中國房地產銷售制度迎來重大調整。在現房銷售“優先”制度重磅落地後，作為商品住房銷售制度改革的配套制度，央行等部門發文重構房地產信貸制度體系。

8月28日，中國人民銀行、金融監管總局聯合印發《關於改革完善房地產信貸管理 推動加快建構房地產發展新模式的意見》（下稱《意見》），對開發貸款和個人住房貸款兩項核心制度進行了最佳化，包括將個人住房貸款期限由最長30年延長至最長40年，對開發貸款期限從原來的3年延長至5到7年等。

近年來，中央經濟工作會議、中央政治局會議、中央城市工作會議等已多次就加快建構房地產發展新模式作出明確部署。“十五五”規劃綱要明確，完善商品房開發、融資、銷售等基礎制度。

市場權威專家對第一財經表示，《意見》作為房地產信貸領域的基礎制度，與個人住房貸款、商品住房開發貸款、商業地產貸款等具體貸款管理辦法，共同構成新模式下房地產信貸的制度體系。

梳理來看，《意見》主要對開發貸款和個人住房貸款兩項核心制度進行了最佳化，涉及三項重點內容。

一是，建立開發貸款主辦銀行制度，提升房地產行業轉型發展的金融服務能力。

《意見》明確，單個房地產項目對應一家主辦銀行，單獨或牽頭銀團發放開發貸款。開發貸款期限應與項目建設、銷售周期相匹配，覆蓋項目開工到竣工備案全過程，預售項目最長5年，現房銷售項目最長7年，商業地產項目最長7年，首次還本日期原則上應在項目竣工備案後。

二是，加強個人住房貸款與開發貸款的銜接。《意見》明確，個人住房貸款應通過受托支付方式發放。購房人所購新建住房實行現房銷售的，受托支付至項目公司在主辦銀行開立的資金帳戶；實行預售的，受托支付至項目預售資金監管帳戶。

在銷售階段，延後個人住房貸款發放時點，防範住房逾期交付引發金融風險。要求所購新建住房實行現房銷售的，個人住房貸款應在銷售備案後發放；實行預售的，應嚴格在項目竣工備案後發放，確保購房人“能拿房、再還貸”。

三是，《意見》將個人住房貸款期限由最長30年延長至最長40年，給予借貸雙方更大靈活度，具體期限由購房人與商業銀行協商確定。

央行有關部門負責人表示，《意見》堅持以人民為中心，加強制度規範，配合商品住房銷售制度改革，重點改革開發建設和銷售階段的信貸制度，強化資金封閉管理、專款專用，更好維護購房人合法權益。

除了最佳化改善房地產信貸制度外，《意見》更為關鍵的意義在於對過去的房地產信貸政策進行系統梳理重構，重新建構了全面覆蓋、有序銜接的房地產信貸產品體系。

上述市場權威專家對記者表示，分領域看，《意見》囊括了商品住房、保障性住房、租賃住房、商業地產等細分領域貸款品種，與金融管理部門過去印發的關於房地產信貸政策的檔案、《關於金融支援住房租賃市場發展的意見》《關於做好經營性物業貸款管理的通知》等進行了較好統籌，明確各類貸款的對象、期限、用途、抵押率等核心要素。分階段看，為滿足房地產開發、建設、銷售、營運全生命周期的信貸需求，加強不同品種的銜接。

具體來看，《意見》明確，在開發建設階段，銀行可以發放包括商品住房開發貸款、保障性住房開發貸款、住房租賃開發建設貸款、商業地產開發貸款等在內的房地產開發貸款，用於房地產項目開發建設。

銷售階段，銀行可以發放包括個人住房貸款、住房租賃團體購房貸款、商業用房購房貸款等在內的購房貸款，支援購房人或企業購買房屋用於自住、經營或租賃等用途。

營運階段，銀行可以發放包括經營性物業貸款、住房租賃經營性貸款等在內的經營性貸款，結合房地產營運階段的合理資金需求，推動住房品質提升和行業轉型發展。

值得一提的是，為適應房地產市場供求關係和發展階段變化，《意見》還設定了兜底條款：“中國人民銀行、金融監管總局按照職責分工可以根據經濟社會發展需要，新設房地產貸款品種”。這意味著，未來金融管理部門還可以結合實際增設貸款品種。

