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香港樓市轉勢向好。摩根士丹利在最新研報中明確指出，香港住宅價格自2018年以來累計下跌30%後，已於2025年見底回升5%，2026年將進一步上漲10%，2027年延續上揚態勢，標誌著樓市正式進入上行周期。幾乎同時，花旗將2026年香港樓價升幅預測從原本的3%大幅上調至8%，直言這一調整源於2025年4.7%的實際漲幅遠超預期，更堅定看好香港樓市開啟“數年上升周期”。兩大投行的樂觀並非空穴來風，而是建立在對市場基本面的深度研判之上。花旗在研報中拆解了五大核心支撐：新增土地供應量處於14年來最低水平且低於銷售量，供需格局持續改善；截至2025年9月，一年內可用供應量減少1萬戶，住宅貨量消化速度加快；2026年起新盤銷售量將轉為淨增長，預計達2.1萬戶，創下2019年以來新高，而未來2-3年竣工量將穩步下降，2026年預計僅2萬套，市場供不應求態勢將愈發明顯；非本地學生簽證獲批次每年增加1萬份，2026年將達9萬份，疊加每年16萬人的人才流入規模，為租賃市場和未來置業需求提供持續動力；2023-2025年累計樓價增長已達20%，毛租金收益率升至3.5%，70平方米以下房屋實現盈虧平衡，投資屬性顯著修復。摩根士丹利則進一步強調利率環境與市場信心的雙重支撐。隨著聯準會進入降息周期，香港聯絡匯率制度下的按揭利率同步下行，部分銀行按揭利率低至2%，而同期租金回報率普遍在3%-5%之間，形成了“供平過租”的良性格局——租金收入足以覆蓋房貸成本，甚至還有盈餘，這一變化極大啟動了投資需求，也為房價上漲奠定了堅實基礎。同時，該行將香港房地產評級上調至“吸引”，並同步調高新鴻基地產、恆基地產等龍頭發展商的目標價，認為行業復甦將推動發展商重拾增長動力，估值有望實現重估。量價齊升+股樓共振大行的樂觀預判，早已在市場資料中得到印證。港府土地註冊處的資料顯示，2025年全年整體樓宇買賣合約達80702宗，同比上升18.7%，創四年新高；其中住宅樓宇買賣登記62832宗，總值5198.30億港元，同比分別上升18.3%及14.4%，呈現出紮實的“量價齊升”態勢。進入2026年，熱度更是持續攀升，1月前五天就錄得6宗逾億港元豪宅成交，數量較去年1月全月高出1倍，美聯物業預測當月一手新房成交量將突破2000宗，創2013年以來最佳開局。樓市的回暖，與港股的強勢表現形成了鮮明的“共振效應”。回顧歷史，恆生指數的走勢往往領先香港樓市數個月，2003年SARS後、2009年QE貨幣寬鬆周期中，均出現過“股市先漲、樓市跟漲”的規律。2024年9月以來，恆生指數持續上漲超44%，2025年年內累計漲幅更是高達54.22%，恆生科技指數上漲66.29%，港股IPO融資額重奪全球首位，資本市場的繁榮催生了強勁的財富效應。這種財富效應正持續外溢至樓市：阿里巴巴斥資約70億港元洽購銅鑼灣港島壹號中心，從租戶變身業主，鎖定長期辦公成本；前阿里CEO張勇個人斥資5354萬港元購入半山名廈高層單位，成為高淨值人群資產配置的典型案例。豪宅市場率先受益，2025年前三季度逾億元一手豪宅累計成交45宗，總金額達102億港元，較上半年分別激增50%和67.5%，西半山、山頂等核心區域二手房均價突破每平方尺5萬港元，太平山景觀單位單價更是飆升至8萬-12萬港元。財富效應的傳導並未侷限於高端市場，300-800萬港元的剛需改善型物業成交同比增長35%，九龍東、將軍澳等類股成為熱門選擇，不少買家坦言資金源自股市獲利，印證了市場熱度的梯度擴散。租金市場的表現則更為堅挺，成為樓市回暖的“壓艙石”。香港差餉物業估價署資料顯示，截至2025年7月，住宅租金指數已連續八個月上漲，報196.3點，接近2019年8月的歷史高位200.1點，創下近6年新高。