全球各國除了面臨火熱通脹、股市動盪、地緣政治危機等挑戰外，還面臨著一個不可忽視的威脅——全球地產繁榮落幕。

加息狂潮下，貸款利率快速上升，住房負擔能力不斷惡化，加拿大、美國和新西蘭等多國一度炙手可熱的房地產市場遇冷。

分析認為，隨著利率的上升，資產領域發生連鎖反應的可能性也在增加，與槓桿有關的房地產行業的潛在危機是當前尤其需要關注的。

週三，彭博社的一項報告顯示，目前19個經合組織國家的房價租金比和房價收入均高於2008年金融危機前的水平，表明價格已經偏離了基本面。而隨著市場對全球衰退前景的擔憂加劇，房地產市場放緩可能會產生連鎖反應，加深經濟衰退。

報告還指出，紐西蘭、捷克共和國、澳大利亞和加拿大等房地產市場是全球泡沫最嚴重的市場，尤其容易受到房價下跌的影響。

歐元區國家葡萄牙也面臨巨大風險，奧地利、德國和荷蘭也顯得泡沫重重。

在亞洲，韓國房市看起來也很脆弱。該報告強調了家庭信貸相對於名義GDP、家庭債務增長率和房價上漲速度的風險。

野村控股全球市場研究主管Rob Subbaraman表示，危險在於房地產和金融市場同時處於下行週期，可能導致更持久的衰退。十多年來的量化寬鬆政策催生了房地產市場的泡沫，但由於償債率大幅上升、可負擔能力下滑，現在很快就會轉向另一面（泡沫破裂）。


02  全球政策收緊時，房價下跌風險更大

隨著壞帳風險的增加，將阻礙銀行放貸，抑制信貸流動。

在美國和西歐，引發金融危機的房地產崩盤多年來一直困擾著銀行系統、政府和消費者。

誠然，目前家庭儲蓄、勞動力市場仍然強勁不太可能出現2008年式的崩盤，但當全球同步收緊貨幣政策時，價格大幅下跌的風險顯然更大。

今年，有50多家央行一次性加息50個基點，預計還會進一步加息。

高盛指出，住房價承受能力的迅速惡化和房屋銷售的大幅下降表明硬著陸是一個真實的風險（特別是在新西蘭、加拿大和澳大利亞）。

加拿大央行本月在其金融體系年度評估中表示，由於利率上升和越來越多的借款人無力支付賬單，高水平的抵押貸款債務尤其令人擔憂。

新西蘭聯儲的半年度金融穩定報告也指出，對金融體系的整體威脅有限，但房價“急劇”下跌是可能的，這可能會導致消費者支出收縮。


除了各方的警告外，也可以從各國的房地產市場現狀中窺見危機的蛛絲馬跡。

紐西蘭房市的“美妙故事”將結束

去年，紐西蘭房市十分火熱，房價同比飆升30%。今年4、5月份，紐西蘭聯儲分別進行兩次50個基點加息，對此，經濟學家預計，紐西蘭房價今年將下跌約10%，較2021年底的高點下跌20%。同時也有分析師警告稱，由於房價下跌、利率上升對現金流的影響以及食品和能源價格上漲，消費者支出將受到抑制。

今年4月，加拿大全國房價出現了兩年來的首次下跌，隨後在5月繼續下跌。與其他國家一樣，加拿大房市動盪也是由央行積極加息導致的。目前該國的基準利率已經從年初的0.25%上升到1.5%。一些經濟學家表示，由於利率還會上升，最熱市場的房價可能會下跌20%，全國平均房價或下跌10%。

美國房市需求迅速冷卻，銷售數月下滑

美聯儲大幅加息下，美國房貸利率飆升。據Mortgage News Daily統計，30年期的房貸利率已經從今年年初的3.29%上升到現在的6.28%，達到2008年以來的最高水平。這使得房地產市場需求迅速冷卻，並導致建築商和現房賣家不得不降價出售。

據經紀公司Redfin Corp稱，在截至5月22日的四周內，近20%的美國賣家選擇降價。在疫情期間成為人們尋求廉價住房的熱門目的地市場，這一比例甚至更高。例如，在愛達荷州首府博伊西，4月份有41%的賣家選擇降價出售。

同時，美國多項調查均顯示，房價的過快上漲（去年美國房價同比增速達20%）已經壓垮了人們的住房負擔能力。房屋銷售已連續數月下滑，預計跌勢將進一步惡化。

此外，其他指標也呈現惡化趨勢。美國住宅建築商信心指數在6月下降至2020年6月以來的最低水平，是該指數連續第六個月下降。彭博的美國辦公寫字樓房地產投資信託基金（REITs）指數現在略低於20年前的水平，幾乎重新回到了2020年疫情最嚴重時期的低點。

捷克共和國以其高住房擁有率、高通脹和低失業率在歐洲表現突出，再加上其複雜的建築許可證制度，以及尋求工作的外籍人士需求日益增長，該國房價大幅上漲，漲幅遠遠超過了收入增速。根據倫敦數據分析公司CEIC data的數據，去年12月份，捷克房價季度指數同比上漲26%，該國居民收入與房地產價格之間的差距目前是歐盟最大的，引發了嚴重的泡沫擔憂。另一方面，為了遏制5月份高達到16%的通脹，捷克央行一直在收緊貨幣政策，將利率提高到了1999年以來的最高水平。

疫情期間的刺激政策導致英國房價迅速上漲，但在近期，新屋貸款批准數量降至近兩年來的最低水平。英國皇家特許測量師學會的一項調查顯示，在連續八個月增長後，5月份買家問詢量出現下降。
倫敦作為全球財富的避風港，對國內投資者和國外投資者來說都具有極大的吸引力。根據全英房屋建設協會（Nationwide Building Society）的房價指數，如今倫敦住房的實際價格要高於上一次繁榮的頂峰時期。凱投宏觀（Capital Economics）也指出，倫敦住房的銷售指數現在已經超過了潛在買家的興趣指數。過去的經驗表明，這是房價下跌的一個重要先行指標。政策方面，近幾個月來，英國已經加息五次，未來預計還會有更多的加息，這可能預示著今年英國房市將繼續降溫。 

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