把新房子建好，把老舊房屋改好。四層及以上住宅必須加裝電梯，指向的是新建住宅，已建成的老樓不在此列。老舊住宅加裝電梯和電梯更新，同樣是政策持續關注的重點

當每四人到五人中就有一位60歲以上老人時，一台電梯的重要性，不亞於身邊有人照顧。它能讓老人實現“上下樓自由”，出行更放心和輕鬆。

40多歲的李明（化名），住在北京市三環內一棟六層板樓裡。樓齡與他年齡差不多，沒有電梯。他家樓上的六樓老住戶，多年前搬去了郊區。四樓的老住戶患病後腿腳不便，起初靠保姆攙扶上下樓，後來乾脆住進了養老院。他的父母都已70多歲，因爬樓費勁，很少來他家。

因老舊住宅缺少電梯而“困住”或犯難的老人，隨著深度老齡化時代的到來，不在少數。面對這一現實需求，老舊住宅加裝和更新電梯正在提速，新建住宅則提高設梯的門檻。

9月18日，中國國務院新聞辦公室舉行“開局起步‘十五五’”系列主題新聞發佈會，介紹“十五五”時期推進住房城鄉建設事業高品質發展有關情況。住房和城鄉建設部相關負責人表示，新建住宅四樓及以上都要加裝電梯，“十五五”時期全國更新和加裝住宅電梯57.5萬台。

新建住宅不再“爬樓難”，多少老樓待更新和加裝電梯？

關於“好房子”建設， 在發佈會上，住房和城鄉建設部總工程師李曉龍表示，將重點做三件事情：把新房子建好，把老房子改好，把服務做好。

住房和城鄉建設部新聞發言人、副部長陳紹旺表示，“好房子”的標準是安全、舒適、綠色、智慧，將從14個方面提高住房品質要求。比如，針對群眾反映樓層低的問題，將層高標準從此前的2.8米提高到3米。為解決老年群體上下樓的問題，新標準提出四樓及以上住宅都要加裝電梯。

這些新標準，來自2025年5月1日起施行的國家標準《住宅項目規範》，屬於強制性工程建設規範。《住宅項目規範》要求，新建住宅建築電梯設定應符合規定：最高入戶層為四層及以上，每個住宅單元應至少設定一台電梯；最高入戶層為十二層及以上，每個住宅單元應至少設定兩台電梯。這也就是說，四層及以上住宅必須加裝電梯，指向的是新建住宅，已建成的老樓並不在此列。

近年來，老舊住宅加裝電梯和電梯換新，同樣是政策持續關注的重點。當日的發佈會上，住房和城鄉建設部城市管理監督局局長張強表示，城市更新要優先滿足民生需求。“十五五”時期，全國將新開工改造11.5萬個城鎮老舊小區，在5000個社區實施完整社區建設改造，更新和加裝住宅電梯57.5萬台。

更新和加裝住宅電梯57.5萬台，與“十四五”時期加裝電梯13萬部、更新老舊電梯16.7萬台相比，數字有大幅提升。

對此，中國社會科學院研究員、國家未來城市實驗室副主任王業強對《財經》表示，“十五五”期間，加裝和更新57.5萬台電梯的任務，與11.5萬個城鎮老舊小區改造直接繫結，是“四好”建設（好房子、好小區、好社區、好城區）的核心落地指標。這意味著，加裝和更新電梯正從民生工程升級為拉動投資消費的重要發展工程。一方面，通過大規模更新消除運行隱患，補齊城市基礎設施生命線的安全短板。另一方面，新建住宅電梯組態門檻，從七層及以上強制設梯提高到四層及以上，從源頭解決新建住宅的“爬樓難”問題，不再留下歷史欠帳。

當前，有多少老舊住宅需要更新和加裝電梯，“十五五”期間57.5萬台電梯數量如何在加裝和更新間分配？

一般來說，使用時間超過15年的老舊電梯，存在安全隱患，被稱為“高齡”電梯，這也是此前超長期特別國債重點支援的裝置更新對象之一。新華社5月發佈的消息稱，國家市場監督管理總局資料顯示，目前全國電梯保有量已超1200萬台，其中運行15年以上的老舊電梯超110萬台。

對此，王業強表示，當前全國超15年樓齡的老舊電梯存量已超110萬台，2026年已通過超長期特別國債支援完成19.7萬台電梯更新（央視新聞7月發佈的資料），預計“十五五”期間仍優先推進高隱患電梯的更新，承接此前已鋪開的國補支援節奏。既有住宅加裝電梯方面，“十五五”將依託11.5萬個老舊小區改造同步推進。因此，結合“十四五”的有關資料和當前存量需求，57.5萬台電梯的總量中，預估更新和加裝可能按照‌約7:3的比例拆分。