房地產金融宏觀審慎管理是建立覆蓋全面的宏觀審慎管理體系的重要組成部分。

《意見》專設“房地產金融宏觀審慎管理”章節，以市場化、規則化為方向，健全宏觀審慎管理機制和工具儲備。

具體而言，一是豐富宏觀審慎管理工具箱。明確購房貸款最低首付比例、利率、房地產貸款集中度等房地產金融宏觀審慎管理工具，同時，立足中央銀行宏觀審慎管理職能定位，明確由中國人民銀行根據市場形勢、金融機構風險情況、系統性金融風險狀況等，會同相關部門建立其他房地產金融逆周期調節機制。

二是加強宏觀審慎評估。作為開展逆周期調節的基礎，中國人民銀行對銀行業金融機構房地產信貸業務開展宏觀審慎監測評估，根據監測評估結果，可會同相關部門調整適用的宏觀審慎管理工具參數。

三是改革完善統計監測體系。房地產金融融資管道多元，《意見》明確，中國人民銀行會同金融監管部門針對房地產發展新模式需要，改革完善房地產信貸、債券、股票、資管、境外融資等全口徑房地產金融統計指標體系並開展統計監測，全面、精準反映房地產金融形勢。(第一財經資訊)

今日，上海、深圳公積金發佈新消息。

上海：二套改善型住房最低首付25%

“上海公積金”公眾號10月17日發佈《關於調整本市住房公積金個人住房貸款政策的通知》，進一步最佳化調整上海市住房公積金個人住房貸款政策。

上述通知明確，對於認定為第二套改善型住房，且貸款所購住房位於中國（上海）自由貿易試驗區臨港新片區以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個行政區全域的，最低首付款比例由30%調整為20%。

對於其餘地區，通知明確，對於認定為第二套改善型住房的，最低首付款比例由35%調整為25%。

該通知自10月18日起施行。10月18日前受理的公積金貸款按原政策執行，10月18日（含）後受理的公積金貸款按本通知執行。

“此次政策的核心是對於二套房或改善型住房降低首付比例。”上海易居房地產研究院副院長嚴躍進告訴記者，本次政策出發點在於與商貸的首付比例政策對齊，同時也進一步提振改善型住房需求。

上海：住房公積金租賃提取額度再提高

同日，“上海公積金”公眾號消息，上海市住房公積金管理委員會日前印發《關於最佳化本市住房公積金租賃提取業務相關事項的通知》，對租房提取限額與提取頻率進行了最佳化。自11月1日起施行，有效期為5年。

在提高提取限額方面，通知明確，承租上海市保障性租賃住房的，每戶家庭（含單身家庭，下同）可按實際房租支出提取。此外，對於承租上海市市場租賃住房的，每戶家庭月提取限額由3000元提高為4000元。其中，新市民、青年人辦理租賃合同網簽備案的，每戶家庭可按實際房租支出提取住房公積金；上海市人才部門認定的高層次人才，可按高層次人才住房公積金月繳存額提取住房公積金。

值得一提的是，“新市民”是指在辦理住房公積金提取手續時未獲得上海市戶籍或獲得上海市戶籍不滿三年的繳存人；“青年人”是指辦理住房公積金提取手續時年齡在35周歲（含35周歲）以下的繳存人。

在最佳化提取辦理方面，通知提出，增加提取頻次。自11月1日起申請辦理市場租賃住房提取住房公積金業務，提取頻次由每季度一次調整為每月一次。同時，調整提取扣款規則。提取申請人辦理定期轉帳租賃提取業務的，在其住房公積金帳戶餘額小於當月應提取額時，支援按帳戶餘額提取（提取完成後，帳戶餘額不能為零元）。

“整體上看，該政策提及兩大方面內容，即承租上海市市場租賃住房的，提取限額由3000元提升至4000元，同時提取頻率從每季度一次調整為每月一次。”嚴躍進告訴記者，該政策進一步最佳化了住房租賃金融政策，也在很大程度上降低了租賃成本。當前，隨著二手房交易逐步活躍，住房租賃市場也有進一步活躍的可能。