地鐵口房源空置率普遍低於3%，部分區域租金回報率可達4%-5%，形成“租金托底、房價穩升”的良性循環。值得關注的是，新界類股租金漲幅逐漸超過港島和九龍，核心原因是“高才通”計畫吸引大量內地人才及留學生湧入，帶來旺盛的租賃需求，而新增供應有限，進一步推升了租金水平。租金的持續上漲不僅反映了居住需求的剛性支撐，更改善了房地產的投資屬性，吸引更多資金入場。供需反轉+政策紅利香港樓市的轉勢，本質上是供需關係逆轉與政策紅利釋放的必然結果。在供應端，新增土地供應的持續短缺成為推動房價上漲的核心邏輯之一。花旗資料顯示，香港新土地供應量處於14年來的最低水平，且低於銷售量，這種“供小於求”的格局在未來數年仍將持續。雖然2025-2026年私人住宅年均落成約2萬個單位，但後續供應將逐漸回落，而一手市場庫存消化周期仍處於合理區間，隨著需求的持續釋放，供需缺口將進一步擴大。需求端的支撐則更為多元，外來人口流入成為重要增長引擎。香港近年來不斷最佳化的人才政策成效顯著，“高才通”計畫、最佳化後的資本投資者入境計畫等，持續吸引內地及全球人才湧入。花旗預測2026年非本地學生簽證獲批次將達9萬份，人才流入量保持在16萬人左右，這些新增人口帶來的居住需求，既支撐了租賃市場，也為未來置業需求埋下伏筆。與此同時，資本投資者入境計畫將5000萬港元以上住宅物業納入投資範圍後，2025年上半年該價位段住宅成交量同比上升40%，成交金額增長43%至480億港元，高淨值人群的資產配置需求進一步啟動了高端樓市。政策紅利的持續釋放則為樓市回暖保駕護航。“全面撤辣”後，非永居買家節省15%額外印花稅，一套5000萬港元的物業可直接省下750萬成本，極大降低了入市門檻。2025年初，香港將徵收100港元印花稅的物業價值上限由300萬港元提高至400萬港元，進一步降低了剛需群體的置業成本。加上聯準會降息周期帶來的低息環境，當前H按息跌至2%左右，一套1億港元豪宅的月供較去年高位減少近4萬港元，“以租養貸”的可行性顯著提升，極大刺激了投資需求和自住需求的釋放。開發商的積極表現也印證了市場信心的回升。新鴻基地產、恆基地產等龍頭企業不僅加快了新盤推售節奏，更憑藉核心地段的土地儲備和舊樓改造項目，成為市場焦點。摩根士丹利將新鴻基地產目標價從105港元拉高至125港元，看好其“賣房+收租”的攻守兼備模式；將恆基地產目標價從30港元上調至36港元，押注其土地儲備在樓市回暖後的價值重估；對常石集團更是從“與大市同步”直接升級為“增持”，目標價大幅提升至47港元，彰顯對發展商盈利改善的強烈預期。2026年初，信置、中海外與嘉華國際合作發展的錦上路柏瓏系列項目熱銷，部分單位呎價高達16688港元，進一步印證了市場對優質新盤的追捧。對於置業者而言，當前正處於“股市盈利兌現+政策紅利窗口+低息環境”的黃金交叉點：高端買家可把握核心區豪宅的稀缺增值機遇，剛需群體能借助低息政策實現置業夢想，投資者則可依託“租金托底、房價上漲”的良性循環獲取穩定回報。對於開發商而言，供需缺口的擴大與市場信心的回升，將推動項目去化加速與盈利改善，龍頭企業的估值重估空間值得期待。展望未來數年，隨著香港經濟的持續復甦、人才政策的深化落實、資本市場的繁榮發展，香港樓市的上行周期有望持續深化。這座國際金融中心的房地產市場，正重新煥發活力。 (東方財經雜誌)

