又一次見證歷史：最高信用等級、最安全的投資產品突然爆雷。

美國銀行最新公佈的報告顯示，一項由英國購物中心支援的貸款（商業抵押貸款支援證券，CMBS）的AAA級部分投資者罕見遭遇虧損。同時，巴克萊銀行的報告顯示，以曼哈頓中城百老匯一棟大樓的抵押貸款為支援的3.08億美元票據的AAA部分的購買者也遭遇25%的虧損。

這是2008年金融危機以來商業地產支援的最高評級債券首次出現此類損失。

對於歐美出現的罕見爆雷事件，分析人士表示，這種情況表明，歐美金融系統可能存在一些嚴重的問題，即便是最高信用等級的投資也不再安全。令市場感到震驚的是，此類爆雷事件發生在美股市場連續創出歷史新高之際。

上述CMBS的爆雷與商業地產關係密切，或許表明，歐美商業地產價值的下降可能比市場預期得更為嚴重。全球評級巨頭惠譽日前發佈的分析報告警告稱，美國寫字樓的價值可能會遭遇超過2008年房地產市場崩潰的暴跌，到目前為止，寫字樓價值已累計暴跌約40%，美國商業地產市場尚未觸底，且遠遠沒有觸底。

罕見爆雷事件令歐美市場緊張。

據彭博社報導，美國銀行最新公佈的報告顯示，一項由英國購物中心支援的貸款的AAA級部分投資者罕見遭遇損失，這可能是2008年全球金融危機爆發以來首次出現此類損失。

眾多分析師估計，基於預計從出售基礎資產中收回的金額，商業抵押貸款支援證券Elizabeth Finance2018的A級票據持有人可能會出現虧損。損失金額取決於從基礎資產處置中收回的金額。

需要指出的是，Elizabeth Finance2018自2020年以來一直處於違約狀態，其特別服務商、貸款服務機構Mount Street接受了一項3500萬英鎊的現金出價，處置Maroon物業組合抵押物。

Mount Street估計，該物業組合淨收益約為3150萬英鎊，低於A類票據的3360萬英鎊本金餘額。美國銀行預計，根據Mount Street的估計，該A類票據將遭受6%的本金損失。

美國銀行表示，Maroon物業的價值下跌非常劇烈，這一跌幅超出了在2021年給出的預期，當時該機構預測本金損失僅可能會影響B類票據。

無獨有偶，美國CMBS市場也出現了罕見爆雷事件。

據巴克萊銀行日前公佈的報告，以曼哈頓中城百老匯一棟大樓的抵押貸款為支援的3.08億美元票據的AAA部分的購買者，在最近幾周貸款以大幅折扣拋售後，收到了不到其初始投資的四分之三。這意味著，投資者虧損幅度超過25%。

所有低級債權人持有的債務都被清零了。

巴克萊警告稱，這是2008年金融危機以來商業地產支援的最高評級債券投資者首次出現此類損失。

對於歐美連續出現了罕見爆雷事件，分析人士表示，這種情況表明，歐美金融系統可能存在一些嚴重的問題，即便是最高信用等級的投資也不再安全。

KBRA Analytics 的資料顯示，截至今年3月份，美國的商業抵押貸款債券中約有高達520億美元（約合人民幣3800億元）的辦公室貸款陷入困境，佔比高達31%。