深圳：公積金租房提取階段性政策續期一年，最高可100%提取

據深圳市住房公積金管理中心消息，為繼續支援繳存職工提取住房公積金用於租賃住房，住房公積金租房提取階段性政策將續期一年，有效期延長至2025年10月31日。

在租房提取階段性政策有效期內，

繳存職工本人及其家庭成員在深圳市無住房（包括商品住房、政策性住房和保障性住房），辦理租房提取業務時，每月最高可按申請當月應繳存額的100%提取住房公積金；

對於擁有二孩及以上且至少有一個未成年子女的家庭，在市住房主管部門完成租賃合同備案，向深圳公積金中心提交租房合同、租房發票後，可按實際月租金提取；

承租深圳市公共租賃住房的繳存職工，同樣可按實際月租金提取，不受月應繳存額的限制。(21世紀經濟報導)

每一次出台房地產救市新政，本質上都是在給普通人讓利，幫助大家降低購房成本和購房門檻。

本來是一件喜聞樂見的事情，但總有一群人開心不起來。

那就是大量的存量房貸業主，如今房貸利率降的越厲害，她們內心受到的傷害值就越高。

自從517新政後，一線城市的首套房房貸利率降至3.5%，存量房貸業主徹底繃不住了，在各大社交平台“跪求”希望存量房貸利率繼續下調。

前兩天我們發文說，現在雲南玉溪最新的房貸利率已經降到2字頭，評論區幾乎都被存量房貸業主霸屏了。

大家集體破防，評論區高讚的全都是關於存量房貸利率的事情。

我也能理解，看到現在新購房業主利率最低2.95%，而存量房貸利率是根據lpr為主，也就是3.95%。

中間相差了1%的利率差距，在小地方100萬的房貸，月供就相差556元，總利息相差20萬，一輛小米su7都快省出來了。

當然最慘的還要數一線城市的存量房貸業主。

很多人不知道啊，去年一線城市下調存量房貸利率的時候是留了一手的，之前的加點並未取消。

比如北京目前的首套房貸利率下限已經降至3.5%，而存量房貸首套房貸款利率是在去年lpr的基礎上+55bp，也就是4.75%，哪怕到明年1月份後調整至4.5%，但依舊比目前最新的3.5%高100bp。

對於一線動輒五六百萬的房貸來說，一個月月供就相差好幾千塊，省點的話，一個家庭伙食費就出來了。

大環境失業裁員，在現狀很難開放原始碼的前提下，大家只能寄希望於國家繼續下調存量房貸。

以前覺得兩三千不算很多，但現在看兩三千都算得上的救命錢了。

隨著新政不斷，房貸利率繼續創新低，和存量房貸利率利差拉得越大，那麼存量房貸業主就越難受。

我們通過觀察社交平台上的發聲，大概也能感知這個群體真的十分龐大！

之前網上有人算了一筆賬，中國20年來總共銷售了2.25億套房，其中1.84億套都是在2009年後賣出去的。

當然這一批人買房的時候價位低，享受到中國房地產發展的紅利，大部分都已經提前還完貸款了。

2015年後上車的群體開始有點壓力了，因為目前一些三四線城市部分區域的房價已經跌到2015左右。

2015年-2021年這六年，中國一共銷售了117.3億平商品房，折合1.17億套房子。

這批人至今還貸大約10年時間，當然這批人還不算太慘，因為當時利率雖然高，但是很多都有打折，房貸利率大部分都控制在5%以下，去年調整了存量房貸利率後，這個群體依舊能夠享受打折優惠。