10月20日，中國國家統計局公佈了70個大中城市9月份房價的情況。繼8月份北京二手住宅價格環比跌幅全國奪冠之後，9月份北京二手住宅價格的環比跌幅，繼續位居一二線城市跌幅前列，而上海則勇奪一二線城市跌幅前三甲。（根據中國國家統計局的分類，一線城市指北京、上海、廣州、深圳等4個城市；二線城市指天津、石家莊、太原、呼和浩特、瀋陽、大連、長春、哈爾濱、南京、杭州、寧波、合肥、福州、廈門、南昌、濟南、青島、鄭州、武漢、長沙、南寧、海口、重慶、成都、貴陽、昆明、西安、蘭州、西寧、銀川、烏魯木齊等31個城市；三線城市指唐山、秦皇島、包頭、丹東、錦州、吉林、牡丹江、無錫、徐州、揚州、溫州、金華、蚌埠、安慶、泉州、九江、贛州、煙台、濟寧、洛陽、平頂山、宜昌、襄陽、岳陽、常德、韶關、湛江、惠州、桂林、北海、三亞、瀘州、南充、遵義、大理等35個城市）有朋友過來問我，說北京房價過去半年是跌幅最多的半年，是不是快到底了？如果不是，北京房價大概什麼時候會止跌回升呢？我回答了她4個字：遙遙無期。為什麼這麼說呢？我講一個邏輯吧。因為每個人都要住房子，都想住上更大更好更漂亮的房子，這是人性基本的慾望。所以，在居民部門債務負擔處於低位的時候，以房地產債務擴張，來推動經濟發展的思路，就成為許多政府的首選。在政府的各項政策鼓勵下，居民貸款買房的需求被點燃，然後會造成很長很長一段時間內房價的持續上漲。房價的上漲，帶來了更多人願意貸款買房（因為可以“賺錢”）。就這樣，債務越多，房價越漲；房價越漲，債務更多，這就是債務-資產通膨的發生過程……以上，就是2001年到2021年這20年中國所發生的事情。直到有那麼一天，撐破天的房價，萎縮的購房需求，無法繼續增加居民債務，它們“恰好”趕到一起來。於是乎，債務-資產通膨的鏈條，就從這個時刻開始逆轉，轉變為債務-資產通縮的邏輯。接下來，房價不得不開始下跌，而過去20年的房地產繁榮中，有無數人的工作、收入都與房地產上漲有關。在全民債務處於高點的時候，房價一旦下跌，有更多的居民收入會停滯和消失，從而給人們帶來更大的債務壓力。他們不得不選擇賣出房子，在需求萎靡的情況下，他們的賣出造成了房價的進一步下跌……就這樣，房價越跌，人們債務負擔越重；債務負擔越重，房價更要下跌，這樣就形成了螺旋式的債務-資產通縮。從2022年到現在，就整個社會而言，中國就處於這種債務-通縮的時代之中。這個世界的大型經濟體中，1990-2004年的日本，2007-2012年的美國，其實都經歷過這種因全國性的房價下跌帶來的債務通縮時代。正因為房子貸款涉及到了幾乎每位居民，一旦房價下跌-債務通縮的螺旋啟動，即便政府會下場干預，會印鈔減緩，但這個通縮也絕不會在2-3年內消失，而是會持續很久很久……久到什麼時候？如果沒有更多的買房接盤俠出現，可能會久到一代人死去！我們可以理性地預期一下，未來幾年的中國——會像美國2008年-2012年那樣瘋狂印鈔麼？會像美國2012年之後因手機網際網路科技爆發而帶來無數高收入移民充當買房接盤俠麼？如果沒有這種可能性的話，那麼，30年前和中國一樣面臨急速老齡化問題的日本房價走勢，就是我們最好的前車之鑑。具體到北京上海的房價來說，首都和魔都嘛，中國經濟最富裕城市，這種高端大氣上檔次的城市，當然也只能拿日本東京的來進行對比，所以，我到日本的國土交通省網站，下載了日本東京都獨立式住宅1984年迄今的價格指數，其整體走勢是下面這樣的。資料來源：日本國土交通省很顯然，以日元計價的東京住宅價格，在觸及債務-通縮螺旋之後，從1990年的高點250點到2003年的低點96，耗時13年，中間幾乎沒有任何像樣的反彈——統計下來，總下跌幅度超過了60%。然後，2004-2007年，伴隨著美國乃至全球性的房地產漲價大潮，日本東京都的房價，只是小小地反彈一波，然後就繼續下跌，大約漲了20%，然後，就又是持續陰跌……直到2020年疫情之後，當日本生育率開始抬升，並且日本的通膨也再次猛烈來襲的時候，日本房價才算真正擺脫了下跌，到了我朋友所希望的境界——止跌回升。算下來，整整30年，那些在房價最高點背上30年房貸的一代人，終於把房貸債務還完了。然後，我們用東京都的房價，疊加上北京2014年迄今的房價情況，疊加上上海2014年迄今的房價資料（均採用中原領先指數的二手住宅價格指數）。