該公司稱，這一比例比一年前增加了16%。其中，美國部分城市的爆雷風險更大，芝加哥、丹佛的辦公室分別有75%和65%面臨風險。

從上述兩則案例可以看出，CMBS的罕見爆雷與商業地產關係密切。

分析人士指出，CMBS的A類（即AAA部分）票據出現罕見爆雷，或許表明，歐美商業地產價值的下降可能比市場預期得更為嚴重。

近日，全球評級巨頭惠譽發佈了對美國辦公樓市場的最新分析，認為目前美國商業地產市場尚未觸底，且遠遠沒有觸底。

惠譽表示，到目前為止，美國寫字樓價值已累計暴跌約40%，而全球金融危機期間則下跌了47%。但該機構表示，寫字樓價值“尚未觸底”，並給出以下四點理由：

1.持續的高利率（相信聯準會將維持更長時間的高利率）；

4.辦公室需求長期下降（市場上可供租賃的辦公空間數量驚人，這證明了這一點）。

惠譽警告稱，這些因素將加劇再融資挑戰，將導致貸款違約率上升，並轉移到特殊服務以進行潛在的解決或修改。

惠譽在談到其評級的商業抵押貸款支援證券（CMBS）的辦公樓貸款時表示：“隨著市場壓力的增加，商業地產辦公樓貸款表現將繼續走弱。”

惠譽將CMBS辦公室貸款違約率預測上調至2024年底的8.4%，這將超過惠譽預測的金融危機期間最高的8.1%的辦公室貸款違約率。到2025年，辦公室CMBS違約率將進一步惡化，達到11%。

據跟蹤和分析CMBS的Trepp稱，今年5月份，又有12億美元的CMBS辦公室貸款出現違約。

美國商業地產價值暴跌的具體案例，來自房地產公司Related的一筆交易。

今年6月初，有報導稱，Related旗下一棟位於紐約市曼哈頓地區的辦公大樓，即將以極低的價格“血虧”出售。這棟辦公樓在2018年的購入價格接近1.53億美元，而目前的出售價格僅不到5000萬美元。這意味著，該商業地產價值暴跌約67%。

知情人士指出，這筆交易是一筆虧本交易，而且出售金額甚至低於未償還的抵押貸款金額。據悉，這棟大樓的貸款餘額超過1億美元。

值得注意的是，市場對美國商業地產市場的擔憂正在銀行系統中蔓延。

資料顯示，到2025年年底，到期的美國商業地產貸款總量將超過1兆美元，而到2027年，這一資料將達到2.2兆美元。這表明，美國商業地產的困境可能在未來兩年內成為最大的潛在危機。 (證券時報)

3月2日，黑石集團有一筆5.62億美元的商業地產抵押貸款支持證券（CMBS）發生違約。

這個消息一出，大家都很關注。

因為黑石集團是美國規模最大的上市投資管理公司，資產管理規模逾9000億美元。

但就是這樣的金融巨無霸，居然也發生了違約。

過去半年，隨著美聯儲激進加息，黑石集團面臨流動性緊張的傳聞是一直存在，並非毫無徵兆。

黑石集團旗下710億美元體量的旗艦房地產投資信託基金（BREIT）是連續4個月觸發客戶贖回上限。

所以，黑石集團這次暴雷，也並不意外。

不過，黑石集團作為一家上市投資管理公司，手裡頭能夠用於出售的優質資產還是比較多，只要給黑石集團時間，那麼黑石集團還是可以通過不斷出售資產套現，來度過當前流動性危機。

所以，雖然昨天黑石集團爆出違約，但黑石集團的股價倒是沒有怎麼下跌，過去半年雖然整體保持下跌，但跌幅還不算太大，相比高點下跌36%，而通常這類暴雷企業，跌沒個80%是很正常的。

這個主要也是黑石集團手裡還是有大量優質資產做支撐。

所以，黑石集團本次違約，倒還不至於說讓黑石集團馬上就面臨破產，但毫無疑問會讓黑石集團的信譽大幅受損，投資者對黑石集團的信心會驟降，對這樣的金融企業，信心是基石。

如果黑石集團不能馬上挽回投資者的信心，那麼還是有可能引發連鎖效應。

而且當前是美聯儲激進加息週期，整個世界金融環境驟然收緊，特別是黑石集團主營的商業地產業務，更是面臨寒冬，這使得黑石集團無論是進行再融資，還是出售資產，都面臨流動性不足的困境，這才導致黑石集團空有手上一堆優質資產，卻只能眼睜睜看著手裡這個5.62億美元的CMBS違約。