王業強指出，按單台加裝電梯綜合成本約40萬元、單台老舊電梯更新成本約20萬元測算，57.5萬台的總目標可直接帶動‌超1.1兆元‌的硬體改造投資，其中國家超長期特別國債資金撬動的社會資本佔比將超過70%。

老舊小區，加裝和更新電梯難點如何突破？

在老舊小區，加裝電梯往往從一開始就伴隨著鄰里爭議。

2024年，李明家居住的老樓，由社區工作人員徵詢加裝電梯的意向。在費用方面，除了財政補貼，需要居民自籌少部分預算。遵循“受益大、出資多”的原則，住戶因樓層高低，出資比例不同。

李明告訴《財經》，如果按照一次性繳清費用算，四層住戶需出資約3萬元，五層和六層費用略高。他得知，所在單元樓三層以下的住戶，基本都不同意加裝電梯。最終，因表示同意的住戶太少，計畫很快中止。

老舊小區加裝電梯，屬於《中華人民共和國民法典》規定的業主共同決定的事項範圍。應當由專有部分面積佔比三分之二以上的業主且人數佔比三分之二以上的業主參與表決。應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。

關於“加裝電梯”問題，當前還引發一些訴訟。在成都市，因一樓住戶不同意安裝電梯，被四層以上住戶起訴。

既有住宅的電梯更新，同樣也涉及費用。陳慧（化名）居住在一棟20余層高樓裡。那棟樓位於北京市三環附近，樓齡還不算太舊，但樓裡的兩台電梯已運行超20年，服務樓裡130余戶。

2025年，陳慧家小區物業啟動電梯更新的意向徵集，起初提出自籌部分由住戶均攤。但部分住戶提出，自籌資金應從專項維修資金裡出。

這一主張，隨即牽出歷史遺留問題。由於《住宅專項維修資金管理辦法》自2008年起施行，在此之前，不少老住戶並沒有繳納過這筆錢。“這也正是部分住戶不同意再均攤費用的原因。”陳慧告訴《財經》。

當前，老舊住宅加裝和更新電梯，仍面臨高低樓層協商、資金分攤、後期維保等難點。這些難題未來如何破解？

對此，王業強表示，依託2026年新落地的超長期特別國債專項補貼，符合條件的老舊小區加裝電梯，即四層至六層每台補貼25萬元、七層及以上每台補貼30萬元。疊加地方財政配套後，可覆蓋60%以上的建設成本，大幅壓縮業主自籌總額。再通過“受益越大出資越多”的標準化分攤規則，減少低層住戶的牴觸情緒。

王業強認為，下一步核心突破環節是建立資金與維運一體化機制。建議將電梯後續15年-20年的維保、年檢、配件更換全部打包進前期市場化合作協議，由專業營運企業全權接管，不再依賴退休業主牽頭跑腿，解決“裝得起、管不好”的長期痛點。

對於受建築先天條件限制，或經多輪調解仍無法達成裝梯共識的樓棟，王業強建議可通過三類分級方案兜底解決居民出行剛需。一是低影響微改造方案。在樓棟公共區域加裝‌座椅式爬樓機、樓道助力扶手‌等低成本輔助設施，單台裝置成本僅數萬元，無需佔用外部空間、不破壞樓體結構，無需全樓業主高額出資。二是公共空間共享方案。結合老舊小區連片改造，在小區公共區域集中加裝一台至兩台共享電梯，通過連廊、風雨步道連接周邊多棟多層住宅，居民刷卡按需付費乘坐，無需單棟樓單獨協商、單獨施工，大幅降低整體改造難度。三是更新置換兜底方案‌。對建築結構嚴重老化、完全不具備任何加梯和微改造條件的樓棟，將其優先納入城市更新、棚改徵收儲備清單，通過原址重建、異地置換等方式，徹底解決這類住宅的長期居住短板，同步配套新建電梯等現代化居住設施。

目前，還出現了個別老舊住宅加裝電梯後，卻因欠費停運的情況。

王業強認為，若提前規避此類現象，建議‌建設階段一次性鎖定長期託管‌、強制設立電梯專屬託管帳戶、‌最佳化維修資金應急使用流程‌、‌推行“刷卡乘梯”預付費模式‌，以解決“少數人不繳費、全樓停梯”的現象。   (財經雜誌)