資料來源：日本國土交通省，Wind資料來源：日本國土交通省，Wind按照中原領先指數的二手住宅住宅成交價計算，北京上海這兩個超級都市的房價，各自相比最高點的累計跌幅大約都是35%。這個下跌會停下來麼？別想了！當年房價漲的時候，就是他們漲得最多，漲得最快，漲得最歡，實際上，不管是中國國家統計局的二手住宅價格指數，還是中原領先指數，8-9月份的資料，都已經指向了一種可能——這一輪殺跌，跌的就是一線大城市的房價，因為他們的跌幅還不夠。根據中原領先指數，剛剛過去的9月份：北京房價環比上月下跌2.1%、同比去年下跌7.4%；上海房價環比上月下跌1.5%、同比去年下跌8.1%；廣州房價環比上月下跌1.4%、同比去年下跌10.4%；深圳房價環比上月下跌1.5%、同比去年下跌4.3%。深圳的跌幅為什麼相對較小？是因為深圳前面最先跌的，相比最高點跌幅已經超過40%，跌得最多，所以跌幅有所減緩。對照上面的兩個圖表，如果我們以東京都的房價作為參照，刻舟求劍地來看待的話，一線城市房價下跌最猛烈的階段，可能就是現在。好消息是：再過個半年一年，北京上海等中國一線城市的房價下跌，可能不會再像過去3年那麼猛烈了。壞消息是：以後下跌雖然變慢，但房價還是在下跌，只是變成了陰跌。更壞的消息是：下跌的時間還將非常非常漫長，房價低點相比最高點的跌幅，大機率會超過50%，時間大機率會超過10年。所以，可以看得到的將來，北京房價“止跌回升”這種希望，只能是遙遙無期。其實，這個觀點，我在2025年1月初已經談得非常明白了——當時的房價在2024年9-12月的各種政策刺激下，已經開始止跌，無數房產大V，都告訴大家房價還能再來一波上漲，而當時的我，卻明確提醒大家：賣房子，最好的時機是3年前，其次就是現在到了2025年6月，大城市房價再次開始下跌，房主們又開始猶豫，所以我就又發了一篇文章，提醒大家：新一輪房價衝擊，或將到來……當然，我前面已經承認，拿北京上海房價對比東京的房價，這是刻舟求劍，因為中國與日本的住宅地產，有很多不同。我有個原來在中國做建築師的朋友，現在去了日本，在那裡從事房地產中介業務，她額外給我解釋了很多很多日本，特別是東京的住宅、商業房產與中國的差異。日本因為是私有製為主的國家，東京的每一塊土地都是隸屬於某個人或私人機構，他們以盈利最大化為動機，凡是有大量人群聚集的地方，最有價值的開發方式，便是建成住宅或商業地產，所以早在1990年以前，東京的土地基本都被開發殆盡——日本東京的房子，可以說都是二手住宅，很少有“新建商品住宅”這樣的標籤。另外，私有制也決定了，你買下房產的時候，其實也一併買下了房產之下的土地，這才叫“房地產”；如果是獨立住宅，產權確認自不消說；如果是那種很多人擁有的公寓住宅，那土地就是共有的產權。正因為是私有制，買下土地和房子的人，在滿足相關法律的前提下，想怎麼建設都是自己的事情，那怕在東京都很繁華的地方，也會有個別“礙眼”的獨立住宅，要以整齊劃一為美的話，東京的漂亮程度，可能遠不能和北京相比。所以，我上面圖表中東京的“獨立住宅”，和北京上海的公寓，其實有著相當大的不同，這個有請大家注意。許多統計資料最有意思的地方在於——只要整個社會的債務通縮螺旋啟動，再加上嚴峻的老齡化形勢，那怕是日本東京擁有土地產權的獨立住宅，1984-1995年的價格和走勢，依然與我們2014-2025年北京上海的房價（以公寓為主）形成鏡像般的對比。其實，這也是我用東京的房價，刻舟求劍地回答我那位朋友北京房價問題的原因。另外，根據我這個朋友的說法，那怕北京上海跌了這麼多，按照當前的匯率計算，現在東京的獨立住宅價格，還是低於北京上海的哦，而且，近幾年人家東京的房價（這是真正的存量市場），還是一直在上漲的哦！ (財主家的餘糧)