了，價格很難再出現過去那樣的上漲。

香港零售業對租金的影響

隨著香港居民湧向大陸購物，靠近深圳旁邊的香港地區的零售租金可能會受到影響。房地產經紀人表示，新界北部租金的疲軟與中環和尖沙咀等核心地點形成鮮明對比，隨著遊客支出的緩慢回升，預計今年這些地區將保持彈性或恢復。

香港零售業持續惡化。4月零售銷售按年下跌14.7%，跌幅擴大逾1倍。4月零售業總銷貨價值臨時估計為296億元，是2020年7月以來最差，跌幅較3月擴大7.7個百分點。扣除價格變動後，4月零售業總銷貨數量臨時估計按年下跌16.5%。無論是香港機場，還是香港酒店，香港服務水準位居世界第一，超過東京和首爾。可惜的是，大陸人自己都在大陸消費降級，就算來了香港，也不大可能高消費了。

預計靠近深圳附近的地區租金水平將下降，銅鑼灣等地的租金將增加0%至5%，從而造成“漸進”的分歧。

一些香港房東希望更多的大陸人能夠來香港，在新界擁有30多個購物發展的信託公司Link REIT呼籲香港恢復深圳的多次入境簽證。雖然該公司的投資組合仍然有98%的高入住率，但最近被瑞銀集團下調，部分原因是跨境消費。較新的購物中心受到的打擊更大。據的仲量聯行的高管稱，他們發現很難找到租戶，這推遲了開業。新界的租金預計將“更持平”，而今年核心地點的高街商店將上漲5%至10%。

海濱豪宅蝕4成出售，還有50%的下跌空間。早年以高價開售的新盤，近期陸續出現二手成交，但蝕讓幅度驚人。香港北角海璇5A座極高層B室，實用面積378平方呎，1房間隔，原以1088萬元放售，終以1068萬元成交，呎價約28254元，減價20萬元或1.8%售出。原業主於2018年7月斥資1848.17萬元一手購入，賬面勁蝕780.17萬元，6年樓價大幅貶值42.2%。（1800多萬，買300多尺的一房，全宇宙只有香港人這麼瘋，37平方米，還要賣100萬+美元？居然200萬美元買？沒毛病吧？就是按照魔都10萬一平方的學區房，也就五十萬美元。再跌50%都還是貴。）

然而租金從來沒有跌過，就是疫情稍微回呼，一通關立刻漲價，好像內地過來的都是冤大頭一樣，可能其實本來就是這麼貴。不過小編認為，香港樓價還有大幅度貶值的空間，各位覺得呢？ (發比利斯)