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經濟學家任澤平：政策持續呵護化解房地產風險仍有必要
“要落實好防範化解房地產風險，主要原因在於房地產行業仍未脫離調整期，政策持續呵護化解風險仍有必要。”經濟學家、澤平宏觀創始人任澤平在接受中國房地產報記者專訪時表示。
7月18日，中國最重要的政治會議之一——二十屆三中全會落幕。全會審議通過了《中共中央關於進一步全面深化改革、推進中國式現代化的決定》，繪製出中國高品質發展藍圖。針對房地產領域，全會提出要落實好防範化解房地產、地方政府債務、中小金融機構等重點領域風險的各項舉措。
面對當前房地產行業發展，任澤平提出了“組建住房保障銀行，收購開發商庫存”等建議，加快解決風險問題，促進房地產穩健發展。
中國房地產報：如何理解本次會議提出的“落實好防範化解房地產風險”？
任澤平：本屆三中全會關於房地產風險的表述，整體延續了2024年3月政府工作報告中關於房地產方面的表述。繼十四屆全國人大二次會議以來，本次會議是第二次將房地產、地方債務和中小金融機構等風險並列提出，這三個風險本質上來源於同一個風險，該風險最明顯的表現就是房地產市場運轉受阻。中國房地產市場規模大、牽涉面廣，對宏觀經濟運行具有系統性影響。當前房地產行業市場供求關係發生變化，市場處於調整過程，房企如果出現風險會波及金融部門，同時也影響地方債務，所以會議提出要落實好防範化解房地產、地方政府債務、中小金融機構等重點領域風險的各項舉措。
目前，房地產行業仍處於調整期，政策持續呵護化解風險仍有必要。“5·17”新政以來，一線城市等各地方政府積極跟進，樓市成交有所改善，但在居民購房預期整體謹慎下，商品房庫存去化壓力依舊較高，市場仍處築底階段。銷售方面，根據國家統計局資料，2024年1~6月全國商品房累計銷售面積同比下降19%，降幅相比5月末縮小1.3個百分點；庫存方面，截至2024年6月30日，中國14個樣本城市待售面積同比增長0.8%，接近2016年初高點，去化周期平均15.2個月，同比增長4.8個月。投資方面，2024年1~6月，全國房地產開發投資同比下降10.1%，與1~5月降幅相同，房地產開發投資完成額累計同比已連續25個月為負，房地產開發投資持續低迷。
中國房地產報：目前，房地產行業風險主要是什麼？如何有效化解？
任澤平：當前，房地產市場的主要風險有兩方面，一是房企的流動性風險。部分頭部民營房企流動性緊張，疊加房地產銷售收縮引發的現金流不足，可能帶來房企債券、貸款違約問題，如果一家頭部民營房企倒下，可能引發整個房地產行業的多米諾骨牌效應。二是來自三四線城市商品房庫存的大規模積壓。2016~2017年棚戶區改造浪潮後，諸多大型房企在三四線城市開發了大量商品房項目，在目前三四線城市家庭置業飽和度較高、人口淨流出背景下，項目滯銷而大規模積壓可能帶來三四線房價預期不振、相關開發商回款受阻等負面影響。
在有效化解房地產風險方面要做好幾方面工作，首先，切實做好保交房工作，加強預售資金監管，防止出現新的交付風險；其次，盤活存量商品房和土地資源，完善3000億元保障性住房再貸款政策的配套機制，保證收購主體、收購對象、收購用途、資金用途的精準與政策落地見效；再次，通過融資協調機制落實各地“白名單”，協調解決房地產融資中存在的困難和問題，滿足各類房地產企業合理融資需求；第四，加快建構房地產發展新模式，建立“人、房、地、錢”要素聯動新機制，才能實現城市住房供給和需求在總量規模、結構類型、空間佈局和時序安排等多維度的精準匹配，有效防範區域性供需失衡的風險，穩定市場預期，促進房地產市場平穩健康發展。
中國房地產報：對於房地產行業穩定發展你還有什麼意見或建議？
任澤平：我們此前提出，三招可救當前地產，房地產是第一大支柱產業，房地產穩則經濟穩、就業穩、金融穩。
面對當前情況，一是可以組建住房保障銀行，收購開發商庫存。建立專項資金收購開發商土地、商品房庫存，開發商拿到資金限定必須保交房，這樣可以防止爛尾，避免讓購房者承擔地產調整的風險。房企回款有多餘資金，可以用於拿地，土地財政因此恢復，地方債務壓力得以緩解，基建有望回升。收購的庫存商品房和土地用於租賃房保障房，有助於改善民生，原本開發商手裡有很多庫存，如果額外再新增供地用於租賃房，將導致巨大的浪費，一舉多得。
二是全面取消限購，回歸市場化。現在市場低迷，是取消限購的良機，發達國家對國內居民沒有限購措施，都是通過價格和稅收調節，而不是人為的行政手段，違背市場經濟。一二線市場如果活躍起來，可以通過多貢獻土地財政、稅費拉動經濟增長。在當前行業持續低迷背景下，取消限購短期將促進房地產築底回升；中長期可考慮在市場走穩後，通過徵收房地產稅等稅收機制調控市場，同時能為地方財政增加穩定稅收來源，通過人地掛鉤實現供求平衡，一舉兩得。
三是持續大幅降息減少購房成本，為居民減負。貨幣政策部門通過定向降准等支援銀行降低負債成本。現在實際利率偏高，應該大幅降低存量利率，之前降低了首套，社會反響很好，二套的也應該降低，這是善政。
長期看，以“城市群戰略、金融穩定、人地掛鉤、房地產稅和租購併舉”為核心，可以加快建構房地產新模式。
如果採取長短相結合措施，有望促進房地產軟著陸，為中國經濟復甦和就業貢獻力量。 (中國房地產報)