最慘的應該是18年後上車的群體。

如果從18年開始算，到歷史大頂2021年，中國一共銷售了72.82億平，折合7100萬套房子。

從18年後開始，很多二線城市又迎來一波上漲，一直到21年末，房貸利率不僅沒有打折，甚至開始加點。

哪怕去年下調了存量房貸利率，加點依舊沒有取消。

也就是是說18年後上車的7100萬套房子的業主，目前面臨兩大困境。

2、房價距離買入價格已經縮水了30%及以上！

再疊加降薪裁員等一系列慘狀，也難怪現在存量房貸業主的怨氣那麼大，日子真的不好過。

我也留意到現在幫忙發聲呼籲下調存量房貸利率的媒體越來越多，上周就連經濟觀察報這種官媒也在發聲。

所以我相信高層一定會抓緊研究下一輪下調存量房貸的方案，大家只能繼續等待了。

當然咯，要是實在等不及也不是沒有其他方案的。

針對手裡有餘錢的，提前還貸依舊是最快，最安全的減少負債的辦法。

提前還貸現象從2022年開始到今年一直都沒有停止過，從資料看就很直觀。

全國個人住房貸款餘額在2022年達到頂峰後開始下降了，2023年末個人住房貸款餘額38.17兆元，較於2022年減少6000億，今年1季度更是錄得負增長，大家依舊一窩蜂的提前還貸。

提前還貸的行為也很好理解，畢竟現在市面上打著燈籠都找不到4個點以上的理財了，所以啊，提前還貸是目前絕對收益率最高的“理財”了。

當然也不是每個人手裡資金都那麼多，加上現在黑天鵝事件頻發，大家收入預期不明朗的前提下，最好還是要有些現金在手。

那還有沒有其他辦法降低房貸利率呢？

下調存量房貸利率短時間應該很難實現了，於是越來越多城市開始走“懷柔政策”，允許商轉公，或者說降低了商轉公的門檻。

6月12日，廈門官宣階段性啟動商業性住房貸款轉住房公積金貸款業務，政策執行至2025年12月31日。

如果是二孩家庭，公積金的額度還能增加20萬元。

6月1日起，蕪湖也正式執行商轉公。

據鳳凰網的報導，截止到目前為止，全國已有四五十個城市恢復實施“商轉公”業務，大家可以去瞭解一下自己所在城市，要是開通了這一項業務，就趕緊去辦。

公積金利率大約2.6左右，和存量房貸利率差額還是很大的，這年頭省錢，就是賺錢了。

現在降息已經是眾人皆知的大趨勢了，無論是房貸利率，還是存款利率。

至於未來存量房貸會不會降，我認為至少三季度內的機率偏低，先過了三季度再說，我的邏輯是什麼呢？

第一，已經降過一輪了，現在存量房貸和新增房貸的差額沒去年那麼大了，所以姑且要等進一步的降息，尤其是存款利率下降，降到甚至低於1個點的時候，拉大增量和存量房貸息差，那麼降存量房貸的壓力就會變大。

第二，取決於我們的降息預期。

現在我們國家降息的預期是很明顯的，而我們降息又受制於外部聯準會的利率，最近有很多金融機構預測，聯準會最快9月份降息25個基點。一旦聯準會正式開啟降息，那麼我們降息的動作和幅度都會加快。

而到那個時候，存量房貸利率和目前的房貸利率利差還可能會繼續擴大，就會給降存量房貸施加壓力。

第三，主要是看提前還貸的量，畢竟今年並不像去年那麼大了。

今年以來，我們並沒有像去年那樣提前還貸了，所以給商業銀行降存量房貸的壓力沒有那麼大，除非大家繼續提前還貸，那之所以現在沒有那麼多提前還貸，並非大家沒錢，儲蓄仍然高位，是因為大家開始考慮入手買房的越來越多了，息差也並不太大。

所以櫻桃哪怕一直呼籲降低存量房貸，但是從理性分析的角度，短期內我認為降存量房貸的壓力確實不大。

大家知道我的判斷幾乎每次都還算準的，因為我的判斷全部基於一定的邏輯思考，去年絕大多數人都在那說不會降存量房貸的時候，我就說很快就要降了，事實也跟主流人理解不一樣。

而這一輪，我認為存量房貸也很可能降，但是短期降的機率確實不大，大家先等等吧。 (櫻桃大房子)

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適配現房銷售改革，房地產信貸迎來制度性重塑

上海、深圳，官宣！

存量房貸業主破防了！