此外，金融領域都是一堆貪婪大鱷、禿鷲在虎視眈眈地想要從別人身上咬一塊肉。

黑石集團手裡頭有著大量的優質資產，現在出現流動性危機，就是從黑石集團身上掠奪的大好機會，我不認為華爾街那些豺狼虎豹會放過這次收割黑石集團的機會。

雖然黑石集團自己也是華爾街大資本之一，但在當前美聯儲激進加息週期，只要你自身底子比較薄弱，露出頹勢，那麼聞到血腥味的華爾街豺狼虎豹，才不會管你是不是自己人，先收割了再說。

死道友不死貧道，這樣的叢林法則，在金融市場是體現得淋漓盡致。

再來說是這次黑石集團為何暴雷。

根本原因還是美聯儲的激進加息。

黑石集團這次違約的是CMBS，也就是商業地產抵押貸款支持證券。

這個通俗說，就是把商業地產的抵押按揭貸款，重新包裝，打包進行證券化，以債券的形式向投資者發行。

在美國，CMBS是十分流行，這次美聯儲加息之前，美國的CMBS基本可以佔商業地產再融資的1/3比例。

但由於美聯儲基金加息，讓CMBS的發行驟然收緊。

截至2月中旬，今年美國CMBS債券的發行規模僅有42.7億美元，而去年同期則發行293.8億美元，大降逾85%。

因為利率太高了，導致CMBS發行成本太高，所以很多金融機構選擇不發行新產品。

再加上美國房地產價格開始大跌，很多投資者也擔心美國房地產市場會不會暴雷，對CMBS的興趣和信心也下降，從而導致CMBS市場出現流動性危機。

黑石集團以往是可以通過借新還舊，來確保手裡的CMBS不發生違約，但現在發行CMBS基本被凍結，這讓自身流動性比較緊張的黑石集團只能拆東牆補西牆。

最近黑石集團已經開始密集出售手裡的優質資產。

1月24日，黑石集團正在商談將其持有的印度最大房地產投資信託公司Embassy Office Parks一半股份出售給貝恩資本，交易價值或達4.8億美元。

1月25日，黑石集團以2.4億歐元的價格出售位於巴塞羅那的一棟建築。這是黑石集團在2018年以2.1億歐元的價格購入。

1月末，黑石集團出售位於倫敦塔橋附近的地標綜合體“聖凱瑟琳碼頭”，交易對價約34億元，接盤方為新加坡房地產商城市發展。

但即使黑石集團這樣密集出售手裡的優質資產，但這次還是發生了CMBS違約，可見當前黑石集團的流動性有多緊張。

雖然黑石集團手裡頭的優質資產很多，但如果黑石集團不大幅折價出售，市場投資者願意接盤的也不多。

說白了，現在大家都看黑石集團出問題了，都想著等一等，讓黑石集團撐不住了，開始大幅折價用白菜價出售優質資產，到時候就會有大量接盤方，等於是從黑石集團身上割肉下來。

現在就是大家互相在比拼耐心和韌性的時候。

而美聯儲激進加息，讓市場的等等黨是佔據優勢，對黑石集團則比較不利。

當前，美國30年房貸利率已經飆升至6.65%，直逼前期高點7%。

高利率導緻美國房地產市場成交量驟降。

美國過去一周的購房抵押貸款申請量，同比下降了74%，而成交量也同比下降了44%。

此外，美國熱門城市的房地產價格在1月份已經出現了兩位數的下跌。

WolfStreet的數據顯示，2023年1月份，舊金山灣區的房價中位數環比下跌8%，同比下跌17%，相比2022年3月的高點，累計下跌幅度達35%。

這個下跌速率，基本是趕上了2008年次貸危機的程度。

去年10月，美國30年期房貸利率，一度超過7%，然後黑石集團旗下的旗艦級房地產投資信託基金（BREIT）就開始遭到客戶的大筆贖回擠兌。

於是，黑石集團不得不限制贖回，每個月設立一個贖回上限。

結果黑石集團的BREIT是已經連續4個月，都觸發這個贖回上限。

此外，黑石集團第二支房地產基金（BPP）也正在面臨50億美元的客戶贖回請求。