想像一棟常見的六層舊樓。高層住戶盼著電梯，一樓住戶擔心電梯井遮住採光。兩邊為一部尚不存在的電梯爭了幾年。今天，一條“四樓及以上住宅都要加裝電梯”的消息沖上熱搜。

六樓老人等電梯，一樓住戶等陽光。一條“四樓以上都要加裝電梯”的熱搜，把爭了多年的事說得像已有答案。翻開政策原文，“設定”與“加裝”隔著整棟樓的利益帳。

想像一棟常見的六層舊樓。高層住戶盼著電梯，一樓住戶擔心電梯井遮住採光。

兩邊為一部尚不存在的電梯爭了幾年。今天，一條“四樓及以上住宅都要加裝電梯”的消息沖上熱搜。高層住戶以為爭論結束了。

政策原文裡，寫的是另一件事。

住房城鄉建設部發佈的《住宅項目規範》自2025年5月1日起實施。圍繞電梯，它規定四層及四層以上住宅建築，或住戶入口層樓面距室外設計地面超過9米的住宅建築，應設定電梯。

這是一項工程建設強制規範。它不能直接變成“全國四層以上舊樓限期補裝電梯”。舊樓要不要裝，仍要處理結構安全、消防、規劃、管線、資金和業主表決。

熱搜把“設定”換成“加裝”，又把建設標準讀成了面向所有存量住宅的統一追溯令。一個詞被換掉，一棟樓裡誰能決定、誰來付錢，都變了。

舊樓加梯最難算的是居民之間那本帳。裝置報價反倒容易。

六樓老人每天少爬幾十級台階，房子的使用價值也會改變。一樓住戶很少坐電梯，卻可能面對採光、噪聲、通風和施工影響。於是費用通常隨樓層遞增，低層少交或不交。有些項目還要討論補償。

《民法典》第278條設定了兩道門檻。專有部分面積和業主人數都達到三分之二以上，才能參與表決。參與者中，面積和人數都達到四分之三以上同意，相關改建事項才能通過。

即便票數過關，也不能跳過相鄰權益。多數人的便利，不能自動抹掉少數人窗前的那束光。

2019年以來，截至2024年底，全國累計開工改造城鎮老舊小區28萬個，加裝電梯13萬部。

同期，全國電梯總量已經達到1153.24萬台。

這兩個數字放在一起，電梯行業的下一張訂單更清楚了。舊樓加梯要逐棟談判，推進速度受產權關係和居民協商制約。已有電梯的更新則少了一道爭論：樓裡的人早已習慣電梯，問題變成它還能不能安全運行。

2024年，超長期特別國債資金支援各地更新改造住宅老舊電梯約4.1萬台。2025年後續下達的支援數量約12.9萬台。中央定額補助標準為每台15萬元。

這裡也要潑一盆冷水。15萬元只是中央定額補助，項目還有其他資金來源。12.9萬台是支援項目口徑，也不能提前寫成全部完工。新建住宅配梯門檻下降，同樣難以單獨扭轉房地產新開工周期。

電梯公司的收入重心，正在從跟著新樓賣裝置，轉向更新、改造和長期維保。新梯像裝修收入，賣完一單就要尋找下一棟樓。維保更像物業費，一部電梯投入使用後，檢查、零件、救援和大修會跟著它很多年。

一項需求能不能變成市場，要看收益和成本落在誰身上。

高層住戶拿到最多便利，低層住戶承擔更多外部影響，政府考慮適老化，物業要接手日常管理，廠商希望獲得裝置和維保訂單。每個人都贊成安全、便利和養老，輪到簽字與付款，答案開始分叉。

所以，判斷一個政策能帶來多少產業增量，不能只看“需要多少部電梯”。還要繼續問：誰有決定權，誰掏第一筆錢，誰承擔十年後的維保費，受損的一方如何補償。

今晚那條熱搜替許多六層舊樓換了一個詞。

明天早上，高層住戶仍要走下那段樓梯。一樓窗前的光，也仍然要寫進那張表決票。 (AlphaGBM投研圈)

9月18日，中國國務院新聞辦公室舉行“開局起步‘十五五’”系列主題新聞發佈會，介紹“十五五”時期推進住房和城鄉建設事業高品質發展有關情況。住房和城鄉建設部新聞發言人、副部長陳紹旺在回答相關提問時表示，提升人民群眾居住水平，關鍵是建設“好房子”。建設什麼樣的“好房子”？安全、舒適、綠色、智慧。怎樣建設“好房子”？就是從好標準、好設計、好材料、好建造、好維運全鏈條全生命周期去推進。

“什麼是‘好標準’呢？我們認為，人民群眾覺得好的標準就是好標準。”陳紹旺介紹，住建部始終堅持以人民為中心，認真聽取群眾關於改善居住條件的意見，從14個方面提高住房品質要求。比如：

針對群眾反映樓層低的問題，我們將層高標準從原來的2.8米提高到3米

為解決老年群體上下樓的問題，新標準提出4樓及以上住宅都要加裝電梯

針對兒童安全防護的問題，把陽台、外廊等所有臨空處護欄高度，統一提高到不低於1.2米

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