這些因素，最終都導致黑石集團當前流動性比較緊張，而出售優質資產，還面臨接盤方砍價的問題。

黑石集團是不太願意把手裡頭的優質資產折價出售，所以我們可以看到黑石集團1月出售的優質資產價格，基本還是以略高於它當初買入的價格出售的。

黑石集團這次違約的CMBS，底層資產是2018年黑石集團收購的芬蘭企業Sponda Oy擁有的一系列寫字樓和商店。

黑石集團可能是對這些北歐的CMBS信心有些過足，之前黑石集團一直在說服這些北歐CMBS的投資者同意展期。

但可能因為俄烏衝突，導致這些歐洲投資者的信心普遍不足，再加上美聯儲激進加息對房地產市場的凍結，讓歐洲的投資者最終還是沒同意黑石集團的展期請求，依然要求到期償付，選擇要獲利了結。

所以，黑石集團是過高估計了這些歐洲投資者的耐心和風險承受能力，最終就因為自己的流動性緊張問題，而出現債務違約。

現在對黑石集團比較不利的是，美聯儲今年是大概率會全年維持在5%以上高利率狀態，這很容易讓當前流動性緊張的黑石集團雪上加霜。

而場外虎視眈眈的接盤者，大都會選擇“待幣而沽”，等著黑石集團大幅折價甩賣資產。

如果黑石集團不能“忍痛割肉”，那更多違約的出現，會讓市場投資者對其信心驟降，一旦旗下基金投資者出現贖回擠兌潮，那麼黑石集團這樣的巨無霸也很難說能撐多久。

但假如黑石集團為了度過流動性危機，大幅折價出售優質資產，對黑石集團來說，也是慢性自殺的行為。

如果黑石集團能夠按照高於自己購入價格去出售手裡資產，那麼黑石集團還能做到資產覆蓋債務。

但假如黑石集團大幅折價，那麼可能黑石集團把手裡資產都賣掉，可能也會“資不抵債”。

這就是為什麼，黑石集團當前寧願承擔違約帶來的風險，也不願意去折價割肉資產。

這就是當前黑石集團所面臨的難題。（大白話時事）

3月2日，市場消息稱，黑石集團價值5.62億美元的商業地產抵押貸款支持證券發生違約，這批證券是以2018年收購的芬蘭企業SpondaOy擁有的一系列寫字樓和商店為擔保的。

黑石在中國房地產市場累計投資額超過500億元人民幣

據知情人士透露，黑石曾向證券化票據持有人尋求延期，以便有時間處置資產和償還債務。但俄烏衝突和利率上升引發的市場波動中斷了其出售過程，加之債券持有人投票反對進一步延期，週四的一份聲明顯示，這批證券現已到期並尚未償還，貸款服務機構MountStreet已確定黑石違約。

黑石的一名代表表示，這筆債務只涉及Sponda投資組合的一小部分，我們對服務機構沒有採納我們的建議感到失望。

美國商業地產市場凍結，黑石受挫

導致黑石集團違約的產品是CMBS，即商業房地產抵押貸款支持證券（債權銀行以原有的商業抵押貸款為資本，發行證券）。

在美聯儲帶頭激進加息近一年之後，美國商業地產市場陷入凍結，導致相關的證券化產品交易量暴跌。黑石正是華爾街最大的商業地產業主。

歐洲評級機構Scope Ratings在1月預警稱，今明兩年到期的所有CMBS有1/3面臨很高的再融資風險。美國激進加息令CMBS底層標的貸款的再融資成本更高，還有效提高了買家的價格來減少房地產銷售。保險資產管理公司Conning & Co.的結構化產品主管Paul Norris總結稱：

“一切都被凍結了，沒有原材料可以進行CMBS交易。現在很難將新交易推向市場，因為房地產市場沒有發生任何可供交易的大事件。”

巴克萊銀行的CMBS策略師Lea Overby表示，2022年美國商業地產跌價了13%，如果美聯儲不得不加息更長時間來對抗通脹，經濟衰退風險會更加嚴重，對商業房地產市場來說更為不利。

其實，從去年10月開始，受股市低迷、利率上升和房地產市場低迷的影響，黑石旗下房地產信託基金BREIT投資者贖回請求激增，已經超過了黑石此前設定贖回門檻。

黑石不得不宣布限制贖回，12月限制贖回份額從2%降到0.3%，短期內積壓了數十億美元的贖回請求。

讓投資者陷入恐慌，一時間“雷曼”傳聞四起。

在贖回危機下，分析師也下調黑石的目標價。蒙特利爾銀行將黑石集團(BX)的目標價從109美元下調至90美元，其解釋稱，為了應對不斷上升的贖回要求，黑石對旗下房地產投資信託基金BRIET開始執行先前披露的贖回限制，這對於該集團的中期增長而言可能是一個重大的逆風。其還對黑石2022年的每股收益預期下調0.06美元至5.04美元，將2023財年的每股收益預期下調0.39美元至5.50美元。

黑石近年來趁著全球經濟低迷之際，大肆抄底房地產業務。其創始人蘇世民不止一次在公開場合中說過：最好的投資機會在中國。

從2007年左右開始，黑石先後在香港、北京和上海設立了辦公室，開始中國之旅。

2008年，全球金融危機爆發，佈局中國成為黑石房地產部門的關鍵轉折點。這一年，黑石以10億元收購上海Channel1購物中心，成為黑石在中國內地最早的一筆地產收購案。此後，黑石就設立若干新的房地產債權投資基金。

2018年12月，黑石集團以12.5億美元（約合人民幣83.99億)的代價，收購新加坡豐樹集團在上海的商業項目上海怡豐城及其相鄰辦公大樓。

2022年，黑石在物流地產領域繼續掃貨。分別兩次出手斥資共計53億拿下富力地產旗下廣州國際機場富力綜合物流園股權。

據不完全統計，黑石在中國市場累計投資額超過500億元，投資範圍囊括了物流地產、寫字樓、購物中心以及綜合體。

而深陷贖回危機後，黑石不得不賣出手上的資產。

1月29日報導稱，黑石以4億英鎊（約34億元人民幣）的價格，出售了倫敦地標綜合體——聖凱瑟琳碼頭，購買方為新加坡前首富郭令明。

1月25號，黑石確認出售位於巴塞羅那的一棟建築，售價2.4億歐元（約17.5億元人民幣）。而此前兩位消息人士稱，黑石正在洽淡將印度最大房地產投資信託公司Embassy Office Parks中的一半股份出售給貝恩資本，交易價值達4.8億美元（約32.6億元人民幣）。

短短一周內，黑石出售3處資產，套現80多億元。

2023年1月初，黑石還向加州大學“求救”。加州大學同意向Blackstone管理的不動產投資信託基金BREIT投資40億美金，持續6年。不過UC Investments和黑石達成協議：黑石要擔保加州大學的年化回報率至少為11.25% ，否則黑石就要補足10億美元差額。

創建於1985年的黑石集團（The Blackstone Group LP）目前資產管理規模高達9510億美元，連續多年成為全球最大另類資產管理公司。超過前五大另類資產管理公司中其餘四位——阿波羅、凱雷集團、KKR、戰神管理資產規模總和的一半。

所以黑石的違約讓全球另類投資以及不良資產市場感到震驚和不安。

但黑石的投資邏輯和運作模式依然值得全球不良資產投資機構借鑒學習。黑石集團在併購重組、房地產投資、企業運營等方面具有較強競爭優勢。其從最開始的銀行不良貸款收購逐漸擴大到槓桿收購企業資產，再到不良證券投資，並在2003年進入不良債權領域。黑石集團利潤多來自私募股權（包括不良資產特殊機遇投資）及房地產兩個板塊。

總的來講，“買入、修復、賣出”的黑石模式，確保房地產基金投資成為黑石投資回報最大的一項業務。（財經十一人）

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歐美CMBS市場，罕見爆雷

黑石集團暴雷！美國房地產危機隱現

黑石集團違約